作者：杨涛婷

城市高居不下的房价让多数初入职场的人选择租房。秉承着“房子是租来的，生活不是”，承租人租赁房屋后，会对房屋进行力所能及的改造。但房屋所有权毕竟属于出租人，为避免不必要的纠纷，承租人对房屋进行装修前有必要了解相关法律规定。

《合同法》第223条规定了承租人对租赁物的改造：

• 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

• 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2009年，最高人民法院公布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第9条至第13条对租房装修纠纷作出具体规定，细化了《合同法》第223条。[i]

以上条文分别从租赁合同无效、解除、租赁期限届满三种情况，对承租人装修问题进行规范。每种情况下如何处理，并非本文所讨论的主要内容。本文仅对法条中出现的“出租人同意”、“附合”等概念进行解释，便于承租人规范个人装修行为。

一、“出租人同意”的法律认定

民事法律行为最重要的是意思表示。意思表示是指行为人将其意欲发生一定私法上效果的内心意思，表示于外部的行为。“出租人同意与否”，从法律上来说，即是“出租人是否有同意承租人进行装修、装修程度如何的意思表示”。“出租人同意”一般包括出租人“明示”同意和出租人“默示”同意。

1.出租人“明示”同意

明示是指行为人以口头、书面等话语直接作出的意思表示。由于其表现方式明确，故很容易做出判断。在房屋租赁中出租人明示同意的情形，可以是出租人和承租人在房屋租赁合同中明确约定承租人可以对房屋进行装修，甚至约定承租人可以装修的程度；也可以是承租人口头上询问出租人，出租人明确给予肯定回复，包括同意装修及装修程度。笔者签订租房合同询问装修问题时，房东就明确回答“只要不改变房屋主体结构，可以进行其他装修”，这就是一种口头上的同意，包括了装修程度。需要注意的是，后一种情形最好有其他见证人在场，或者有电话录音，以防出租人在没有书面同意的情况下事后又予以否认。

2.出租人“默示”同意

“默示”虽不如“明示”明确，但通过特定的方式也可推定行为人的意思表示。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”

根据本条规定，如果出租人并未明确同意承租人对房屋进行装修，但行为表明其已同意，可认定为出租人同意。举例来说，此种情况下出租人的行为包括但不限于：出租人在承租人装修时到过现场，对承租人的装修行为并未表示反对；根据双方约定的租赁房屋的用途以及房屋的现状，只有装修才能达到承租人租赁的目的，如租赁房屋为毛坯房，而承租人用于生活居住。

二、“附合”的法律认定

在民法理论上，“附合”是“添附”的一种表现形式，而“添附”是物权变动的原因之一。附合是指两个或两个以上不同所有人的物结合成为一个合成物，人们虽然能直观的识别该合成物，但通常难以将该合成物分离，如果一定要将该合成物分离，则会损坏该合成物或耗资过大。

附合物的所有权取决于构成附合物之物的价值，通常情况下，动产与不动产的附合物，所有权由不动产所有人取得。即若房屋装修物与房屋本身构成了附合，其所有权由出租人取得。租赁房屋装修中附合的认定，影响着出租人和承租人财产权利，也影响着租赁房屋装修问题的法律认定。

根据附合的定义，房屋装修中构成附合的情形包括但不限于：铺设地板砖、用油漆刷墙等。只要是两物合成为一物，虽能单独辨别，但难以分离或分离成本过大的，都属于附合。相反，承租人在房屋中安装空调、热水器、油烟机等，因为比较容易分离，所以不构成附合。

结语

“出租人同意”和“附合”，是司法实践中处理房屋租赁装修纠纷中需确定的事实。一旦出租人和承租人因装修问题发生纠纷，在明确合同无效、解除、履行期限届满的前提下，法院主要结合事实对二者进行认定。承租人在了解租房装修纠纷相关认定规则后，可以事前与出租人做好沟通，在房屋装修过程中不能恣意而为，明确装修物的财产权利归属；若发生纠纷，可以做到心中有数，充分保障自己的财产权利。生活虽不是租来的，但房子有时候是，规范租赁行为，才能保障承租人的租房生活。

[i]第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。