作者：邱霜 吴思竹

根据8月27日的读者投票结果，北大资源 紫境府以421票胜出。以下便是我和吴思竹关于紫境府的的踩盘报告，保证客观。

城市区位

关键词：城南、新川板块、国际规划

北大资源 紫境府位于城南新川板块，处于新成仁路南延线与新川大道交汇处。

关于新川板块的好坏，吴思竹早在《成都三大潜力板块（上）》一文中便对其做了详细的解析，具体可点击链接了解原文。这里就不再浪费笔墨了。

△紫境府项目区位图

周边配套

关键词：双地铁、新川之心、公立幼小初

作为城市发展的重要方向以及产业城南的重点板块之一，新川在配套上可谓得天独厚，简单说重要的三点：

首先是地铁。

新川板块内规划有地铁6、11号两条线路，紫境府项目西侧路口便是正在修建的地铁11号线新通大道地铁站，与项目仅有一个路口之隔，而11号线往北坐一个站便可在观东站与地铁6号线实现换乘，可以说轨道交通近在咫尺。

△正在修建的地铁11号线

其次是教育。

新川板块规划了22所公立学校（包括幼小初），而紫境府项目所处的新川4组团已经有两所幼儿园和两所小学目前已经确定了设计方案，其中最近的距离项目仅有200米。

第三是自然景观资源。

新川板块的核心——新川之心公园占地面积达865亩，距离紫境府直线距离最近500米。当然，与城南的锦城湖、兴隆湖、麓湖等相比，它并不算特别突出，但是考虑到新川创新科技园内仅有15%的住宅规划用地，如此低密的的居住人口，也能享有这样的自然景观资源，更显新川住宅的难能可贵。

△新川之心实景

项目定位

新川当前第一豪宅，产品多方细节领先成都市场水平

北大资源 紫境府在此次投票中胜出，其实我一点都不意外。

早在拿地之初，地块就吸引了14家品牌房企的关注，这充分说明了地块本身早已备受市场认可。

但在我看来，既然有了这么好的基础，那么产品本身的优劣就显得更为重要，而这其中起决定性的因素就是项目的定位。

第一、产品规划

关键词：大平层、两梯两户

我们说一个产品是豪宅、改善还是刚需，有什么依据？

这当中指标非常多，但最主要是三个：面积段、梯户比、套型。

豪宅的面积段一定是大于改善和刚需，主力户型应该在180平以上，梯户比至少应该是2梯2户的纯板式结构，以及房间的数量不应太多，以保证空间的尺度感。

紫境府项目总的占地是123亩，分为了三个地块，其中1、2#地为一期，邻新成仁路南延线，3#地为二期，临规划道路。

△紫境府所处地块示意图

产品规划以27—29层的大平层产品为主，辅以少量的叠拼。

大平层产品的面积从116—249平方米不等，其中一期116平三房双卫和141平四房双卫，为两梯四户，仅有少量；其余70%以上均为180平方米以上的产品，其中包括180和184平方米的四房三卫的跃层产品、180平方米的四房三卫和249平方米的五房三卫大平层产品，180平方米以上的产品层高达到3.15米。

其中跃层产品和180平方米的平层产品为两梯两户的设计，而249平方米的产品作为楼王规划的是三梯两户的设计。

从面积段、梯户比、套型三大指标来看，基本可以确定北大资源紫境府的豪宅定位。

第二、外立面

关键词：玻璃幕墙、石材、铝板

对豪宅产品而言，外立面并没有一个统一的标准。

大部分的豪宅采用的是三层以下石材干挂，三层以上真石漆；当然也有贴面砖的，关键区别就在于真石漆和面砖本身的好坏以及铺贴的工艺工法。

而豪宅之上的顶级豪宅，又不一样。一般会用石材干挂到顶，例如伊泰天骄；又或者全玻璃幕墙，例如银泰华悦府。此外，还有一种仅次于石材和玻璃幕墙的外立面材质——铝板，麓湖有在用。可以说，这三种外立面材质，基本就是成本最贵，档次最高的了。

在紫境府现场的踩盘中，我们发现开发商有意露出了一截楼王建筑的外立面，显然，这是开发商想要提前呈现給大家的。

紫境府外立面视觉上最核心的部分是大面积的玻璃落地门窗，通风采光观景均是一流，局部采用了石材，并干挂到顶，大大提升了外立面的质感和档次，而上下层之间的部分，紫境府选用了撞色的铝板作为线条点缀，整体上简洁、现代、大气，质感突出。

△紫境府项目实景

采用这三种材质和设计的住宅外立面，在成都当前的市场上应该是绝无仅有的，而在上海、杭州等城市的高端产品中，偶有出现。

因此，可以说，在外立面等产品要素上，紫境府具有一定的市场领先性，甚至接近于顶级豪宅的水平。

第三、设计和配套

关键词：大师设计、豪华会所

豪宅与一般住宅还有一个很大的区分，就是设计。

尤其是大师级的设计，仅设计费一项，就动辄七八位数的起价。

北大资源此次邀请了众多大师级人物参与到紫境府的各项设计环节中，包括全球顶尖设计事务所美国KLP，且由凯勒先生亲自操刀项目的总体建筑规划，还有包括国际顶尖的景观设计团队L&A、上海奥雅李宝章设计团队主导了项目景观方案的设计，以及香港TCLD陈建中设计团队。

△紫境府项目园林景观示范区

其中由陈建中先生率队打造的商业会所—紫境荟，占地面积达3500平方米，目前为项目的售楼部，已基本全部实景呈现，包括健身会所、钢琴室、雪茄吧、恒温泳池，家庭宴会厅等等，品质好坏一览无遗。

根据吴思竹肉测，该会所远超市面上一般豪宅会所的尺度和配置。

△恒温泳池

产品细节

先天局限，三个小遗憾影响豪宅段位

定位、立面、设计，上述三点是北大资源紫境府深深打动我们的地方，但总体来说偏向于外在呈现，而在土地逻辑、户型设计、装修配置等内在问题上，紫境府又如何？

第一，是土地逻辑

所有的产品，都是基于土地为基础的。

前面已经讲了，北大资源 紫境府是一个123亩的“大盘”，但这块地并不是一个整体，而是被两条市政道路切割成三宗独立的地块，每个地块38亩到43亩不等，大盘的优势和整体性荡然无存。

当然，按照新川像素规划的思路和成都街区化布局的原则，这些地块的划分都是正常且理所应当的，但3.0的容积率和一定的赠送空间，让项目的设计变得十分局促。

△新川板块规划图

要知道，北大资源紫境府的楼面价为8650元/㎡，已是当时板块地价的天花板，所以最大限度的用尽土地的全部价值，是最核心的逻辑。

为此，紫境府采用3.0容积率一般会做的高低配，这是价值最大化的体现。当然，基于每宗地块过小的原因，紫境府没有足够的资源供低密产品占用，所以每个小地块上，大平层都是绝对主力，共享一个中庭，而后搭配极少量叠拼别墅，把容积率用够，另外占比10%的商业，则作为底商和会所，分布其间。

正是基于土地和容积率的局限，以及产品价值最大化的逻辑。我们会发现北大资源紫境府的布局显得有些奇怪：它既不是大围合式布局，也不是阵列式布局。尽管它已经尽了最大努力，想要呈现一个有逻辑的设计，但依然摆脱不了让人觉得奇怪的感觉。

△紫境府项目总平图

所以，较小的地块搭配不低的容积率造成产品布局不够从容，是豪宅紫境府的第一个小遗憾。

第二，是户型设计

略显奇怪的布局，作用到户型上，就会对购房者产生直接的影响。

我们以一期一批次要开盘的房源为例：这批次的房源，一共涉及4栋，占半数以上，但除了楼王之外，竟然没有一个户型是完全南北通透的。即使是249平的楼王本身，也有一些问题。这是我觉得第二个小有遗憾的地方。

249平楼王户型：

尽管楼王是三梯两户，南北朝向的设计。但一层两户呈现的是H型布局，即每一户都是竖着的长方形，南北两端的开间窄，而东西两侧的进深长。虽然可以做到三面采光，但客厅朝北 主卧朝南的的问题始终解决不了，这种方式是为了节约土地。

再来看户型的空间布局。

整个户型做了动静分区，客厅和餐厅的最大开窗面达到了8.55米，再配以270度转角的阳台和玻璃幕墙的设计，其通风和采光的效果是非常好的，相比于同面积段的产品，其优势还是突出的。

再来看看休息区域。

项目采用了六房三卫的设计（含保姆房），主卧套房开间做到了4.5米，尺度感不错；次主卧套房开间3.5米，比较局促；剩余的三个空间，两个卧室开间为3.3米和3.8米，书房开间2.7米。从功能上看，房间够多；从空间上看，尺度不错。

再来看看紫境府项目一期另外一个主打产品180和184平方米的跃层产品。

分别为奇偶层，该户型的设计较为方正，采用了竖厅的设计。我认为该户型主要有以下三个亮点：

赠送大。作为跃层产品，该户型不计产权的面积达到了53平方米，单层的层高空间也有3.15米，如果建面单价在合理范围内，其性价比优势会比较突出。

开间大。主景观面的开间达到了7.3米，做到了两面通风采光，双阳台的设计，通风、采光和观景三面俱佳。

但是，在卫生间的设计上略显局促，主卫缺乏双台盆和淋浴空间。

第三，精装配置

关于豪宅，吴思竹经常挂在嘴边的一句话是：清水无豪宅。

他认为房子再大，脱离了好的精装标准，都难以称得上豪宅，别墅除外。

而在当前房地产限价的大环境下，紫境府的“初心”或将难以呈现。

按照紫境府已经呈现的一些技术指标和实景，吴思竹认为，紫境府应该是有“情怀”的一个项目，可能代表了北大资源这家开发商在产品力上的一次自我正名，如果不是“生不逢时”，且在品控和质量上不掉链子，跻身今年的“成都十大豪宅”也是完全够分量的。

当然，小遗憾之三就是我们几乎可以确定，因为限价的因素，紫境府的精装标准会受到影响。

新的装修标准和样板间，我们无缘一见，所以暂时也无法对精装水准进行评论，当然从内心来说，我们希望紫境府的装标在主流水平之上，不负豪宅之名。

我们还有三个不确定因素

第一、是开发商品牌

我们知道，做豪宅是要讲血统的，一个经验丰富且产品成熟的豪宅产品，更容易获得市场的满意度。

而北大资源，坦白讲在这方面并没有足够的积累，不过近两年也凭借北大资源·颐和翡翠府开始转型。

当然，不是说没有做过就不能做，也不能说没有做过就做不好，目前就紫境府而言，这个北大资源在全国范围内的首个TOP级的产品，我能看到这家企业的野心和情怀，也能看到产品上的投入和用心，但最终，我们需要用一套体系和一个成品来说话，这是我们目前不确定的。

第二、是物业水平

豪宅一百分，物业占一半。

据我们所知，北大资源将在紫境府项目上配置自家的物业服务公司，且持有一级资质水平，但北大资源的物业水平如何，因交房物业不多，成都目前尚无口碑，其管理配置、水平、经验能否达到豪宅标准，我们同样不确定。

第三、是商业会所

△紫境荟实景图

目前紫境荟硬件基本上已经呈现，远超一般豪宅配置。但是这个会所是商业产权性质，隶属于开发商所有，换句话说，这个会所将是以营利和可持续运营为目的的，它的所有项目都将收费使用。

目前我们尚不确定它的运营能力、收费情况以及是否对外开放。

关于价格预测和购买建议

目前新川板块在售项目不多，一街之隔的融创香璟台刚拿到的备案价是14500元/平，但紫境府与之相比，楼面价更高，产品定位更豪，完全不在一个层级上，因此目前紫境府没有可供参考的价格标准。

吴思竹个人猜测，紫境府首批次单价或将在1.6—1.8万元之间，如果精装标准能够在改善产品水准之上，且对北大资源品牌有信任度，值得入手。

最后总结一下：

1、踩盘不是万能的，只能看到听到感受到一些局部的信息，或许并不全面，但尽量保证客观真实，鉴于目前项目还在修建阶段，最终说法请以开发商的为准；

2、北大资源紫境府，毫无疑问是目前为止新川板块定位最高端的豪宅产品no.1，尽管“生不逢时，小有遗憾”，但是毕竟代表了当前新川这一板块的产品和价格天花板，我们希望看到北大资源这家开发商在高端战略上的长远眼光，更希望看到一个不负城市和时代的作品。