关于养老特色小镇的内容，元立方金服研究人员分成了三个部分，今天我们来看目前国内最为成熟的案例——乌镇雅园，养老特色小镇的前景及运营，请翻看元立方金服界面号往期内容，有任何疑问欢迎给我们留言，一起交流。

绿城乌镇雅园景观

雅园别墅图

绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设,总面积约60万平方米，项目位于5A级景区乌镇,出于沪杭城市群中。早在2010年，绿城在杭州就退出了蓝庭颐养公寓，初涉养老地产。元立方金服研究人员看到，乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，采用民国建筑风格打造“学院式养老”。乌镇雅园依托于1500亩国际健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，成功商业运营了“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新的养老地产模式。

雅园规划图

一、独特的“学院式养老”模式

养老小镇必不可少的重点就在于功能配套。雅园的“学院式养老”的核心是“颐乐学院”---国内最大的老年大学。俗话说：活到老，学到老，老年人也喜爱校园生活。参与不同的课程不仅锻炼了老年人的思维，更让老年人学有所成，增加不少成就感。在这个物质丰盈的时代，元立方金服研究人员认为，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。

白马湖尽显学院式风情

颐乐学院占地150亩，由14栋彼此独立又相互连通的小建筑群构成，总建筑面3.5万平方米，投资2.5医院，建有能容纳400多人的大礼堂、小会堂、静休堂、棋牌楼、游泳馆、健身房、网球场和健康中心馆；有中央广场，学院内有小商业街和幼儿园。

颐乐学院鸟瞰图

颐乐学院室内体育馆

雅园室外运动场

在颐乐学院内就可以满足餐饮、健身、社交、娱乐等需求。更加独特的是依托杭州师范大学的教育合作支持，颐乐学院设立了健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等课程体系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发，目前已经设计了72门课。

颐乐学院器乐课程

学院外面还租有几十亩的地做农场。老人们每年花500元，就能有15㎡的小天地。其实城市人也会有农民的理想，除了学院内提供的课程和活动项目，老人们在农场种点自己喜欢的农作物，感受“复得返自然”也很有意义。

可租用的颐乐农场

乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造。

大学之大，在于学院林立，学养丰厚，学子满堂。“学院式养老”，是绿城独创的养老模式，它以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，从而构建出一种崭新的老年生活模式。

二、回味无穷的民国居住风格

乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。众所周知，民国时期中国的大学教育，思想自由，不拘一格，百家争鸣，大师辈出。

雅园外立面是民国校园风

为了营造这样的民国风，元立方金服研究人员看到，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。

别墅区两栋别墅间景色，有特色连廊

别墅区的公共部分设计巧妙。从建筑风格、街区尺度、景观铺陈和规划排列上来看，与杭州悦榕庄酒店这个著名项目有着异曲同工之妙。沉稳的风格、精心雕琢的景观意境、安静大气的院落，为主人们提供了难得的有质感的生活场所。

别墅区的公共走廊

在核心的颐乐学院周围，建有多层、高层、别墅等配套房产，分别有2925、2697、60套可售户数，可售面积48万平方米。

三、特别的适老化设计

公寓内景图

在房产的设计上，由于养老的定位而特意做了适用于老年人的细节化处理：雅园连廊的设置方便老人们行动和聊天，和邻居串门，去学校上课的路上，即使下雨也不需要带雨伞，走廊路上不淋雨就不打滑，既为老年人出行提供便利，还大大增加了老年人行走的安全性；雅园的每个房间内进户门净宽1米，方便轮椅进门，进户门左侧还预留40cm开门空间，方便轮椅者开门；各个屋子间衔接处没有高差的设计；每个屋子都有的紧急报警按钮，下拉式储物凳都充分地照顾到了老人们实际生活的点点滴滴。

雅园连廊

乌镇雅园适老化设计技术细节

四、顶级医疗康复中心

雅园还设置有雅达国际康复医院，引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark，占地13万平方米，建筑规模7.3万平方米，有350个床位提供高质量的诊疗，设有中央功能区（门诊、亚健康康复）、神经科区、骨科区三个区域。在雅园外部，还有乌镇国际健康产业园的配套设施能够吸引业主入驻。

雅达国际医院外观

雅达国际医院房间

国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。

国际养老中心老人护理模式

依托雅达国际康复医院和国际养老中心，雅园可以让长者人群都实现“老有所医”：健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。

五、盈利模式

盈利模式上，元立方金服研究人员认为，乌镇雅园的盈利模式是产权出售+服务提供。由养老设施胚胎一体化带来的土地、房产价值，加速资金回流。房产售价是公寓精装15300到18000元/平方米，别墅35000到4000元/平方米（每套为500到800万元）。此外，颐乐学院年费为3000元，按照50%的入住率来计算，颐乐学院年收入即高达800万元。

截止目前为止，前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。这样的利润空间已经显而易见，并且只要在养老产品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下，这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题。

德国-福利德纳村

村内老人

福利德纳村的平面布局图

福利德纳村位于德国西部风景如画的莱茵兰地区，就像是一个与世隔绝的仙境，它远离喧嚣和浮躁。福利德纳村离附近的大城市杜塞尔多夫和艾森距离都在20公里以内。

早在20世纪80年代，德国人就已经开始关注老年人的养老问题了。这个养老村，是由一个叫Theodor Fliedner Stiftung的基金会（中文名：提奥多·福利德纳，网站https://www.fliedner.de）建设的。村子以T.F.基金会的创立者“福利德纳”的名字命名。这个村子是T.F.基金会从1987开始规划建设的，是一个容纳了多种社会服务设施的综合服务基地。其中有专门设计的老年住宅，残疾人住宅，精神病患者住宅，以及基金会总部和培训中心，还有具备疗养功能的“精神康复花园”等设施。

这里目前有600多个居民居住。其中有200多个老年人，150个左右残障人，40个左右的精神病患者，另外还有200多个陪护家属和义工以及专业的服务工作人员。除了老年人和特殊人群之外，这里也经常迎来参观旅游的团队、社会公益团体以及参加教育培训的学员们。

住宅公寓里的公共大厅

元立方金服研究人员认为，福利德纳村不是单纯意义上的养老院、护理院或精神病院，而是一个生活化的村子，只是把这些功能和村子整体很好地融合了起来。住在这里的人们，和住在自己的故乡一样，过着平静的生活，一旦需要紧急或特殊的护理，相应的服务设施和人员就会及时到位。“平静中安享晚年”，也是这一村子的氛围特点。这使得村子成为一处环境幽静、设施齐全、服务周到，同时又和外界社会密切联系的健康和养老圣地。

村里的小超市

一、哪些人可以住到村子里？

可住到村子里的人有三种。第一类是需要满足“养老村”所服务的对象人群：年龄65岁以上的老人、身体残疾的人、精神或智力有障碍的人。另外，服务对象的亲友也可共同申请住在村子里。第三种可能性是：义务的志愿者，也就是说，身体和精神正常的人也可申请入住村子，但必须履行至少一项服务义务，如照看邻居老人。当然，除了以上三类人，村子里随处可见的，就是护理人员和工作人员。

二、住在村子里的房租谁来付？

住在村子里的老人和特殊人群的房租费用产生一般分为三种情况：

（一）政府性的社会救助项目支持的入住者（如：莱茵兰社会救助教育项目），产生的费用由莱茵兰地区财政支付。

（二）个人申请的一般性公寓，产生的费用可从个人养老保险金扣除。房价与当地同档次平均房价基本持平。

一般性公寓的户型平面图

（三）如果是个人申请的特殊护理住房（如森林小屋），产生的费用要个人另外支付。房价水平比当地的同档次住房平均房价高50%到100%。

森林别墅的户型平面图

三、护理费用有多高？

住在村子里的护理费也是必不可少。收取额度因人而异。基本的护理费用，都可从养老保险金里扣除。元立方金服研究人员还了解到，少数有特殊护理需要的人群，需支付比较高的护理费用。

四、对我国养老特色小镇的启示

如今的T.F.基金会以及其托管的董事会机构，是德国民间力量参与到社会化服务设施建设的一个比较成功的案例。其长期奉行慈善理念，积累了足够的资本和社会声誉，具备专业的技术素养，同时有赖于德国政府在社会养老和社会救助方面的政策扶持。其内部有序的组织架构、广泛布局的全国网点、功能齐全的服务基础设施站，以及背后的基金会，经历了长期过程，才得以最终形成。

元立方金服研究人员认为，中国处于深化改革阶段，也面临老龄化及社会弱势群体护理需求。而国家的政策又为发展社会力量参与建设健康养老产业做了引导和鼓励。

德国经验的意义也在于此：将社会民间资本，社会公益创造力，科研力量的专业技能等要素统一协调，激发社会的创造力和自发管理能力。目前“萎缩化，空心化”的农村地区，也由此找到一种可能的复兴方式。