文 | 张馨仪

青岛楼市近期迎来一个值得关注的新项目——李沧世园LC0605-27地块。2025年4月17日，青岛市自然资源和规划局公示了该地块规划方案，由青岛世园兴茂置业有限公司开发建设。项目位于涞水路以北、汇川路以东，西侧规划学校，南侧紧邻招商璀璨璟园，区位条件颇具优势。

根据规划，该项目将建设11栋5至12层住宅，总建筑面积约5.03万平方米，容积率1.5，绿地率30%，规划车位294个。

特别值得注意的是，开发商金茂集团将在此打造“全新四代宅空中院墅产品”，引入大尺度空中花园、挑空客厅以及270°全景仓等创新设计。该地块是金茂在2023年5月以楼面价12375元/平方米竞得，经过近两年的精心规划，终于揭开面纱。这些卖点看似颠覆，但放在北方市场，究竟是真正的产品革命，还是开发商在政策缝隙中的“内卷式创新”？

超高得房率背后：是真升级还是妥协？

说到第四代住宅，其核心的"垂直绿化+空中庭院"设计在南方已有不少成功案例，但在北方却面临诸多现实挑战。青岛冬季寒冷，空中花园的实际使用率存疑，植物存活、防风防冻都是现实问题。

金茂此次高调宣传“超高得房率”，核心是利用青岛土地新规，将空中花园、封闭阳台、架空层等不计入容积率。这种操作虽提升了产品竞争力，但显而易见的是，开发商不会做亏本生意，高得房率的成本或已隐含在房价中，但实际居住体验是否匹配尚待观察。此外，传统四代宅因层层退台设计，容易造成下层采光不足，金茂虽宣称通过270°全景仓和科学楼栋排布解决了这一问题，但实际效果仍需市场验证。  

隐私问题也不容忽视——上下层视线干扰一直是四代宅的痛点。目前尚不清楚金茂此次是否借鉴了其他项目的解决方案（如错层设计、隐私挡板）。如果空中花园在北方沦为“季节性摆设”，那这一卖点是否会沦为噱头？  

高端市场的结构性矛盾：谁在买单？

青岛楼市分化明显，高端改善盘去化良好，但刚需市场疲软。金茂新地块定位“璞系”静奢高定，瞄准高净值人群，但李沧并非传统豪宅区，高端购买力更倾向于崂山、市南。同时，同板块的招商璀璨璟园、和达和山等也在争夺改善客群，其中和达和山凭借1.3的超低容积率及中式园林设计，成为东李改善市场的重要竞争者。

此外，四代宅的长期价值存疑——若维护成本高（如空中花园修缮），二手市场的接受度可能受限，影响流通性。  

房企的产品焦虑：创新还是跟风？

金茂此次高调推出四代宅，某种程度上反映了头部房企的“产品焦虑”。在青岛主城区改善盘扎堆的背景下，单纯拼户型、装标已难突围，必须靠“概念创新”吸引眼球。

金茂府系在青岛已有口碑，但“璞系”能否成功仍需市场检验。更关键的是，四代宅的公共空间（如架空层、空中花园）后期维护成本高，物业能否跟上将直接影响居住体验。  

总结来看，金茂世园四代宅的尝试值得肯定，但北方市场的特殊性让它更像一场“实验”。如果成功，或将成为青岛高端住宅的新标杆；若遇冷，则可能暴露四代宅在北方“水土不服”的深层问题。

其实，真正的考验不在开盘热销，而在交房五年后——这些“空中花园”是否依然生机勃勃，业主是否真的享受到了“第四代生活”。撇去概念的浮沫，居民说好才是真的好。