作者：春复秋

土地，是园区手里最有力资源优势之一。

但是各地园区常常存在着一种浪费工业用地资源的现象：有时候招来的用地企业效益低下或因为各种原因未开发土地，这时候需要为土地转换产业或企业，但签约年限尚未到期时，原土地使用权人或不愿意转让、或带走土地增值收益，这就导致了土地的荒废，限制了集约利用。

远的不说，最近就有两个鲜明的例子，一个是乐视莫干山汽车项目，拿地上千亩，签约半年多，但土地的平整工作都没有完成；另一个是前几日比较火的片仔癀停止的医药产业园，园区开发五年以来，由于公司经营问题，导致园区无一直处于无人打理的状态，荒草遍地。

这个问题多年来一直存在于各地园区，政府也尝试解决，方法即是——土地利用弹性规划。

据MBA智库百科给出的定义，土地利用弹性规划是指在土地利用规划的编制思路、指标体系和指标值中制定一个中值目标，然后以设定的中值目标为中心制定比较合理的弹性上限和弹性下限，使土地利用规划对不确定的市场经济环境拥有更强的适应性，从而拥有更有效的宏观调控能力，市场健康有序地发展。

工业用地采取弹性年期，不仅可以使政府或者园区更好掌握土地资源主动权，灵活调整地区工业用地资源配置方式；也可以将土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业，鞭策用地企业，创造更好的经济效益。

需要注意的使与工业土地弹性出让相配套的常有用地“先租后让”的政策。“先租后让”是指在供应工业用地时约定一定的条件，由工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地，租赁期满达到约定条件的，可按规定的程序办理出让手续，将租赁土地转为出让土地。以先租后让方式供应的土地，承租方在合同约定的租赁期间可以建造工业厂房、必要的办公用房等永久建筑;如租赁期满未达到约定条件，则收回土地、不退还租金，对其他投入按规定补偿。

据园区圈的不完整统计自2013年以来，至少有北京、上海、湖北、江西、山东、山西、浙江、湖南、河北、广东、江苏、四川、陕西等13个省市出台过专门文件或者对应条款；北上广深四大一线城市均有相关政策出台；成都、苏州、济南、合肥、青岛、杭州、厦门、无锡、济南等新一线城市也不甘其后也陆续出台过类似政策；在一些经济较为发达活跃的地方，例如遂宁、淮坊、濮阳、芜湖、连云港、中山、喀什霍尔果斯、扬州、慈溪等，也有许多土地弹性出让政策涌现。

可以说，土地弹性出让已经在一线和新一线城市全面铺开，在经济活跃省份成片推广。可以预见，土地弹性出让也将成为招拍挂之后又一影响全国土地供给市场的基础制度。

园区圈挑选出部分地方的土地弹性出让政策核心信息，以供读者参考，以下：

北京

2013年7月15日，北京经开区发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》，这也是园区界所查到的最早的关于土地弹性出让的政策文件。

《意见》指出将改变园区内工业用地的供应方式，由按最高出让年限50年出让转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式。

《意见》提出，开发区内工业用地使用权出让年限一般不超过20年，期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍正常生产并保持增长态势，可申请延期。代建厂房用地供应，指由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地使用权，建设标准厂房或按照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业。工业用地使用权直接租赁，是经开发区管委会批准，国土资源部门与用地单位签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁年限一般为10年，届满时用地单位若达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。

上海

2016年三月，上海市规划国土资源局发布《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》。《规定》明确要求实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。

《规定》还提到，工业用地使用权到期前，受让人可向出让人提出续期使用申请，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合考评达标的，可采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。续期时的土地出让价款，经区县政府集体决策，可按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。

广州

今年6月，广州市市长温国辉主持召开市政府常务会议，通过市国土规划委提交的《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》。《办法》提出，广州市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。《办法》明确了工业用地使用权租赁和弹性年期出让的适用范围、土地供应方式和年限、市场准入要求、租金和出让金标准、土地供后管理、违约责任等。

深圳

2016年11月，《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》正式发布，《办法》明确工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度，一般产业项目用地出让期限按照20年确定，重点产业项目用地出让期限可以按照30年确定。同时，工业及其他产业用地租赁期限不少于5年且不超过20年。租赁转出让的，出让年期与已租赁年期之和不超过出让最高期限。

河北

本月，河北省政府印发的《关于落实国务院扩大对外开放积极利用外资若干措施的意见》明确写道：对工业用地鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合供应方式及弹性土地出让年限供应政策。鼓励工业项目建设充分利用现有场地，对符合规划和安全要求、不改变用途，在原有建设用地进行厂房加层改造，增加用地容积率的，不再增收土地价款，免收城市基础设施配套费用。

成都

成都在昨日发布的《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级土地政策措施的实施细则》中提到：完善工业用地供应方式和价格形成机制。针对不同行业、不同类型工业项目特点，推行弹性年期出让、租赁、使用标准厂房等多种用地方式。弹性年期出让一般不超过20年，租赁年期一般不超过10年，到期后可续期出让或租赁。引导小微型或尚需孵化的企业使用工业标准厂房。合理确定、动态调整工业用地出让指导价标准，对鼓励类工业项目实行地价优惠政策。对短期出让、出租的土地，只按原50年使用期限价格的对应年限确定地价，降低企业的用地成本。

淮坊

2014年，淮坊制定了《关于工业用地供应制度改革的实施意见》,该文件明确了土地出让年期为20-50年不等。《意见》还规范了弹性年期供地程序。企业申请弹性年期出让时,由国土资源部门组织召开会议集体会审,根据国家产业政策、企业生命周期、土地利用总体规划、城市总体规划等综合确定土地出让年期,并将弹性出让方案报政府审批后进入正常供地程序。

整理 唐吉可德