作者：楚琦

这几年地王频出，面粉比面包贵，很多地块从拍下来的那刻起就注定了其豪宅的命运。旭辉曾经算过一笔账，开发商如果要有10%~12%的利润率。那么，高地价乘以2就是未来想卖的房价，比如楼面积好几万，楼盘价格没有8万10万根本不赚钱，当卖到这个价格的时候，一线城市的平均房价直追香港。

而从这两年一线城市新开盘的项目来看，确实豪宅的占比也越来越高。在今年1~8月全国住宅销售排行榜前10名中，豪宅项目更占了大半壁江山，其中，又多以平层豪宅为主。

经过一段时间的摸索，现在开发商在做平层豪宅又有哪些突破点？今天明源君就和大家一起梳理一下。

多元化布局：强调均好性，最大化不同楼栋的景观资源

大平层产品一般分为高层小规模项目、高层大规模项目、低多层项目3类，但目前来看，位于中心城区的高层小规模项目是大平层豪宅的主力形式之一。

从空间规划来看，相比别墅更重视个体资源的占有，大平层则更注重整体打造，规划以围合布置方式为主，通过整体、公共环境的营造规避个体资源占有力度。越来越多项目开始摒弃楼王的概念，强调最大化不同楼栋的景观资源，提升社区环境，增加居住舒适度。

比如绿地海珀·云翡在项目的规划上，不刻意设置楼王，楼间距达到60米，保证所有楼栋的景观均好。大间距带来的好处，除了景观优势，还有日照条件、通风环境以及噪声控制的优势，整个社区生活品质很好地得以提升。

华润深圳湾·悦府采用了城市功能复合（Mixed-use）的规划方式，为了保证楼间距、景观面及园林空间最大化，项目由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元，这样一来，整个项目南面采光性大大提升了，而且保证了每一户的海景视野。

户型面积趋小化：2000万以下豪宅最好走

不知道大家发现没有，今年平层豪宅的户型面积段有一个很明显的趋势，那就是户型面积越来越小了。

以往对于大平层豪宅，其中一个标准是户型单套面积至少170㎡以上，200-350㎡较为常见，部分达到500-600㎡。但这两年推出的豪宅项目套内面积越来越小，尤其是总价1000-2000万元区间的入门级豪宅。从克而瑞统计的数据来看，单套面积变化非常明显：

图片来源：丁祖昱评楼市

新房单价高居不下，总价过高会又会影响去化，为了控制总价，开发商只好把套内面积做小。曾经有开发商向媒体表示，800万~1500万这个区间的项目最好走量，去化速度最快。因此，如何在面积缩水的情况下，保证豪宅品质不变，这将成为未来开发商的一个重要命题。

小面积做出豪宅感：保证尺度，各空间功能做到位

不管刚需还是豪宅产品，首先要确保的是各功能空间的功能要到位。而对于豪宅产品而言，如何在有限面积内做出尺度感、品质感就非常重要了。

首先，每个区域尺度应该有所保证，毕竟不是刚需客户。朗诗地产曾经对这种产品的室内各区域尺度进行过归纳：

比如保利翡丽甲第146㎡三房产品的客厅做到了近30㎡，主卧做到全套房，更令人惊叹的是还可以做到步入式衣帽间，总面积也达到了25㎡。次卧也保证了一定的面宽，还有一个可变空间，可改造为书房。

▲保利翡丽甲第146㎡三房户型

而对于以往大平层豪宅强调的服务功能如洗衣房、保姆房等，会做出适当的取舍。

比如保利翡丽甲第就直接去掉了保姆房，而是用这部分的面积来增加其他空间的功能性。

大面宽+四开间朝南：提高采光通风，增强户型的舒适性

为了控制总价，面积变小了，但如何保证户型的舒适度呢？标杆房企的做法是通过产品增加面宽、增加南向开间来扩大房子的采光面，从而增强户型的舒适性。从下表可以看出，目前标杆房企推出的豪宅项目，大部分面宽都做到了10m以上，部分更做到了四开间朝南，这些可能都会成为以后豪宅的基本要求了。

来看一下上海绿地林肯公园145㎡四房的设计，虽然只有145㎡，但面宽做到了16㎡，而且做到了四开间朝南，主要起居间都朝南，每个房间还都设有飘窗，整个房子采光通风效果都非常好。在同面积产品中，优势就非常突出了。

客厅南向外接一个面积约8㎡的阳台，不仅采光效果更强，还额外增加了更多可使用面积。

▲绿地林肯公园145㎡四房户型

华润华发静安府二期在户型上做了不少升级，其中主力户型135㎡四房，整体面宽也接近14米，四开间朝南，采光通风效果好。

另外，通过大飘窗进一步提升房间的空间感和舒适度，就连卫浴间也做成了大飘窗。

▲静安府135㎡四房户型

再来看上海星河湾220㎡四房压缩面积后是怎么保证尺度感和功能性的。

首先，户型布局还是大平层豪宅常用的十字中轴动线，加上约3.5米的层高，显得空间十分开阔大气。

其次，上海星河湾实现了全套房设计，以主卧为例，套房总面积达到35㎡。主卧以2排大容量的衣柜取代了步入式衣帽间，让整个空间不显得局促，而主卧的面宽更是达到了6.5m

空间可变：打造户型成长性功能

以前更多是刚需和改善需要考虑空间的灵活多变，或是将其作为一个附加价值。但现在，对于小面积豪宅而言，灵活空间或许也会成为一项必备标准。

市场主流的2种手法，一是偷面积半赠送或全赠送给客户，客户可以根据需求打造多一个房间。二是这两年比较流行的趋势，通过活动墙等手法灵活改变室内空间（如0.5房），使户型发生改变。

比如南京外滩世茂新城124平米户型，其中1个卧室是可变空间，根据需求可以改成餐厅、书房活动室等，也可以做成3房。

比如上海中鹰黑森林套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割。

精装修引入酒店式设计：强调高品质、高配置、人性化

当前豪宅呈现的一个趋势是引入高端酒店设计，关于精装方面的设计，明源君在之前的一篇文章《龙湖绿城万科精装修竟然已经做成这样了，再不学就彻底落后了》中有较全面的分析。

1、超强收纳功能

以前大家认为，豪宅不需要过分强调收纳，因为面积大可以放很多柜子嘛。但随着豪宅面积越来越小，收纳功能的重要性也凸显出来了，而且体系化的功能分区都很重要，这样让客户整理物品更方便的同时，也避免面积浪费。

比如一向比较擅长做收纳的万科，其收纳系统包括玄关柜、衣柜、储藏柜、卫生间洁柜、厨柜。不仅整体收纳空间大，而且分布广泛，最突出的特色是精细化的空间分类，即每类物品都有对应的储藏位置。

绿地在收纳这方面也研究得颇为深入，以海珀·玉辉一套298平方米大平层户型为例，项目给出的数据是，所有收纳空间加在一起有13708升约等于11422个20寸登机行李箱！下图为该项目的收纳地图：

图片来源：绿地设计二部手绘图、冷眼观楼

而北京绿地海珀云翡135平米户型，收纳空间的总量也可以达到31500升。相当于492个25寸行李的体积。

2、科技化&智能化

明源今年踩盘过程中发现，前两年很火的智能家居基本上已经成为豪宅的标配了，相信这也会是未来精装修发展的主流趋势。

比如万科、金地、华润等等标杆房企都已经和不同的互联网企业合作，引入了智能

家居硬件和软件，实现安全、健康以及生活等各方面的智能化，目前看来，智能家居的功能主要集中在以下几方面：

①安全方面：视频远程监控、防盗设备报警、煤气报警、社区定位、房间主人识别

②健康方面：空气质量监测、水质监测、智能血压仪血糖仪

③生活方面：远程家电控制、远程遥控开门、远程控制灯光、窗帘、遮阳物、摄像头、家电等

④场景自动化，路由器按照预设自动控制家居设备

⑤实时查看检测数据和监控画面

此外，高科技的运用也是必不可少的，比如强调环保的新风系统、净水系统等等。

3、装修标准

在装修方面，大部分豪宅项目的装修标准都比较高，有的甚至达到了10000万元/㎡以上，而品牌配置大多采用国际一线品牌。

精装修地下车库：强调艺术感、品质感、人性化

精装修地下车库则成为了改善性需求的延伸，虽然建安成本很高，却满足了再改用户各方面都追求极致的需求。真正的豪宅车库必须也要跟得上，一是要有品质感，二是实用性强。

首先，对于豪宅来说，人车分流肯定是标配。上海紫薇花园精装修车库使用的是全地下行车系统，完全人车分流的方式布局，形成四通八达的地下行车系统。既给走路的业主一个更安全的生活空间，减少生活噪音，也让开车的业主安心驾驶。

而在人车分流的基础上，还要实现“车车分流”，因为进入小区的车辆，既有业主回家，也有访客。万科瑧则研究了业主三种回家模式，除却普通的人车分流，重点在于万科瑧借鉴五星级奢华酒店环形动线，对进入社区的车进行二次分流，进行来访或居住识别，如果是业主，就会直接进入地下库闸口，如果是来访的访客或是乘坐出租车辆，则导流进入社区大堂区域，有序进出，互不干扰。

其次，减少等待时间。比如万科瑧将道闸的自动感应时间从10秒提至1秒，看似只节省了9秒时间，但舒适感却增加了数倍。

第三，比如禹洲吉庆里的车库不但观赏性强，而且极具人性化。车库墙壁上不但设有独特的艺术标识，还挂有温馨的油画。地下车库还会装备柔和的灯光系统、手推车、洗手池等。

第四，车库照明。阳光城滨江悦，一进车库就是一面金光闪闪的顶棚的地下车库的落客区，不知道的以为是星级酒店，每天在这片金光闪闪中出入车库，这才是豪的感觉。

增加车库的附加值，给业主不一样的感觉，通过人性化的细节处理，增加业主对于项目的好感度，有助于项目整体的销售。