近日，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。在首批开展住房租赁试点的12个单位中，成都赫赫在列。

作为西南区域的中心城市，成都是人才集中性流入的城市，尤其是今年成都政府出台了一系列吸引年轻人才政策后，更具备外来人口不断增加的优势。据房观察统计数据显示，成都常住人口现阶段有约计1466万人，其中常住外来人口约299万人。

对于成都的租赁市场，魔方生活服务集团副总裁陈驰认为：“流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。成都巨大的流动人口基数会催生广阔的房屋租赁市场。另外，随着房屋租赁市场的趋势：量（租赁人口）价（租金）齐升，空间也会越来越广阔。”

而传统的租赁市场因“不规范”、“随意涨价”、“黑中介”、“配套老旧”等问题，使得新一代的租赁产品——“长租公寓”应运而生，且逐渐抢占了成都的租赁市场。这类产品具备管理规范、装修多样、配置全面，由统一的运营商经营，有着统一的装修及配套的家私家电，同时还注重社区氛围的营造。

成都如今汇聚了如龙湖冠寓、魔方公寓、蜜柚公寓等长租公寓，而长租公寓又分成集中式长租公寓和分布式长租公寓。这些长租公寓有何区别？接下来我们一一梳理。

集中式长租公寓

运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租。

龙湖冠寓

24小时龙湖物业全程服务

冠寓是龙湖首次涉足长租公寓市场的产品，定位的目标客户是20-35岁的年轻人。目前在成都共有两家店——金楠天街店以及时代天街店，分别位于武侯区武晋路和高新西区合作路。据悉，两家店在开业前出租率均超过了80%。

冠寓金楠店户型以30㎡套间为主；时代店一期户型以48㎡套间为主。据了解，冠寓时代天街店租金1330元／月起，冠寓金楠天街店租金1880元／月起。

公寓配置了包含卫浴干湿分区、厨房开放式布局、多功能晾晒和四重收纳系统的生活空间，及会客厅、健身房、洗衣房、影音室、游戏区、图书吧等公区配套。

据了解，冠寓提供24小时维修响应、24小时保安监控以及其他个性化有偿服务定制，为租户提供舒心、安全、个性的长租公寓服务。冠寓最短租期一年，最长不限，租赁合同一年一签，涨租透明。租客可选择的付款方式为押一付一、押一付三、压一付年等。

魔方公寓

“30分钟生活圈”

魔方公寓于今年3月落子成都，两家新店文殊院店和双楠店投入运营。魔方公寓主打白领市场，并且提出了“30分钟生活圈”的概念，即从居住地到工作地、生活商圈的时间在30分钟之内。

在产品设计上，魔方划分出了厨房、卧室、会客区、干湿分离的卫生间等多个功能区，并配备家电。此外，魔方可享有专职门店管家、专业保洁、专业家居维护、代收快递等品质服务，还定期为租客准备各种活动，例如生日会、迎新会、电影沙龙等。

如今，魔方的门店已覆盖北上广深等15个主要城市，超过3万间房，全年平均入住率超过95%。在北上深等一线城市的月租金为3000-6000元，二线城市为2000-4000元。

分布式长租公寓

运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理。在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多)，房屋原来格局各有特点，并不统一。

优客逸家

目标定位毕业青年 租金低

优客逸家成立于2012年，曾获评为“2016年度最具影响力分散式长租公寓品牌”TOP1。它的目标用户是毕业后1-3年的青年，支付能力有限的客群，其公寓产品线里合租占到90%。

优客逸家在成都的单间租金约800元左右，并且租金可以分期付款，但对此，有租客反应这实际上是一种变相的小额贷款。

据悉，在租房服务方面，优客逸家目前提供免费WIFI、保洁、维修等服务项目，并推出了维修超时赔付的规则，如果租客报修之后，维修超过时限，则会对租客进行赔付。

目前“优客逸家”主要覆盖的是二线城市，包括成都、武汉、杭州，北京也有房源，以分散式为主，至今累计管理房间数超过3万间。

蜜柚公寓

专为城市年轻女性提供长租服务

蜜柚公寓为3个月起租，虽同样为长租公寓，但产品在目标用户群和公寓品牌上做了差异化定位，专注于打造纯粹的女性公寓。

蜜柚的租金缴付方式为押一付三，3-11个月的短租月租金会上涨一百。此外，每个房间需缴纳能耗费及物业费。能耗费单人间每月130元，闺蜜间每月180元（能耗费含水电气宽带费，其中单人间含电65度，闺蜜间90度，超出部分需要额外付费）。物业费视小区物业收费标准及房屋面积大小而定。

据了解，蜜柚的公寓都是以套房的形式存在，每间公寓平均入住4名女性，两名女性共享一间闺蜜房。此外，为考虑租客之间的交流相处，蜜柚会依据大数据的处理，从租客的兴趣爱好角度来分配房源。

从蜜柚官网显示，按不同户型、区域，租金在500——3000之间。

集中式长租公寓vs分布式长租公寓

首先，从表面来看，集中式长租公寓的租金普遍高于分布式长租公寓，但集中式长租公寓提供的增值服务更多。

关于租金问题，魔方生活服务集团副总裁陈驰表示：“随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升。”

若如专家所说，未来长租市场上消费者对品质需求将提升，那在硬件和软件服务上长租公寓能不能支撑这部分需求？

前者物业为品牌集中管理，具有保障型；后者，房屋分布广，管理起来较为复杂，如“优客逸家”的租客就常反应“出现问题找不到管理员”、“装修质量差”等问题。由此可见，长租公寓的品质能否提升，其“运营方法”是要素之一。

那么，对于成都的长租公寓市场，业内人士又是如何看待的呢？

据链家数据研究院院长张键表示：“根据成都链家研究院的测算，成都目前的租赁市场年度GMV（成交总额）大概是200个亿，而长租公寓的渗透率只有约1%的水平，相比之下，一线城市的长租公寓渗透率大概是3%，从这个角度看，成都的长租公寓市场似乎还有很长的路要走，但是随着利好政策的出台，以及地方政府对于租赁产业的扶持，长租公寓的春天应该不远了。”