都市再生机构（Urban Renaissance Agency，简称UR）前身日本住宅公团，成立于1955年，现以支援大城市和地方中心城市的城镇开发建设为主要工作，是一家以持有、管理和运营出租房屋为主要业务的具有社会公益性质但自负盈亏的机构。

日本住宅公团建立之初服务于住房困难的中低收入阶层，实施大规模的住房开发。其后又历经了宅地开发公团、地域振兴整治公团、住宅·都市整治公团、地方都市开发整治部门以及都市基础整治公团等阶段，最终于2004年改组为独立法人公司，自负盈亏。运营原则上，UR不和民企竞争，UR不从事民企的业务，不做住宅开发，仅合理运营现有租赁住宅，从事民企不愿从事的事业，比如老人出租公寓等。目前，该公司隶属于国土交通省。

一、 运营模式分析

公司的核心业务主要包括四个板块：城市复兴领域、灾害复兴领域、居住环境领域、郊外环境领域，其中居住环境业务是UR的主营业务。

（一）主营业务：居住环境板块业务

UR现阶段居住环境业务集中于租赁住宅的管理运营。目前公司持有并管理着约76万套房屋，主要集中于首都圈（东京都.神奈川县.千叶县.崎玉县.茨城县）和近畿圈（大阪府.兵库县.京都县.奈良县），约占日本租赁房屋的2.3%，此外还持有4600多项小区配套设施。UR负责改善后房屋的管理与后期设施维护，保证居住者的生活安定，提供多样化居住服务并推进住宅管理的精细化。

早年UR住宅板块的盈利来源于新房销售与租金收入。2004年后，UR致力于住宅物业的再生业务，逐步停止了新房建设。现阶段盈利收入主要来源于常规化的租赁物业租金收入及相关服务费、物业更新过程中的土地租赁及土地买卖收入。

房屋租金收入依然是UR最主要的收入来源。2015年，UR有58%的收入来自于租金收入。UR采用更新整栋楼的方式再生物业，在不影响居民居住体验的情况下，更新社区物业楼层数量，提高社区的容积率，从而将腾出的土地用于出售。此外，UR重构租赁住宅生态，将无暇经营的相关配套商业及福利性物业分租出去交由专业的运营机构管理。同时，UR不断深耕租赁细分业务，以分布式养老为典型代表，UR对现有存量物业选择性的改造成适合老年人居住的无障碍住宅，同时聘请专业的服务公司为老年人提供看护，保障老年租户健康、愉快的度过晚年，从而获取管理及服务收入。

与市场普通租赁房屋相比，UR管理的租赁房屋具有以下几个特点：首先，房屋质量远高于全日本水平，未达到最低居住面积标准房屋仅占7.1%，而普通租赁房屋中这一占比为18.4%；其次，房屋空置率低于普通房屋，约为普通房屋的1/2；最后， UR社区房屋质量较好，房屋平均面积更大，整体居住品质较日本平均水平要好，因而租金水平略高于日本整体水平。

（早年日本住宅短缺，UR的租金定价主要是采用估算法，以低于周围可比住宅的租金水平保障人们居住需求，今天，UR使命转向城市更新，作为市场化机构需要以自有运营收入覆盖更新成本，租金定价机制由早年的低于市场化水平的估算法转向租金实际比较法。）

（二）其他业务

1.郊外环境板块

郊外环境板块着力于解决百分之一的居民需求，把丰富的自然环境作为生活基础设施的一个部分，开拓郊区住宅建设，推进能够持续、安心、愉快生活的“新郊外居住”式城市。

2.城市复兴领域板块

城市复兴领域工作由UR与民间、地方的团体合作推进，地方团体间共同协作，推动全国范围内的城市复兴。现有工作主要为5个核心内容：对产业结构转换带来大规模土地重新规划；对城市生活、交流、经济据点进行重新布局；提高城市整体的抗灾能力，对密集社区的安全设施的改善；完善城市交通设施建设，便捷居民生活；支撑民间租赁住宅的供给和支援，通过良好住宅城市的构建，合理城市布局，对古旧住宅的修建，更新城市生活面貌，改善居民住宅条件。

3.灾害复兴板块业务

灾害复兴版块业务表现为对灾区的重建，为灾害频发地区提供防灾功能强化支援，1995年及2011年日本地震中，ＵＲ均发挥了重要的作用，迄今为止已建设2万户住宅。

二、 公司的经营战略变迁

UR是一个具有社会公益性质的社会法人团体，其业务目标的设定具有强烈的社会导向意识。

（1）二战后初期，大量军人返乡加上难民涌入，此时日本存在巨大的房屋缺口，UR使命在于快速增加房源供给，大量新建住房。

（2）20世纪80年代，日本房屋数量显著大于日本家庭数，UR使命转向提升房屋质量，一方面建造高质量住房向中低收入家庭供给，另一方面协助民营企业建筑高质量住房全面提高行业住房质量。

（3）2004年UR市场化，但其极大的社会使命感特征不变。彼时，一方面日本可建筑用地越来越少，另一方面，2013年日本35年以上房龄占比高达30%，大量早期建筑的房屋设施及内部格局不能满足现代居住要求，UR的使命转向城市与住宅更新。

三、 公司未来发展方向

从20世纪50年代开始，UR持有房屋面积不断增加，租户人群由低薪人群为主逐步转换成结构多元化的租赁人群，物业位置不断向中心城区靠拢，方便人们工作和出行。自我定位从早年公益性租赁运营机构转向为向普通白领提供住宅，致力于打造多元化租赁生态空间。近几年，伴随着早年居住UR的住户陆续步入老年阶段，UR开展了分布式养老业务，为租户打造跨生命周期的服务。未来，伴随着日本社会老龄化程度的加深，如何为老年人提供无障碍的有活力的养老住宅，将会是UR一直不断探索的方向。