Hightlights

• 截止2016年年中，悉尼地产市场的5年投资回报率高达85.3%，但同时悉尼也进入了瑞银2016全球地产泡沫指数危险区间。

• “经济学人智库”（EIU）公布2016年全球宜居城市指数：澳洲第二大城墨尔本连续第6年稳居全球最适宜居住的城市排行榜首。同时，墨尔本近年持续完善的基建设施以及仅次于悉尼的投资回报率（51.7%），被投资者们格外看好。

• 布里斯班作为澳洲首府，其发达程度虽不及悉尼、墨尔本，但从长期来看随着人口的不断增长，未来较长一段时间里澳洲主要城市的地产市场仍然有着较大的上涨空间。

一、2016年澳洲亮眼地产信息

1) 维州别墅、新州公寓抢眼

CoreLogic最新公布的《最佳之最》（Best of the Best）报告总结了2016年澳洲表现最佳的房市。该报告从价值增幅到租金涨幅和买房者收益等各方面分析了房市的赢家，是维州的Windsor。

过去12个月Windsor的别墅中位价攀升了47%；而表现最佳的单元房市场是新州的Hunters Hill，公寓中位价跳升45.8%。

2) 今年不仅仅是州府城市的城区表现亮眼

对于别墅市场的房产购买者来说，金牌地区是塔州的Rosebery。该地区的别墅租金收入比为9.3%，是全国最高。别墅中位周租最高的是悉尼的Tamarama，周租为1725澳元。

至于单元房市场，凯恩斯的Woree表现最好，租金收入比为8.7%。单元房中位周租最高的是悉尼的Dawes Point，周租为1775澳元。

3) 房产销售总值最高的无疑是悉尼

悉尼Mosman区在2016年的别墅总销售额为1,047,292,200澳元；墨尔本的单元房总销售额是739,769,597澳元。CoreLogic研究主管Tim Lawless先生表示，这份结果显示了澳洲房市的多样化程度及复杂程度。

4) 房租最贵：道斯角（Dawes Point）/皮蓬岬（Point Piper）

地处半岛、紧邻悉尼海港大桥（Sydney Harbour Bridge），道斯角房租居全澳首位。该区公寓平均周租金为1775澳元，甚至高于各地独立屋租金；塔玛拉玛（Tamarama）独立屋租金紧随其后，平均为1725澳元。该区公寓中位价也居全澳首位，高达309万澳元。

皮蓬岬独立屋中位价为662万澳元，卫冕独立屋最贵地区。总理谭保（Malcolm Turnbull）也在该区居住。

5) 5年内增长最快：康宝树（Homebush）

内西区的康宝树在过去5年一直领跑全澳房价增长，独立屋中位价增长超过1倍，目前达到202万澳元——2011年，当地独立屋中位价不到85万澳元。

6) 最廉价：斯潘塞（Spencer）

斯潘塞位于中部海岸（Central Coast），邻近高斯福（Gosford），独立屋中位价34.6万澳元，为大悉尼地区最低；其次是怀昂（Wyong）附近的圣雷莫（San Remo），39.3万——悉尼独立屋中位价在40万以下的仅剩这两区。

7) CBD10公里内最廉价：坦佩（Tempe）/垦思（Campsie）

坦佩独立屋均价为113万澳元，成为CBD 10公里内最“实惠”地区；其次是图里拉（Turella）、滑铁卢（Waterloo）和坎特伯雷（Canterbury），均价介乎113-117万。该范围内公寓中位价最低在垦思，为50.8万澳元，其次是博塔尼湾（Botany Bay）附近的希尔斯代尔（Hillsdale）。

二、悉尼房产

悉尼及其他澳洲首府房价指数变化

从上图中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房价指数一直比较平缓，变化幅度比其它主要首府城市小得多。

2011年起，央行启动了一轮货币宽松，基准利率降至2.5%，为50年来的最低点。房贷利率随之从7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。加上房地产市场供需缺口的扩大，从2013年起，悉尼房价进入了快速增长模式。

从下图可见，2014年到2015年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了20万元，涨幅为22.9%。2015年7月，悉尼已建房屋的中位价首次突破100万元。

住房供应长期短缺

按国家房屋供应委员会的估算，2012年悉尼的住房供给缺口是89000套。根据澳大利亚统计局的数据，1995-2012年间，悉尼的独立屋建造许可数下降了40%，处于20年来的最低点。其它类型的建造许可数也处于一个低位。

悉尼住房供需矛盾的一个重要原因是自然条件的限制。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%。

另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。

行情走稳，入场机会窗口还在

ACB News《澳华财经在线》报道，随着各大银行收紧房贷政策，并又在酝酿提高房贷利率，悉尼的这一轮房产热似乎已经踩下了刹车。今年第一季度，悉尼房价中位数回落至100万元以下。

值得注意的还有另外一点：四月份悉尼房屋清盘率有所增长，整体来看，整个悉尼地区的房屋清盘率在70%以上。即使在房价松动最多的西悉尼地区，清盘率也跳高了一截。

这是一个明显的信号：尽管挂牌房源和成交量减少，市场流露出观望情绪，但购房者对悉尼楼市风险的预期已进入了一个比较稳定的时期。

无论从哪方面看，悉尼房价将要大跌和大涨的可能性都很小，行情已经走稳，入场的机会窗口还在。

2014-2015年，新州的海外移民数量占到澳洲海外移民总数的39%，在所有首府中位居第一。对于新增海外移民来说住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房产的需求还会继续增长。而另一方面，房屋供给短缺的问题也许会更加突出。

泡沫指数持续上升

之前做过“全球房地产泡沫指数”的研究，其中悉尼位列全球第4位，亚太地区第1，泡沫指数大于1.5。对于排在房产泡沫排行榜前列的城市而言，房产供应的急速增长，或者利率回调，加上海外资金流限制，都有可能在任何时间捅破泡沫，随时崩溃。

从数据来看，虽然2015年悉尼的房市泡沫指数位列第3，但指数只有0.5-1.5，属于房产价值被高估。而2016年，位列第4，但指数已经大于1.5，属于处在泡沫风险中。

虽然结合宏观因素，悉尼房市并没有危险到随时崩溃，但泡沫指数的连年上升也确确实实增添了风险。

三、墨尔本房产

移民及人口转移，刺激房屋的刚性需求

今年发布的最新维州2051年人口与居住人群预测报告指出，至2051年维州人口将增长至1010万，包括260万新移民人口，13万州际移民人口。这也是为什么澳洲统计局发布墨尔本人口增长比悉尼多18%，预测至2056年将赶超悉尼成为澳洲第一大城市。

持续火爆的西区市场

墨尔本现有人口440万，每年将新增10万常驻人口。以一般三口之家的规模，每年需要增加3万套住宅。然而，墨尔本每年新增住宅不足2万套，巨大的住宅缺口导致房价与日俱增。

墨尔本地产市场延续了2015年的火爆，在2016年持续走高。在经历了3年多的持续上扬之后，墨尔本别墅中位价突破了72万澳币，今年涨幅达到1.2%。其中西区以平均17.8%的年增长领跑墨尔本。

Wyndham（墨尔本西南）大市Werribee区：基础建设迅速完善

耗资一亿澳元，St Vincent’s Private Hospital是Werribee区现下最具代表的基础建设之一。该项目预计将于2017年年底完工，届时将为Werribee以及周边区域新增112个床位以及6个手术室。同时，该项目将附加一个耗资2000万澳币的养老中心。

而未来西区最大的购物休闲中心，耗资三亿七千万的Pacific Werribee Plaza扩建计划也在有条不紊的进行中。与此同时，为了应对Werribee以及周边区域的人口爆增，许多中、高密度的大型项目也陆续大卖中，特别带土地的大面积别墅住宅项目，例如Saltwater Coast、Westbrook、Emerald Park等。

墨尔本未来40年远景规划

《墨尔本规划书》（Plan Melbourne) ：维州政府做了墨尔本未来40年远景规划，致力发展一个综合经济三角区，使得墨尔本内城区经济往外延伸发展，减缓内城区住房需求的压力。带动墨尔本其它城区住房需求，预示着墨尔本整体房价将被带动增长。

墨尔本房产增值空间大，投资回报率可观

英国“经济学人智库”（EIU）公布2016年全球宜居城市指数（Global Liveability Index）报告，结果显示澳洲第二大城墨尔本连续第6年稳居全球最适宜居住的城市排行榜首。

澳洲权威地产研究机构SQM《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》预测，2016年墨尔本将成为澳洲房价增幅最大首府城市，最高增幅达13%。

四、布里斯班房产

房价增幅出人意料

自2014年起，布里斯班如同房市黑马，其2014年涨幅就已超过阿德莱德和珀斯，成为澳洲房价涨幅第三高的城市，涨幅高达8.3%。而2015年2月房屋平均价格涨幅依然位列第三，同比上涨6.5%，房价高达50.5万澳元，涨幅区间已逼近墨尔本。

据惠誉评级全球住房及市场展望显示，房地产媒体已经报道过今年布里斯班的房价将会上涨，有可能会超过全国预测的4％。值得牢记的是，对房屋价格与总收入比例的最新估计是，布里斯班（ 6.5 ）远低于悉尼（ 9.9）和墨尔本（ 9.1 ）。

投资门槛低于悉尼、墨尔本

对于投资者来说最关键的是：布里斯班除了是投资热门城市外，房价还比悉尼、墨尔本低，人口也没有悉尼、墨尔本那么多。悉尼的核心区域，公寓价格均在百万澳元以上。相比之下，布里斯班的平均价为50万澳元左右，约低于悉尼20万澳元，低于全国平均房价9万澳元。

从房产类型来说，布里斯班市（距离市中心9公里）的联排别墅总价约为250万人民币，按首付10%来计算，投资者拥有50万可支配收入就有能力收入囊中。而布里斯班市中心一套两室的公寓价格为230万人民币左右，投资者仅需30~40万元就可以进行投资。其公寓投资回报率为10%~13%（包括房产增值及租金回报），位列澳洲高房产投资回报率城市的前列

而悉尼5公里以内的公寓价格大多在500万人民币以上，其投资回报率最高为20%；墨尔本的公寓价格基本在350万人民币左右，投资回报率最高为15%。房天下海外置业专家建议，投资预算为60~100万人民币的投资者可考虑悉尼或墨尔本房产。

投资回报率：

截止2016年5月，过去五年悉尼的总投资回报率为85.3%，接近翻倍。远高于墨尔本和布里斯班以及其他首府城市。

房产中位价对比

对悉尼、墨尔本、布里斯班三大澳洲主要城市房产中位价进行对比，在2010年至2015年期间，悉尼房产五年内中位价上涨43.4%，远远高于墨尔本五年内中位价上涨20.7%。然而，布里斯班仅仅上涨了1.6%，五年内房价增值数据并不理想。

住房空置率

数据显示，悉尼的房屋空置率是澳洲首府城市中最低的，悉尼房子出租市场紧张，不少租客需要竞争才能租到房子，空置率非常低。墨尔本虽然被人们认为当地的公寓房过剩，但是空置率也保持在合理范围内。比较起来，布里斯班的住房空置率明显较高。

五、澳洲房产类型简析

1)House

在国内翻译为别墅。一般指的是一个院子，一栋房子，一户人家。房子可以是一层或者两层。宽敞是house的最大特点。在国内一提别墅，联想到的是豪华。澳洲的地是卖所有权的，除堪培拉地区是99年产权外，其他地区大部分都是永久产权，可以留给后代的土地资源类资产，相比国内70年的土地使用权，更有价值，更加保值和增值。

2)Townhouse

因为相邻的Townhouse共享一堵墙，一个紧挨着一个，所以在国内又叫联排别墅。其实在澳洲townhouse最大特点是，他们都是两层，1层一般是厨房，卫生间等，而二楼一般是卧室。一般有个小花园。一般来说Townhouse的总面积和占地面积均比house要小。

3)Unit

指的是一个院子里有几户人家。房子可能是一层的也可能是两三层的。大家共享前院和后院。

4)Apartment

就是国内常见的单元房。一般三层以上，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道。根据澳洲的相关规定，三层以上必须安装电梯。Apartment一般是带小区游泳池，健身房的。大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进入。也是在交通比较方便的地方，但是一般管理费用相对比较贵，不过受大部分投资者欢迎，因为这种房是很容易租出去的。

5)Villa

新式一层楼共享墙独立住宅群，每块地上建三套以上至几十套住宅，每套建筑面积一百五十至三百平方米不等，分契式产权。（相当于一层的Townhouse）

6)Duplex

新式两套公共墙独立屋建于同一块地上，每套建筑面积二百至五百平方米不等，独立产权。国内称之为联体别墅。

7)Semihouse

就是2个1层独门独户的房屋联在一起，可以理解为单层的Duplex，也就是单层联体别墅。只有一面共用墙.。

8)Flat

类似国内的单元楼,但只有1幢楼,没有会所之类的设施。一般都在2到3层之间。管理费相对偏低，做投资和自住都比较合适。

9)Granny Flat

翻译成中文叫姻亲房，也就是在House的空地上单独建的一套一层房屋，一般都是60平米的2房户型。在做房屋贷款的时候，Granny Flat不能单独借款，因为和House属于同一个title，一般只能同House一起。

10)Terrace

和Townhouse很像,但是联系很紧密,占地很小，联在一起的既有一层也有两层的房屋，一般在老城区才能看到。区别在于Terrace是Torrens title, Town House是Strata title.。

11)Studio

直译过来是工作室，国内叫开间，跟旅馆的房间类似，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的卫生间。国内称之为酒店式公寓。

乾立观点

回顾2016年的澳洲地产市场，悉尼仍然是投资回报率最高的城市。但考虑到悉尼日益加重的房产泡沫以及政府的一系列监管举措，墨尔本以及布里斯班的地产的投资风险更小。

澳洲作为一个移民型国家，仍然会有较大的增长空间：

1)地广人稀，资源丰富，较大的人口容量；

2)政治地位边缘化，事宜人居；

3)政策优惠，经济坚挺。

我们认为，作为澳洲第一大城市的悉尼在未来的一段时间里仍将是投资回报率最高的城市，但其政策风险以及市场风险也会随之增加。而墨尔本凭借不俗的投资收益以及较为宽松的市场环境，将会在短期成为更加适宜投资的城市。未来悉尼、墨尔本、布里斯班的城市间地位可能会形成类似美国纽约、洛杉矶、华盛顿的区块关系。（澳大利亚因为特殊的地理区位，东西海岸效应弱于美国，澳洲因为西海岸缺少天然港口发展逊于东海岸）

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