“你们的住宿条件很好，但我们送孩子去留学是让他们去吃苦的，不是去享福的。”会议室里，一位中国家长这样评价道。上一秒还在热烈讨论住宿价格的其他父母愣了两秒，随后传来“对啊对啊”的赞同。主持调研会议的Tom Devaney不懂中文，一脸懵圈地望向了他的中国同事。“他们认为我们环境很好。”同事对Devaney说。

Tom Devaney是英国地产开发商Scape的总经理。他和市场部的同事筹备了一场针对中国学生和父母的前期调研，结果将影响他们新项目的投放策略。“我们在伦敦的公寓项目已经有了一定的经验，但都是学生们的反馈。对于中国家长我们还一无所知。想知道他们到底在想些什么？” 虽然Scape入场的时间并不长，但把学生家长发展成调研对象，也是聪明的，他们很了解钱在谁口袋里。

多亏了中国留学生，英国学生公寓市场有了新的增长点。中国是全球最大的留学生输出国，根据英国大使馆去年发出的签证数据，2016年，留英的中国学生约为7.3万人，增长了9%。

开发商更能切身感受到中国留学生上涨带来的机会。Scape在英国伦敦的公寓提供了近2000张床位，其中60%的床位都租给了国际学生，而中国学生占到留学生租客的一半，超过了印度和中东。另一家学生公寓品牌维塔学舍（Vita Student）的亚洲区总经理Adam Price也证实了这点。Price在迪拜呆了近十年，但当公司四年前在英国市场开始做学生公寓时，他发现中国学生租户要比中东数量还要多。去年，他们不得不到上海开了中国区第一间办公室。咨询者一进门就能看到陈列讲究的样板间，房间干净整洁得像是刚叫过客房服务，墙上挂着后现代风格的艺术品，书桌上还摆着一盆绿植。

“如果有好的选择，谁还愿意挤在合租的老旧房里，修个电器还得看房东脸色？”Terry Clarke对界面新闻说。Clarke是一名英国房产经纪人，来中国10年，他已开办了自己的公司。Clarke仍然记得当年他在大学的合租经历：一幢五居室的老宅，厨房永远没有干净过一天。

因为英国大学校舍有限，申请不到的学生只能选择校外租房、寄宿家庭或学生公寓。寄宿家庭的申请不容易，如果碰到生活习惯或者文化冲突，不仅让双方关系尴尬，还可能影响学生的学业。向个人租房也有相同的困扰，合租室友一不小心可能就成了留学经历最“深刻”的回忆。而富裕的中国家庭更注重孩子的安全和生活品质，这些给学生公寓开放了不小的市场空间。

学生公寓不只是一张床

在Clarke看来，现在学生们的住宿选择多到眼花缭乱。因为去英国留学的人数增多，大量需求还刺激出从低端到高端的市场区隔。开发商不只考虑买地皮、造出能住的房子那么简单，他们在细节和服务上花了不少功夫。

这类公寓主要以单人房为主，除了自带浴室，还有简易的厨房区域，保证了私人空间。Wifi覆盖当然必不可少，有些公寓还提供每周或者每天的清洁服务，有设备问题打给大堂服务人员就有人来处理。另外，提供24小时大堂服务已经成了中高端公寓的标配，更不用说帮学生收发快递了。“我们前台几乎每天都会处理从亚马逊来和各种购物网站发来的包裹。”Devaney说。

公共区域的建设也是体现开发商心机的重点。像Scape和维塔学舍这样的中高端公寓不仅有公共学习区，影院、健身房也成了必备。如果你看到公寓里有自动麻将桌，也不要大惊小怪，他们很可能还有KTV和游泳池。当然，毕竟租客都是学生，学习体验很重要。为了不让公共学习区受噪音干扰，Scape细致到在吊灯和墙面上都做了特殊降噪处理。

新技术的应用随处可见。比如为了方便管理，维塔学舍开发了一款移动应用，学生租户可以用手机预约健身房或者自习室。如果对公寓设备或者服务不满，租户还可以直接在应用上给差评。“当某个服务评分掉到4分以下，我们就会去看看是哪里出了问题。”Price说。

市场和服务的成熟让中国家长成了“两面派”，嘴上说着要送孩子去“吃苦”，但免不了在做决定时变得挑剔。 “我曾经接触过一个家长，他不满意公寓离学校步行15分钟，硬要我帮他找2分钟就能走到学校的公寓，他的理由是孩子不会坐公交。可孩子21岁，已经是个成年人了啊！”

成为投资品的学生公寓

当然，在开发商眼中，尽可能满足市场需求才能和竞争者拉开差距。他们有充分的理由坚信市场会更好。比如维塔学舍在2013年才开始在英国市场投放，一上来就定位于高端公寓，很注重品牌运营。它所属的尚选地产有自己一套投资策略，以租而建的方式将公寓售卖给个人投资者，达到迅速铺开市场的目的。他们所选择的城市也很有讲究，远离伦敦，多关注北方学校聚集的城市。4年不到的时间里，他们在英国开建了15个学生公寓项目，9个已经投入运营。而像Scape这样的新玩家则定位于中端市场，把精力投入到公寓设计和服务上，比如与伦敦的WeWork合作。“我们的学生租客在伦敦可以免费使用WeWork。他们能参与更多社交活动，和创业者交流经验，积累人脉，这对他们的未来职业生涯也有很多帮助。”Devaney对界面新闻说。

除了中国学生，中国投资者也在“鼓励”英国的公寓开发商们。从大环境来看，全球的学生公寓市场形势要好过其它类型的地产投资。2015年是创纪录的一年，学生公寓全球投资额达到149亿美元，而英国市场表现最为抢眼，投资额达到70亿美元左右。每年增长的留学生数量支撑着市场，租金回报稳定是投资学生公寓最大的优势。

Clarke认为中国买家对英国学生公寓的兴趣是近5年才发展起来。英国政府早在二十多年前就允许私人开发商特建学生公寓（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA）。特建学生公寓允许被投资，而且买家免去了印花税。“香港、迪拜、印度、新加坡，还有俄罗斯的买家已经投资英国学生公寓很久了，不过这个市场对中国内地的买家来说还很新。”

Clarke早期接触的中国买家最常问的是“买了学生公寓，我能住在那里吗？”答案是否定的，学生公寓只能供学生住宿。到后来，投资者会问投资成本和回报率，对于有开发商包租的情况，他们还会询问3、5年包租期过了之后该怎么处理房产的问题。

一个最具中国特色的询问是“公寓产权有多少年”。Clarke解释道，在英国租赁权和永久产权是分开的，而学生公寓的投资属于租赁权，因为租赁权限至少在75年以上，也等同于永久产权。“其实产权问题对投资者而言根本不重要，因为对学生公寓的投资一般是在保证租金回报率的年限到期后就会转手，这和投资住房是不同的。”

每年上涨的租金抵抗了通货膨胀，而门槛低也吸引了中国投资者。英国市场上最便宜的学生公寓只需要5万英镑，而最贵的可能得花19万，但仍然比投资住宅成本要低。这也是为什么年轻买家也越来越多的原因。根据第一太平戴维斯的数据，过去三年的全球学生公寓投资交易中有40%属于跨境投资。

当然，受欢迎并不意味着没有风险，尤其对中国投资者，无法实地考察项目，对地区发展情况不了解，轻信开发商等等都会增加投资中的不确定。政策环境也影响着完全依赖学生的公寓市场。但脱欧似乎并没有影响市场热情。根据海外房源平台居外网数据显示，过去的12个月，中国买家对英国房源的访问量上升60%。“大都是爸爸妈妈替过去读书的孩子看房”，居外网运营总监Sue Jong说。英镑贬值变相降低了留学成本，而出境留学的英国学生则需面临更大的经济负担，学生公寓作为一类稳定的收益型资产，倒有了反周期的投资品，维塔学舍去年的问询量比之前上涨了200%。

Clarke一点也不担心自己的生意，10年里他已经积累起足够的人脉。“我只是好奇中国家长为什么那么护着孩子，我16岁已经在外打工做兼职，18岁离开家了。如果孩子还没成熟，为什么把他们送出国呢？”开放商们对中国投资者信心满满。Scape准备将把他们在英国市场的经验搬到澳洲，中国留学生是他们的主要目标消费者，明年他们的新项目就会建成。而去年刚来中国，今年4月又在北京开设新办公室的维塔学舍正在筹备市场推广。虽然驻扎在中国只有10个员工左右。“去年来之后一直在维护已有的客户关系，现在是时候要想想市场策略了。”