过去十年，房地产的投资逻辑主要看房价，因为在房价涨幅远高于租金的情况下，房东靠的不是租金收益，更多的是享受房价上涨带来的资产收益。

然而，随着金融政策的收紧，货币政策由松变紧，市场由资产荒转向资金荒，资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率带来的现金流将越发重要，是资产价格的重要支撑。因此未来租售比将是一个非常重要的考量标准。

基于此，我们拟用租售比这一指标探寻历经此轮上涨行情，当前商品房市场处于限购、限贷、限售、限签等一系列政策调控中，租赁市场迎政策利好，纳入租赁试点城市，明确提出“租购同权”的广州当前房地产运行情况及租住市场现状如何？

◆ ◆ ◆租售比计算方法和衡量标准

租售比概念：国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石。

计算方式：租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价

国际标准：通常为1:200到1:300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。

如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

◆ ◆ ◆广州租售比现状分析

◆ 房价与租金高度相关，房价越高，一般来说租金亦越高

图：2017年7月广州各板块二手房均价和平均月租金

从广州74个板块数据可以看出，房价与租金的相关系数非常高，达到95.4%，即房价越高，相对来说租金亦越高。

以越秀二沙岛和天河珠江新城为例，二沙岛和珠江新城二手房均价分别为106251元/㎡和77447元/㎡，其租金水平亦达到118元/㎡·月和110元/㎡·月。

◆ 广州整体租售比较2016年同期大幅下降，当前远低于国际标准

当前租售比远低于国际标准。与通常的租售比标准1:200到1:300取值相比，广州当前各区域租售比均处于较低水平。其中天河位居各区域之最，租售比达到1：842，也就是需要842个月的租金水平才能回笼购房成本。

与16年同期相比，整体租售比大幅下降。降幅前三区域包括天河、增城、番禺，荔湾降幅较低。以天河为例，租售比从1：555降至1：842，与去年同期相比，需要增加287个月才能收回购房成本。

区域间差异度较大。当前租售比低于1：600的区域包括天河、越秀和增城；而租售比位居1：600~1：500之间的区域包括海珠、从化、黄埔、番禺、南沙；租售比高于1：600的区域包括白云、花都和荔湾。

表：广州各区域2017年7月租售比

◆ 多数板块租售比位居1：500 -1：700之间

与房价相比，当前多数板块租金水平仍处于较低水平。从我们划分的74个板块可以看出，低于1：400的板块，和高于1：900的板块均有1个，分别为龙归-机场南板块和天河北板块。多数板块租售比位居1：600-1：700之间，其次为1：500-1：600之间，二者占比达到71%，即多数板块需要至少42年才能回收成本，也表明与房价相比，当前多数区域租金水平仍处于较低水平。

与16年同期相比，各板块租售比有较大幅度下降。2016年7月，租售比高于1：400的板块有12个，2017年7月只有一个，租售比位居1：400-1：500的板块由37个降至3个，1：600以下板块由6个升至47个。

图：广州各板块租售比取值占比

◆ 哪里是租房者的可考虑区位？

当前租售比最低板块TOP10中，天河占据4席，分别为天河北、员村-天河公园、东圃、车陂板块；越秀占据4席，分别为二沙岛、东山-五羊新城、小北-淘金和东山口板块；海珠占据2席，这些板块多数周边优质教育资源丰富，对于有学位需求的群体或许是较好的选择。

当然，不考虑其他因素，仅从房价和租金水平看，对于租房者来说，一般来说房价越高，而租金价格水平越低的板块性价比越高，比如赤岗、白鹅潭、新塘、华南板块。

◆ 哪里值得布局或投资？

对于购房者尤其是投资者来说，随着当前金融政策的收紧，市场由资产荒转向资金荒，资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率带来的现金流将越发重要。因此一般来说房价越低，而租金价格水平越高的板块将是购房者优先考虑的区域。

租售比最高TOP10中，白云占据5席，分别为龙归-机场南、新市、同德围、同和和白云大道北板块；番禺占据3席，分别为大学城、市桥、南站板块；南沙和越秀分别占据1席，这些板块或许是购房者可以优先考虑的区域。

图：租售比最高TOP10板块

◆ ◆ ◆主要结论

广州租金或迎来一轮涨幅期。此轮房价的上扬 ，使得租售比大幅降低，当前广州租售比远低于1：500。但在房价当前正处于调控中，而租赁市场利好政策频出的背景下，预估未来租金将有一轮上涨周期，租售比将有所提升。

对于房企而言，随着越来越多房企抢滩租赁市场，布局长租公寓，各城市当前租赁市场现状亦是企业需要考量的，广州或成为企业布局长租公寓的重要城市。加上限购政策影响，租赁市场利好，人口持续的净流入，未来更多人口或将分流至租赁市场，企业的优先布局或能抢占市场。

对于租房者来说，如果有学位需求，则天河北、员村-天河公园、东山口板块、淘金等周边优质教育资源丰富的板块或许是较好的选择；仅从房价和租金水平看，对于租房者来说，一般来说房价越高，而租金价格水平越低的板块性价比越高，比如赤岗、白鹅潭、新塘、华南板块。

对于购房者尤其是投资者来说，龙归-机场南、同德围、同和、大学城、市桥、南站等板块或许是购房者较好的选择。因为随着资产变现难度越来越大，租金回报率带来的现金流将越发重要。因此一般来说房价越低，而租金价格水平越高的板块将是购房者优先考虑的区域。

数据来源：房天下二手房价格与租金数据、中国指数研究院

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