商业作为一个区域甚至一座城市发展的风向标，对天府新区的建设起到了非常重要的推进力量，同时新城区也将为商业提供更多的发展空间，天府新区作为开发商争相入驻的热土，竞争十分激烈。天府新区主要包括成都市的高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，共涉及2市7县（市、区）38个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。本报告以天府新区8个热点板块为研究区域，选取了122个商业项目作为研究样本，其中包含购物中心、商业街、底商三类纯商业形态，解析天府新区商业现状及未来的发展趋势，为各位提供参考。
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天府新区热点板块商业诊断
一、天府新区八大热点板块商业发展脉络
二、天府新区热点板块商业诊断
1.站南板块：天府新区商业发展排头兵
站南步入超高存量时代 商业严重过剩
站南板块整体推地量在近五年来逐渐减少，2016年开始该区域已无商用土地推出，区域商业存量达121.7万平方米。
据RET睿意德数据显示，站南板块内已经入住的小区共28个，约有50545户，由于该板块发展成熟，人口结构较为稳定，按照每户3人的人口入住，共约有15万人口。
按照国际标准,人均占有商业面积在 1.2平方米是一个比较合适的参照值，而站南板块现有商业体量121.7万平方米，人均商业面积高达8.02平方米，板块商业严重过剩。
业态调整、差异化定位 站南商业积极求变
在超高的商业存量市场中，站南板块的商业在近几年调整频繁，各自寻求突破口。
从站南商业类型来看，板块内除了综合性的购物中心，还有富森美家居、宜家家居、迪卡侬等专业店，其中，富森美家居和宜家家居虽然同为家居专业店，但各自定位不同，目标客群不同，形成家居市场的互补。另外，经过调整后，站南板块内四大购物中心（九方购物中心、凯德广场、凯德天府、苏宁奥特莱斯广场）的定位清晰无重叠，避免了同质化竞争。
小结：存量时代改造调整成常态 四大问题要警惕
再定位：利用大数据获取精确依据。在站南这样竞争激烈的市场下，差异化的定位是商业改造、调整的重要方向，也是商业获得成功的第一步。而基于消费者的大数据算法较传统方法更能获得精确的数据，为商业提供精准的依据，从而做出差异化的定位。
建筑改造：适应最新趋势的场景。商业项目的改造往往都离不开建筑的改造，除了我们第一印象的外立面和内装改造以外，建筑的改造更应该是符合新趋势的需要，如业态、场景等。
品牌更迭：选择最适合的品牌。品牌的调整不能一味的求新、求多。对于原场品牌，对比新定位，加以分析，适合者可进行保留，通过位置替换、店面升级等方式，使之和新的定位进行匹配。
收益测算：持有型项目改造空间更大。
2.金融城板块：高品质金融机构聚集区
综合竞争力居中西部金融区首位 高收入商务人群消费需求旺盛
根据2016年中国（深圳）综合发展研究院发布的第八期中国金融中心指数显示，成都金融中心综合竞争力45.72，排名居中西部第一、全国第五。
据国家统计局《2016年城镇非私营单位就业人员分行业年平均工资》数据显示，2016年金融业年平均工资117418元，工资水平位居各行业第二，属于高收入人群。金融城板块作为成都的金融总部商务区，区域内商务人群消费需求旺盛。
写字楼集群商业业态单一 无法满足高端消费需求
从金融城板块商业分布图来看，目前写字楼最集中区域目前没有成规模的商业。虽然未来将有中海环宇荟、悠方等定位中高端的购物中心即将面世，但是针对商务办公人群消费的特性来看，购物中心不能方便、快捷的满足商务办公人士的消费需求。
目前金融城板块商务办公集中区仅少数写字楼带有底商，且空置率较高，业态单一，以快餐、面食、便利店为主，无法满足高收入商务人群的消费需求。
小结：商务办公人群消费缺失 自助式消费成为便利消费新趋势
商务办公人群作为潮汐族，有着特定的消费时间及限制，便利性无疑是其消费的重中之重。近年来，自助式商业不断出现在人们的视线中，从唱K机、娃娃机、自助售货机，到阿里的无人超市，这种自助式商业不仅可以节约成本，还可以优化用户结账体验，通过线上和线下的数据分析和用户画像，帮助线下提升消费者体验，提高商户效率，更好、更快地满足消费者需求。
需要注意的是，自助式商业在实现便捷的同时，也应该注意到产品的品质，针对金融城板块的高端商务办公人群，满足的不仅仅是他们的消费需求，更需要满足他们的品质需求。
因此可以在写字楼底商引入高端自助式商业，在提供便捷消费的同时，丰富产品品类及业态，填补区域商业的空白。
3.大源板块：中高端生活居住区
高端居住人口第一大板块 品质消费需求潜力巨大
大源板块生活片区面积达6.7平方公里，占板块总面积的55%,未来居住人口近21万人，在本报告研究区域内，大源板块居住人口仅次于华阳板块。
据天府新区各板块住宅最新均价数据显示，大源板块住宅均价16286元/㎡，仅次于金融城板块，且高于天府新区和高新区的整体平均房价，房价处在中上游水平，区域内住宅项目大多以改善型住房为主。从居住人口数量以及房价方面来看，大源板块是八大热点板块中，第一大高端居住人口板块，未来品质需求消费潜力巨大。
住宅底商空置率高企 大型社区商业空白
大源板块目前交付入住的住宅小区有31个，其中自带社区底商的项目有11个，商铺空置率高达45%，业态以餐饮（25%）、房产中介（19%）、便利店（17%）等业态为主，仅够满足居民最基本的消费需求。
虽然大源板块内有世豪广场、复城国际广场、银泰城、铁像寺水街等大型商业，但是从定位来看，目前还未出现以社区商业为主的项目。
小结：社区商业点燃消费引擎 新零售或成为大源商业突破口
据调查，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%，存在非常大的发展空间。尤其是在以居住为主的大源板块，社区商业能够快捷、便利的满足居民的日常消费需求。
随着互联网的快速发展及对传统行业商业模式重构在社区场景下，社区用户对社区服务的便捷性及丰富性有更高要求。社区服务与增值的重点在落在020新型服务业态上。社区O2O伴随互联网与传统行业的融合趋势逐渐兴起，形成了时下热议的新零售。大源板块作为一个新兴的中高端居住片区，有着较强的消费力和前沿的消费观，未来新零售或成为大源社区商业的突破口。
4.中和—新川板块：人居与产业相结合的商业新兴区
住宅市场势头强劲 商业配套相对缺失
目前，万科、龙湖、融创、华润、中德等品牌开发商纷纷入驻新川，新川房价、地价一路飙升。据规划，该区域居住人口12万人，就业人口12至15万人。但目前商业总供应量仅有40.5万方，已有商业供应11.1万方。比起天府新区其他区域，商业供应相对较少。
社区底商、小型商业街占多数 缺少地标性项目带动区域发展
从目前中和—新川板块呈现或规划的项目来看，在40.5万方的商业供应量中，社区底商、小型商业街占据多数，仅有中铁城锦南汇、新景鼎南川宇、爱在城南三个较为大体量的商业配套规划，且三个开发商的商业运营能力有待经历市场的检验，整个区域缺少地标性商业项目激活区域人气、带动区域发展。
中和看现在、新川看未来 新区老城差距大
新川真正呈现的商业项目仅有中德英伦联邦、新怡花园、黄金时代，且均以社区底商为主、空置率较高。而中和区域由于过去中和镇的人气支撑，区域成熟度较高，人气明显旺于新川，已呈现商铺体量多于新川，商铺空置率相对较低。纵观整个中和—新川板块，中和区域商业着重于解决居民日常生活需求，新川则服务于未来的产业人口。
小结：规划大于现实 商业成熟需用时间交换空间
一方面，中和-新川板块仍有大片土地可供应；另一面，新川创新科技园属于多产业布局，比高新区产业更加丰富，未来将吸引到更多的人才流入，商业规模与人口规模、产业规模呈正比例发展，未来随着板块的成熟，将带来巨大商业消费群体，板块商业仍有巨大发展空间。
目前整个区域仍停留在规划阶段，所呈现商业配套寥寥可数，且缺少商业运营实力强劲的开发商系统打造，因此商业成熟需要用时间交换空间。
5.华阳—南湖板块：天府新区休闲娱乐集合地
人口基数大 区域成熟 商业配套完善
华阳曾被誉为“川中第一镇”，相较于新区其他地区发展更早、更快、更成熟，因此也就建立起了成熟的商业圈。这个圈里常住人口55万，商业总体量大，老城区底商空置率低，商业配套完善。新区更拥有健全的娱乐休闲产业南湖梦幻岛、成都极地海洋世界和南湖公园构成的旅游“金三角”。可以说，华阳—南湖板块是天府新区人气最旺的区域。
餐饮、休闲娱乐成主流 未来的天府新区休闲娱乐集合地
华阳的美食闻名成都，在华阳的商业业态中更是占据了高达62.5%的比重，同时休闲娱乐业态占据15%比重，零售业态占据10%比重，生活服务类业态占据12.5%比重。再加上南湖梦幻岛、成都极地海洋世界和南湖公园的支撑，未来的华阳将成为天府新区休闲娱乐的集合地。
业态比例不合理 商业类型需升级
未来要呈现的商业项目中大型城市综合体级项目仅有北京街，南湖国际中心、海棠时代广场、蓝润ISC四个。其中，南湖国际中心、海棠时代广场项目进展缓慢，短期内商业要呈现较难，北京街、蓝润ISC开业时间也在2019年以后。目前，从板块呈现的商业来看基本为社区底商、商业街，缺少大型商业配套，商业类型有待进一步丰富。
小结：老城区将焕发新活力 商业配套有待进阶
尽管该板块人气旺盛，商业配套充足，但基本为社区底商、商业街，且业态以小餐饮、休闲娱乐为主，缺少大型商业配套，以及新兴业态和品牌激活片区消费。
华阳老城与南湖新区相互补充，老城区将焕发新活力，商业配套有待全面进阶。成熟大型商业项目还未呈现，未来将考验开发商开发及运营实力。
6.华府板块：城南新贵 大源外扩衍生区域
刚需人群聚集 近10万常驻人口为商业发展奠定基础
纵观2016年成都城南房价，高新区在2016年年末成为主城各区中房价最高的区域，平均房价达15088元/㎡。天府新区是各区域房价中上涨最快的区域，均价在9540/㎡。
而2016年以前，“价格低”一直是华府立足城南的根本，均价在5000—7000/㎡，被看作是天府新区的价值洼地，对于想置业城南的年轻人来讲，华府无疑是高性价比的选择。因此，吸引了大量刚需人群来此安家。
社区商业占据较大比重 区域缺乏商业引擎
目前，华府板块商业供应总体量为130.5万方，已有商业供应量为4.8万方，全部为社区商业。而未来商业供应量为125.7万方。同时，华府板块12个在建项目，有7个项目商业均为社区底商，有5个项目商业目前规划为城市级综合配套。
但是，作为天府新区的新兴核心区域，目前华府板块的商业配套设施仍然是不完善的。任何一个区域的成熟都离不开商业引擎的驱动。尽管华府板块有中海右岸、棠湖泊林城、华汇天地等大型城市综合配套的规划，但就目前的工程进度以及开发商资金及运营实力来看，棠湖泊林城、华汇天地等项目要真正呈现，还需经历时间的检验。
天府新区新兴核心区 商业发展整体向好
从土地市场上来看，土地价格从去年下半年开始逐渐上涨，今年土地楼面价更是突破万元，板块内部分项目从6000元/㎡上下的价格迈入万元级。越来越多品牌开发商入驻华府，华府板块商业发展整体向好。
尤其是2016年底12月29日，中铁建以8900元/平方米、8950元/平方米、8950元/平方米的价格拿下三宗华府连襟土地，溢价率高达175.38%。而华府板块当月的楼盘均价为9765元/㎡。地价直逼房价，该区域的土地价值已经给未来带来了良好的预期。就目前华府板块的商业配套规划及公建设施布局，开发商对该区域的前景普遍充满信心，因而争夺拿地。
小结： 未来天府新区青年人群聚集地 城南社群生活梦想地
华府板块因其自身配套，交通以及较高的性价比，同时借势天府新区发展红利，成为城南当下发展势头最好的区域之一。尤其随着青年白领聚集于此，这里将成为天府新区青年人群的聚集地。同时，以社区商业为主打的华府商业，或将为天府新区青年人群提供一种全新的生活方式。新型的社区商业体会增强对消费者的吸引力,引导居民消费。未来这里将为天府新区更多青年人服务，成为城南社群生活典范。
7.麓山板块：低密住宅开发区
“造城”成为板块常态 区域商业整体发展缓慢
从麓山住宅分布图上看，麓山板块住宅呈现模块式发展的格局。部分小体量项目聚集开发，形成较为独立的生活圈；而板块内几个具体代表性的项目开发体量巨大，自带大型商业，配套教育、医疗资源，甚至有的项目还形成了独立的生态系统，大有“造城”之势。
大规模的体量导致了项目开发时间周期都比较长，造成麓山板块与同时期发展的大源板块相比，商业发展较为缓慢的现状。
别墅产品比重最大 高端商业在此萌芽
麓山作为成都主要的别墅板块之一，区域内别墅产品总面积达58%，价格在260-3600万元/套之间，主要购买对象为高净值人群。针对住宅产品及购买人群的特性，麓山板块陆续出现了不少高端、注重生活品质的商业及配套设施。
小结：精准定位锁定小众圈层 打造顶级商业生态
在互联网和大数据时代下，我们很容易找到跟自己兴趣、态度、爱好、价值观相同的人，当我们只愿意跟相同的人接触的时候，社会开始圈层化，人开始圈层化，商业也开始走向圈层化。
麓山由于板块的定位，在这里汇聚了高净值人群，形成小众化的高端圈层。虽然麓山整体商业发展缓慢，但是从单个商业或者业态来看，它们定位精准，有固定的目标客群，形成高端独特的商业生态。
8.兴隆湖板块:天府新区商业未来式
土地供应充足 实力开发商布局兴隆湖 商业格局初显
近两年，兴隆湖所属的秦皇寺板块累计出让23宗合计2700亩土地。其中成交22宗合计2644亩，流拍一宗56亩的商服用地。区域在2016年下半年出让加速，共计18宗土地上市，无任何流拍，合计成交面积1445.6186亩，平均溢价率65.55%，总计54.97亿土地出让收入，整个区域土地供应充足。
同时，从2015年起，开发商便纷纷布局兴隆湖，规划打造各类商业项目，兴隆湖板块商业格局初显——未来的兴隆湖将是天府新区商业形态最多元化的区域，兴隆湖板块是天府新区重要的商业和产业集中区域，会展经济、旅游经济和综合商业的群集效应会在几年后全面体现。
小结：产城一体 产业地产、文旅地产成未来主要方向
典型的商务定位，弱化了居住生活功能，从业人员聚集，但常住居民规模不大，流动人口将成为兴隆湖区域的主要人群基础。而该区域商业的主要支撑，也将呈现出“潮汐式”特点。
环境先行，这是兴隆湖的长板。区域规划起点高、政策扶持力度大，对房地产开发商和其他企业的吸附力较强，兴隆湖具备了发展文旅地产的优渥土壤。
兴隆湖-成都科学城-西部国际博览中心一带将形成集中连片的会展经济群，一方面会给该区域带来源源不断的外来投资和消费，另一方面，也会形成典型的“淡旺季”特点。
B天府新区商业类型分析
一、购物中心
天府新区购物中心总体量占成都总体量一半 区域成熟度差异导致购物中心分布不均
据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，目前天府新区八大热点板块中，购物中心总体量达372.8万㎡，占成都购物中心总体量的53%，其中现有的购物中心体量达167.3万㎡，而未来还将有205.5万㎡的购物中心体量将面世。
根据购物中心分布的位置来看，购物中心较为集中的分布在站南、金融城和大源这个三个发展相对成熟的板块。华阳-南湖板块、华府板块目前暂时没有购物中心的规划。
受市场高存量影响 购物中心延缓开业现象突出
据中成房业《2016年成都房产市场年报》的数据显示，受成都商业市场高存量的影响，房企延缓商业项目开工，导致供应减少，大成都范围内供应量为364.16万㎡，同比下滑21.7%；成交面积156.72万㎡，同比下跌20.1%，是近5年来商业平均销量的新低。天府新区作为购物中心存量大区，竞争更加激烈，近几年购物中心推迟开业的情况较为频繁。
购物中心寻求差异化 精准定位成趋势
从天府新区的购物中心定位来看，近两年开业或者做出调整的购物中心，定位从以往的广而泛，转变到精而准，例如即将开业的悠方，以时尚、艺术和创意为项目DNA，中海环宇荟将打造服务于高端人群的精品商业，九方购物中心由原来的“国际精品购物中心”转型成“阅读主题购物中心”，凯德天府由原来的“全业态商业中心地标“转变成”定为区域性精致家庭的购物中心”。
零售业态比重下降 注重体验的新兴业态增加
传统购物中心与体验式购物中心的最明显的区别，是其商业体中大幅增加休闲娱乐、餐饮占比，传统上业态组合中的黄金比例——零售、餐饮、娱乐“52：18：30”已被时代抛弃，目前天府新区不少购物中心将零售占比下降到30%～40%左右，而体验式业态在不断增加。 “不止是卖东西，而是提供新的生活方式”，成为天府新区购物中心发展的新理念。
总结：以板块人群结构为导向 打造主题式购物中心
购物中心主题化是开发商为提升项目的竞争力，在主题定位的基础上，通过建筑形式、品牌组合、形象塑造、价值理念、空间氛围等创新满足更细分群体的需求，对购物中心进行的差异化打造。
根据天府新区各板块板块人群结构特征，分析其兴趣、爱好、年龄、知识和教育背景以及社会角色等因素，将购物中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的主题式购物中心，打破天府新区购物中心体量过大的僵局，为各板块注入商业新引擎。
二、底商/商业街
业态单一仅满足基础消费 底商成熟需要人气
天府新区八大板块底商（包括社区底商和写字楼）总体量为75.65万方，未来供应量为6.5万方，空置率为30.6%。业态单一，仅能满足居民最基本的消费需求。
从底商体量数据来看，底商主要集中在站南、大源这类发展较为成熟的新板块，以及中和-新川、华阳-南湖这类老城区板块，人口为底商带来活力，有生存发展的土壤。其它板块的底商需要未来住宅交付后带来的人气孕育、成长。
未来将涌现大量商业街项目 打造开放式体验性商业成发展方向
目前，天府新区站南、金融城、大源、华阳—南湖、华府、中和—新川、麓山七大板块商业街总体量为204.2万方，其中未来供应量达130.1万方，且集中分布在大源、华阳-南湖、中和—新川、麓山板块，未来将有大量的商业街项目呈现。
在消费者更注重参与、体验与感受的时代，对商业的空间、环境要求更高，传统商业街已经不能满足消费需求，开放式体验性商业街成天府新区未来商业街的发展模式。以即将开业的建发鹭洲里商业街为例，以“漫步式深度体验商业”为内核，建发鹭洲里打造区域内首个园林式体验商业街区；麓湖生态城商业则以“家庭社交”作为麓湖式商业的核心，打造家庭体验式娱乐空间。
小结：“最后一公里生活圈”是未来趋势 商业业态需更新迭代
由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商业的发展提供了空间；也由于交通不便利，人们对社区商业的依赖性越来越大；同时随着收入水平的提高，人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。随着天府新区各区域住宅迎来交房，新区常驻人口不断攀升，未来以“最后一公里生活圈”为核心的商业街、底商具有发展空间，但所引入的商户需更加专业化、品牌化、业态多样化，区域消费需求支撑商业定位，清晰的商业定位才能具备差异化优势。
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