文／小A

2017年9月28日，成都市人民政府在其官网公布了《关于同意公布实施成都市中心城区土地定级与基准地价成果的批复》，经市政府研究，同意实施经国土资源厅验收的成都市中心城区土地定级与基准地价成果，实施起始时间为2017年10月1日。

同日，成都市国土资源局在其官网公布了《关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果的通知》。《通知》中明确规定，该成果自2017年10月1日起实施。（以下简称《通知》）。

 

《通知》要求：一、锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区、高新南区、高新西区，以及新都区、郫都区、龙泉驿区、温江区、双流区等绕城内的区域，统一执行中心城区的土地级别与基准地价(见附件1、2、3、4)。

二、2017年9月30日前已经正式受理地籍前置调查、签订出让合同、土地用途变更、竣工换证等涉及应用基准地价的业务件，按照上轮土地级别及基准地价执行。

三、成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果自2017年10月1日起执行。

附件：1.成都市中心城区商服用地土地级别与基准地价图

2.成都市中心城区住宅用地土地级别与基准地价图

3.成都市中心城区工业用地土地级别与基准地价图

4.成都市中心城区公共管理与公共服务用地土地级别与基准地价图

5.成都市中心城区各类用地基准地价一览表

6.成都市中心城区基准地价细分用途价格一览表

看到这里有很多不明真相的市民开始担心了，国有土地基准地价上调是不是说明房价又要上涨了。

小编科普：基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，这与土地出让价不是一回事。在基准地价的基础上，考虑到土地具体情况，由专业机构对土地再进行评估形成评估价,进而形成出让底价，然后在土地市场上经过招拍挂形成最终的出让价格。从基准地价到拍卖成交价格，其中还要经历评估价、底价等两个阶段。

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

例如：24300元/平的基准地价换算成楼面地价，按照2.5的容积率，相当于9720元/平。三环内大部分属于三四类用地，基准地价15300，按容积率2.5换算，相当于6200的楼面地价。

小编在国土局网站找到了2014年年初核定的基准地价

通过这个表大家可以看到，就拿Ⅰ级商服用地来讲，2014年1月1日核定的是920万元/亩，2017年1月1日核定的是2680万元/亩，同比上涨了191%。拿Ⅰ级住宅用地来讲，2014年1月1日核定的是626万元/亩，2017年1月1日核定的是1620万元/亩，同比上涨了191%。3年时间基准地价上涨了2.6倍。

那我们来看看我们的房价走势呢

从房价走势看来，其实房价的上涨其实除了土地价格，跟当时的政策，市场供需，区位及周边配套有密不可分的关系。而基准地价是众多因素中的一个环节。

土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是四个不同的概念。

基准地价反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有稳定性，不会大起大落。

土地最终的成交价是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。

土地进入市场确定的底价，是根据土地评估价、土地开发成本等具体情况综合评估确定的，与基准地价关系不大。

土地在招标、挂牌、拍卖确定底价时,虽然会以基准地价为基础。

但具体的各个地块，有其自身的实际情况，如交通、市政等配套,出让的底价也会有所不同，而且土地出让的最终成交价,也与市场需求等多种因素有关。

也正因是如此，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。