中国一线城市的写字楼市场作为乾立基金的重点业务方向，已投资了如七宝宝龙城T6楼、上海东渡国际大厦、铁狮门 上海尚浦领世F1C项目等多个写字楼类项目。同时，乾立基金也在持续关注着商办市场的动态，近期发布《2017年1季度房地产投资白皮书》中也深度分析了2016年至2017年中国一线城市写字楼市场的现状与发展。

对于2017年5月24日MHPO-0103单元七宝生态商务区18-01（A、B）地块的火爆拍卖，乾立基金也第一时间将目光聚焦于地块所在的闵行新城--七宝生态商务区，并对该商区的发展价值进行进一步分析。

七宝生态商务区介绍

1、七宝生态商务区概览

七宝生态商务区位于虹桥综合交通枢纽东南角、闵行新城核心区域，以“文化”、“生态”、“国际”为主要功能定位；规划总用地1888.35亩，由中心商务区及闵行文化公园两大板块组成。

其中，中心商务区为七宝生态商务区的核心区域，共9个规划地块，将打造成为以文化创意产业为特色的国际化生态商务园区，以文化地景、商务社区、低碳标准为三大理念。闵行文化公园地上规划建筑面积5万平方米，以文化、公益为主题，在强调生态绿地功能的同时，兼顾历史文化底蕴和现代城市风貌。

中心商务区在空间布局上形成四条轴线：南北活力绿色主轴、吴中路宽辐绿化轴、中央景观轴以及新龙路林荫大道。文化公园的空间布局为大绿地、大树林、大湖泊。

2、发展进程

整个商务区目标打造以文化创意产业为特色的现代服务业集聚区。目前园区已确定引入两大文化传媒产业项目，分别是上海文新报业集团的文新传媒谷项目和上海世纪出版集团的世纪出版产业园项目。

商务区将重点引进两类目标企业：一是文化创意类企业，主要来自新闻服务、出版发行和版权服务、文化用品销售、文化娱乐服务、网络文化服务五大细分产业；二是销售、营运总部类企业，行业聚焦机械设备、电子信息、生物医药、化学化工四大细分领域，以世界500强、国内外行业领军者为主要目标企业。

3、发展优势

区位优势独特：商务区所在的七宝镇，位于外环与郊环之间、“虹桥－浦东”现代服务业的发展轴上，是上海市的西大门；距离虹桥枢纽核心区仅6公里、约10分钟车程。商务区除直接受大虹桥辐射之外，南邻莘庄商务区和莘庄工业区、西邻七莘路商圈、东邻九星市场等重点区域，区位优势显著，将承接各类资源的辐射。

交通便利通达：商务区对外交通四通八达，紧靠漕宝路、七莘路、吴中路和外环线等交通主干道，临近A4、A8、A9及延安路高架。同时，区域内轨道交通便捷，拥有10号线支线终点站航中路站，周边拥有已开通的地铁9号线、建设中的地铁12号线和规划中的地铁5号线延长线。

文化资源丰富：商务区所在的七宝古镇作为历史上的松郡重镇，有着丰厚的文化底蕴，著名的七宝老街景距离商务区仅1公里。浓郁的历史氛围，深厚的文化积淀，怡人的自然生态环境，为区域文化创意产业的发展提供了优越的软环境。

投资政策优越：目前，闵行区为完善现代服务业发展的产业扶持政策，已出台《闵行区加快现代服务业发展扶持政策实施细则》，加大对总部经济、楼宇经济、金融服务、商贸旅游、电子商务、服务外包、招商中介服务等重点领域的政策扶持；对文化创意产业、国际医疗和国际教育产业等领域的相关扶持标准正在制定中。

闵行新城作为大虹桥板块南虹桥片区的主要商业中心，同样受到大虹桥板块的政策红利，包括国家发改委近期发布的《长江三角洲城市群发展规划》中也突出了大虹桥板块的重要性以及核心地位。

七宝生态商务区已开发地块介绍

17-02地块（世纪出版产业园项目），位于商务区西北角，目前地块处于桩基工程状态。

该项目由上海世纪出版集团投资建设，占地35亩，容积率3.8，建筑体量8.97万平方米。世纪出版产业园项目本着开放性、包容性和创意性的设计理念，构建国际性的出版产业的汇聚中心。

19-02地块（为文新传媒谷项目），项目位于商务区东北角，目前结构封顶，外立面基本装饰完毕，根据施工铭牌显示，预计2017年6月25日竣工。

该项目由上海文汇新民报业集团投资建设，占地35亩，容积率3.0，建筑体量7万平方米。文新传媒谷项目将发挥产业集聚优势，为全球传媒和其他文化、信息单位提供服务。其定位为公共型、功能型、服务型的传媒产业集聚区。

20-02、21-02地块（宝龙地产项目），为七宝宝龙城市广场，项目位于商务区南侧，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店及现代商务于一体的体验式购物中心。

该项目为宝龙地产在上海地区打造的首个全新模式商业产品的旗舰项目，宝龙总部设立于此。宝龙城市广场已于2016年9月开业，包括香港百老汇影城等入驻；目前在售的写字楼500平方米起售面积，报价4.2-4.5万元/平方米，租金4.5-4.8元/平方米/天；沿新镇路上最后有9套小面积商铺出售，面积50-60平方米，对外报价12-13万元/平方米。

七宝商务区投资价值分析

1、区位地理价值

从宏观到微观看七宝生态商务区地理位置价值：

1) 大虹桥板块南部、闵行新城核心区；

2) 地铁9、10号线直达；

3) 上海第一个商务区坐落于公园旁，独享生态资源；

4) 周边有七宝万科广场、凯德七宝购物广场、七宝宝龙城等综合性商圈。

近几年来，西上海的城市建设绝大部分都聚焦于大虹桥，而七宝作为大虹桥规划的直接受益板块，在不断完善规划功能的同时已发展出自身的商业特色，并逐步与大虹桥形成相辅相成、协同发展的紧密关系；“大虹桥+七宝”所构成的西南部商圈必将成为未来上海双核之一。

2、区位定位价值

七宝生态商务区的总体产业导向聚焦“文化创意类企业”及“销售、营运总部类企业”。根据乾立基金已发布的《2017年1季度房地产投资白皮书》中数据显示，非金融服务业及文化娱乐产业为2015-2016年中国写字楼需求上升最快的两个行业，市场趋势与七宝生态商务区发展定位不谋而合。

作为中国金融中心的上海，金融业及其相关产业一直是上海写字楼需求的中坚力量。过往由于金融业本身的行业特质，使得该类企业多聚集在核心商务区板块，对新兴商务区的需求粘性较弱。但是近年来，诸如大虹桥这类成熟中的新兴商务区正快速崛起，凭借交通便利、配套完善、相比中心区较低的租金成本以及税收优惠政策等优势，将吸引到越来越多的企业落户。此外，行业集群，尤其是新增创业企业联合办公的爆炸性需求，以及“营改增”政策的理性导向作用，都为新兴商务区的写字楼市场不断加码。

对于七宝生态商务区来说，周边交通便利并配套有文化公园以及如万科广场、宝龙城等商业综合体，加之政策扶持和明确的发展定位，未来将形成世界500强企业总部以及文化产业聚集的重要商务区，发展潜力可期。

3、区位发展价值

从2012年至今上海商办用地的成交宗数以及平均溢价率来看，上海市区的商办用地市场日趋饱和，特别是中心区内可供出让商办用地呈稀缺态势，成交逐步外扩；以2016年为例，全年成交的商办用地主要集中在青浦及闵行两区。2016年特别是下半年，随着住宅市场调控逐步升级，房企拿地目光更多转向商办市场，反映在成交数据上则体现在土拍平均溢价率的大幅提升。

从5月24日七宝生态商务区MHPO-0103单元18-01（A、B）地块竞拍参与方的火热，以及最终成交溢价率超过170%、楼板价达2.57万元/平方米的结果来看，都体现了地产商对于未来七宝商务区前景的看好。相比之下，早前出售的七宝商务区的另三处地块（17-02地块、19-02地块、20-02/21-02地块）因为挂牌时间早（2012-2013年陆续挂牌出售），基本是以底价成交。

七宝生态商务区从2012年的土地价格低、无溢价，到今年新地块土拍的火爆、溢价170%，说明近几年的快速发展以及明确的市场规划已经有效的提升了该商务区的竞争力，出色的商务区建设也吸引了地产商们的激烈争夺。同时随着市区用地的不断减少，特别如七宝生态商务区这样的商办地块资源将会变得更加稀缺，地产商们正在不遗余力的争夺着这“地产黄金时代”所剩不多的最后资源。

七宝生态商务区作为新兴商务区，近年来发展速度迅猛。但新兴商务区商办用地供应量上升而导致空置率上升的问题也开始困扰着投资者。通过乾立基金研究部整理数据发现，新增新兴商务区的商办用地在17年达到峰值此后将逐步减少，而净吸纳量将会稳定增长。从供需角度看，因供给放大造成的短期内空置率上升并不会改变新兴商务区的较强需求预期。

随着新兴商务区供需的稳定，未来将会保持稳定的增长态势。七宝生态商务区作为新兴商务区中交通便利、区位优势明显以及周边配套完备的商务区，结合明确的市场定位与规划，预计将在新兴商务区中脱颖而出成为市场典范。

从七宝生态商务区的地理区位价值、定位价值以及发展价值来看，该商务区相较上海其他新兴商务区有着更佳的整体区位优势（大虹桥及闵行新城双板块区位、双地铁直达、成熟商圈、闵行生态公园）以及明确的市场定位（专注世界五百强总部以及文化产业的引进及政策扶持）。乾立基金看好并将继续关注七宝生态商务区的未来发展。