富力丽思卡尔顿酒店二楼C厅，以“产业小镇的未来派”为主题的城市观点论坛广州行现场吸引了一批房地产研究专家和产业地产一线操盘手。

在众多产业操盘手中，张一平是最受关注的少数人之一。这位曾经被誉为深圳地产界“三剑客”之一的前中海深圳老总，如今的头衔是“启迪控股股份有限公司高级副总裁”。有与会嘉宾看到名单后惊呼：“不敢相信是我认识的张一平先生！”

论坛尚未开始，一身白色POLO衫，留着简短清爽发型的张一平接受了观点地产新媒体的采访。在半个小时多的访谈与此后的论坛现场中，他讲述了自己从传统房地产转型产业地产后的心路历程。

前中海老总的冒险

作为现场第一个演讲的嘉宾，这位在房地产行业耕耘近30年的前中海老将一上台就表示，“今天不是发言，更不是演讲，只是一个交流”，并“怀着一颗敬畏的心”。

对于身份的巨大转变，张一平感慨万分：“一不小心从传统房地产跨到产业地产以后，感觉产业地产不好玩，非常难玩。”

他提及自己职业生涯转型后所面临的主要矛盾——产业地产要运营得好，需要大部分自持，因为不自持，业态难以控制；如果大部分自持，又高度考验企业的现金流。“投入那么大，回报从哪里来？”

这么难玩的产业地产，对于喜欢冒险“老地产人”来说，或许是人生又一次全新冒险旅程。

张一平从来就不是守旧之人。任职中海深圳总经理期间，他亲自跑到北大招生，颠覆了“中海地产无北大毕业生”的历史；此后再次打破中海人不打高尔夫的传统，成为中海史上名副其实“高尔夫第一人”。

张一平从来都自信。1998年亚洲金融危机重创中海之际，他主张在深圳拿地；面对质问，他豪迈地承诺“在深圳只要有一个人买房子，我一定让他买中海的房子”，最后成功说服当时中海掌门人孙文杰。

不落窠臼与自信，使张一平成为中海史上颇负盛名的职业经理人之一，在他的带领下，中海跻身深圳地产界“三剑客”，成就了“文有万科，工有中海，理有金地”的地产佳话。

意气风发之际，张一平同样不惮于冒险。2001年，其辞任中海深圳总经理一职，并在此后组建爱地时代地产顾问有限公司，声称要做中国房地产界的“麦肯锡”，为行业的发展提供更新更高更大的平台。

从2001年至2015年，房地产经历了黄金十年，期间催生了出大批的房地产咨询与服务公司，爱地时代在此中也迎来大爆发，15年来，张一平带着他的团队，踏遍40多个城市，投资、管理和服务的项目超过300个。

时光流转，房地产步入白银时代，张一平也开始了他的第二次冒险。因缘际会结识启迪控股常务副总裁陈响，经过一番畅谈之后，爱地与启迪发生重组。重组后，张一平出任启迪控股高级副总裁，转战产业地产。

两年多的走访考察与潜心研究，张一平深感产业地产的“难玩”，但再“难玩”也无非有两种后果——玩好了，便可以乘风而上，做大做强；玩不好，就只能跌落。

血液中的冒险基因让他无畏无惧：“做任何事情都有风险，首先要自信，为什么现在很多孵化器在关门？现在主导的产业一个一个在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成为最后一个死掉的人？”

产业观与方法论

在产业地产领域摸索两年后，张一平如今形成了自己的产业观及方法论，这些思考体现于其新东家启迪控股的发展路径中。

作为清华大学的校办企业，启迪有用许多先天的优势，1994年开发并运营的清华科技园，现已成为全国乃至全世界科技产业孵化基地的样本之一。

“大学应该更多地为科技创新做贡献。在这方面，世界上有两个地方做得最好，一个是斯坦福，一个是清华科技园。”一次国际会议上，微软创始人比尔·盖茨曾如是评价。

张一平告诉与会听众，在启迪的一体三螺旋商业模式中，第一个便是政府、学校和企业三合一。因此，除了清华大学丰富的科研资源，政府同样是启迪背靠的大树。

如今，通过与地方政府、地产企业合作，启迪已经在全球拥有260多个产业创新基地，其中一半是孵化器，四分之一为科技园，还有四分之一为科技城和科技小镇。

在科技园的开发管理过程中，张一平一直强调要形成生态。他指出，七八十年代的科技园是“移大树”的模式，也就是圈一块地，到外地招商引资，找一些成熟的企业进驻，有了生产力，就能解决就业、提供产品、创造税收。

但这样的园区是无序的，“工厂与工厂之间并不能产生化学反应，或者并不能产生非常强的关联度。”

在他看来，现在的科技园不应还是过去“移大树”的模式，应该是有种子，也有树苗，有大树，也有小树的一个全生态链。

这些种子、树苗、大树、小树将与园区共成长，“在成长的过程中，（园区）给他提供了很多，他也要给我们提供一定的回报。”他认为，这也是一种反哺的渠道。

与此同时，作为园区的运营与管理平台，也不应只是提供清洁、保安等服务，还应“跑跑工商，跑跑税务，跑跑政策”，为企业提供人、技术、市场、钱。

他将产业园所拥有的丰富资源比喻为磁场，声称“如果我们要做得好，一定是我有一个强大的磁场在这里，我要有很多的资源协同，能够吸引那些人。”

因此，除了要将园内的资源构建成生态链之外，张一平认为，产业很居住的人群间也应产生一种生态。

他建言，在打造产业园的时候，企业要将现有的资源、未来的资源、和政府的政策结合起来，判断能吸引什么样的消费人群，看看跟产业之间是否具有互补性，再去思考应该导入哪些产业。