作者：夏季

不同于前几年商业体扎堆入市、遍地开花的现象，2016年的沈阳明显降低了商业体开业的速度，各大开发商步入观望期。加之，这几年蓬勃兴起的电商对实体零售业的冲击，沈阳的传统百货也同样面临着不可避免的衰落。2017年，随着自贸区的落地，加之住宅市场的明显回暖，沈阳的商业地产将如何突破？

就以上问题，《地产观察》杂志采访了RET睿意德东北区沈阳公司总经理夏季，以下为本次采访整理的内容：

自贸区落地推动板块的成熟与发展

4月10日，中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区揭牌仪式举行，这一重大的历史性时刻成为沈阳里程碑式的一刻。不单单是经济方面，自贸区的建立对沈阳整个商业的发展都有着巨大的促进的作用。对此，夏季分析，“从整体经济的层面来看，前几年有个说法是‘投资不过山海关’，这是由于东北经济的不景气、人才的流失、人口增长速度较慢等很多负面的消息，导致出现很多商业投资‘不敢投’的现象。现在随着自贸区的建立，沈阳贸易上和金融上的发展都会因此得到推进。其次，对于区域内的房地产影响就更为明显了。从商品住宅角度来看，近段时间无论是销售价格还是销量，都有了很大程度的提升，尤其是对比前几年，更是明显。随着市政府的南迁和自贸区的成立，浑南俨然已经成为了沈阳的热点区域。随着浑南区域开发逐渐成熟，周边带动的产业也将变得十分活跃，进而带动区域的人群聚集，对板块区域商业的推动也就显现出来了”。

“另外，近几年海淘、代购持续走热，但所对应的问题在于收货时间长、体验感略显不足，而随着自贸区的建立，未来将会有物流港的建设，也会出现更多的跨境电商与实体店的结合，这将给人们的生活带来更直接、更方便的影响。”对于自贸区的影响，夏季给予很高的评价。

消费者需求决定商业地产的发展方向

尽管近几年沈阳的住宅市场回暖明显，但商业地产却始终是沈阳房地产市场上最头痛的问题。数据显示，从2005年到2015年得十余年间，沈阳的集中商业增长了近6倍，达到了近八百万平的供应量。

“对于沈阳的商业地产，尽管供应量略大，但类似于北上广的趣味性商业，却很少。沈阳目前大部分商业还是围绕着过去的模式，其实这就是一个很大的问题。暂不谈供应量，就从沈阳目前商业情况来看，显然没有跟得上人们消费意识的提高。随着人们生活水平的不断改变，我们很多时候低估了人们的消费水平和消费欲望。很多消费者想去的地方，沈阳并没有，或者说很多品牌想要进入沈阳，却没有合适的位置。这种矛盾的根源在于供应的思想还停留在以前的意识”。夏季如是说。

据了解，沈阳的恩格尔系数已经从2005年的37%下降到了27%。从指数上看，沈阳人的生活已经到达了富足的阶段，所以，人们不仅仅满足于吃饱穿暖的阶段，而是有了更多品质和精神上的需求，体验式的、社交类的需求。而仅有的百货类商业模式就显得尤为单一了。值得庆幸的是，沈阳现在很多的购物中心已经开始有意识去改变原有的商业模式，未来会有更多的商业逐渐考虑人们真正的需求，因为只有满足消费者真正的需求，商业地产才能做得更好。

多业态、特色市场 商业地产的突破口

想要缓解目前沈阳商业地产的胶着状态，除了做出特色项目来吸引消费者，满足消费者需求变化外，还要懂得细分市场。对此，夏季举例说，“比如大悦城的海马体照相馆，定位时尚证件照专家，其实这就是细分下的产物，通过一系列的包装和定位，满足现在消费者对时尚化证件照的需求。如今，90后和00后已经成为消费市场上的主流人群，他们在网络环境下成长起来，由亚文化向主流文化发展，是未来商业发展的方向。因此，未来商业项目的成功与否在于能否适应及满足90后及00后族群的消费需求。”

除了特色项目、细分市场，夏季给商业地产提出的第三个意见就是场景的营造。好的场景能够让商业更有趣，也更具体验感，尤其是在“体验式消费”大行其道的当下。最近在北京上海比较流行的“Line咖啡”，就是即时通讯软件Line衍生出的场景咖啡店。Line一共创造了十万多个表情和上千个emoji图标，这意味着它们有足够多的使用场景，让咖啡店有更多的功能性。与此同时，跨界也是这两年的一个趋势，比如礼品店与漫画的结合，咖啡与书店的结合等等，都是未来的商业发展趋势。

△ Line主题咖啡店

另外，想要做特色商业，文化的嵌入显得尤为重要，比如上海的新天地，成都的太古里等都是具有代表性的。沈阳商业市场在文化方面略微欠缺，沈阳缺少与本土文化相结合的产业，因此，未来沈阳的商业，无论是小店还是大的街区都可以在文化方面深入挖掘，发挥属地特色，这或许是沈阳商业市场的一个突破口。

未来商业竞争是对消费者认同感的争夺口

在采访中，夏季多次提到了“消费者的认同感”，它是消费者在长期消费过程中对品牌产品全部体验后的内心感受，也恰恰是这种兼顾理性与感性的认知决定了商业场所、产品的竞争力。而目前，商业运营者也深谙其中道理，正在尝试从以往单纯的零售买卖、简单的场所运营，逐渐转型为对消费者的运营，即：设置体验式的业态，增强消费者的参与性，通过与消费者的互动，为其营造良好的商业氛围，从而博得消费者对于商场的认同感，增加其来此消费的频次和黏性。因此，可以说未来沈阳商业地产的竞争，无关乎其他，而是对消费者认同感的争夺。

尽管，近期沈阳商业市场的整体供应量并没有太大的变化，但近一两年之内K11、佳兆业、宝能、嘉里这些大型商业项目的问世将会为沈阳商业地产的发展注入新的活力，尤其是对青年大街沿线的商业起到明显的促进作用，并推动沿线商圈的形成。而除去这些体量较大的综合体和购物中心外，随着城市新区住宅的大量开发，满足人们基本生活需求的社区商业也将成为沈阳未来一段时间内商业发展的趋势。无论是知名品牌的开发商，还是本地的小型开发企业，都将致力于为升级居住舒适度、完善周边配套而打造社区商业这一基本商业形态。

△ 沈阳K11效果图

对于沈阳住宅市场的未来，夏季也颇为看好，“目前，改善型的需求不断增加，这也是支撑楼市发展的有利因素，再加上自贸区的落地、一河两岸政策的推动，会更加助推沈阳楼市的发展。”