拉土的运渣车以40码的速度呼呼地飞驰在眼前的马路上，来来往往，不曾间断。这个小镇，人烟不多，但卡车的来往却更能反应一片“欣欣向荣”的景象。

如今的房价，与居住价值划不上等号。北上广深发展好，但你花4万元/平米买一套房，却买不到梦想、也买不到机会。

如同这个位于天府广场60公里外，距离天府新区兴隆湖20公里的外延地带，一个小镇的房价大半年来翻了3倍，如今接近1万元/㎡。来这里住的，能有什么人群？能享受的，又是什么配套？

天府新区外延第一镇：仁寿 视高

从天府广场出发，沿着天府大道一路向下，经过景色颇丰的兴隆湖，驱车行驶来到了60公里开外的眉山小镇——视高。

作为天府新区被“辐射”到的第一个区域，视高的地理位置自然不会太差，“天府大道南延线边”、“兴隆湖旁”这些极具代表色彩的标签，将视高包装的格外光鲜亮丽。

再加之近两年来入驻的大学城与产业园区的加持，更是一下拉高了这个天府新区外溢小镇的价值层次。

1.当下，视高大学城规划有四所大学：四川科技职业学院天府校区、成都信息工程大学天府新区、四川通用航空职业学院、四川武警警官学院。其中，四川科技职业学院天府校区已经招生入学。但是笔者一行在视高踩点时，并未看见街上有太多学生。

2.除了大学城的不断填充，视高经济开发区也进驻了一些高端装备制造业和新一代电子信息产业，截止2017年，目前入驻企业132户，已投产86户，规模以上企业41户，其固定资产投资规模预计达110亿元，园区销售收入达500亿元。

视高经济开发区代表企业

在企业厂区集中的板块，还有政府建立的人才公寓。

品牌开发商入场：土拍平均溢价率141%

要说视高的走红，好像一点都不意外。五月的一场土拍，彻底让视高翻开了新篇章。

这个1989年建乡，2005年与钢铁镇合并为镇的地方，在2017年的春天迎来了它一生中截至当下最辉煌的时刻。

5月5日，保利以5.67亿元竞得视高104.98亩住兼商用地，溢价率高达305%，二号92亩住兼商用地以5.7亿价格被峨眉子然公司拿下，溢价375%。

6月23日，保利二进宫，以3.12亿拿下视高81亩商住用地，楼面地价2300元/㎡。

8月21日，宣汉远大聚华以2.85亿拿下38.79亩土地，溢价率159%；万景以3.4亿拿下60.10亩土地，溢价率70%。

9月29日，万科首入视高，成交楼面价3664元/㎡，溢价率0.3%；新城控股则竞得另一地块，成交楼面价6264元/㎡，刷新视高楼面价记录，溢价率130%。

10月12日，85.49亩的地块被回头客远大聚华以4957元/m2的楼面地价拿下，溢价率88%。据估算，加上出让方案里所要求的返迁成本，实际楼面地价约7000元/m2。

土地位置示意图

密集的土地出让，不断刷新的楼面地价，据以上地块的溢价率来核算，平均溢价率达141%。各大品牌开发商纷至而来，这个眉山市的小镇，变身的速度让人瞠目结舌。

八个月，房价翻三倍：投 资 客 扎 堆

今年年初，视高的楼盘均价大约在3500元/㎡左右，在限购以后，房价呈阶段性的上升，本区域不限购、不限售、可贷款，加上保利、万科等品牌开发商的对于视高的重视，把视高的房价推向了高点。

以下几个楼盘为例：西蜀桦苑、上水云锦、绿韵学府城、绿景国际、家园佳居，可以大致了解视高客户结构的变化。

在2014年-2016年7月，视高主要还是以本地人居住为主，而且视高新城大多数购房者还是仁寿的“拆二代”，投资客户占比约20%左右。

2016年10月，成都限购政策出台以后，投资客户比重逐渐加大，约占到了50%。

至2017年上半年，全国调控政策的再次缩紧，让不限购不限售的视高更是吸引了大批的投资客。家园佳居4月均价从以前的3100元/㎡涨至4500元/㎡，当天售罄；绿景国际6月的均价在4500-6100元/㎡，三天卖完。此时投资客户占到了70%，已经以绝对优势成为视高的成交主力。

今年5月，保利挺进视高以后，更多的人开始关注这块洼地，投资客逐渐增多， 楼盘价格也比比攀升。西蜀桦苑从3000元/㎡卖到了现在9000元/㎡，绿韵学府城也从4000元/㎡涨至了8000元/㎡。

至今，投资客已经远远超过了自住客，达到了80%，价格也已经从当年的50万买两套涨到了“天花板”。

当投资客注意到视高，我们也注意到投资客扎堆的视高背后。

与此同时，应该注意的点是：在这里，每一块地的出让及后续每一个项目的诞生，都有20%的住房返还给政府，用于当地居民的返迁安居。即本地居民在购买力有限的基础上，因为返迁房的安置，购买力会更小。现在投资客入手的新房，在日后二手房的市场里，则需要新的视高人来接盘。在三年内或五年内，届时视高及周边的人口填充会达到多少呢？

同时，在如今的新房变为二手房上市时，除了购买需求的限制，返迁房的入市也会从供给端给现在这批商品房带来挤压。低价返迁房的入市，必将拉低二手房房价，届时，二手房与今年新房的价格不免存在价差。

一个板块，8+个项目：还将有品牌开发商项目将陆续面世

作为视高商业聚集的区域，以家园家居、天府国际城商业体为中心，加上周边围绕的3所大学，让整个新城板块日渐“鲜活”。

在巴掌大的一个板块，已约有8+个项目分布，最近出手的万科、保利、远大、万景等项目都将陆续面市。就已有的项目，我们为各位重点了解了一下4个项目的情况。

保 利 天 府 林 语

该楼盘位于天府大道南延线上，天府新区兴隆湖南天府大道视高段。

销售称这里主要承接了16公里外兴隆湖周边的高端人才，以及视高大学城的人，目前来说，周边交通方式除了开车并没有其他选择，但是未来轻轨的开通将会和兴隆湖的地铁无缝连接。

因为这里目前是属于眉山管辖范围，所以并没有限购限价，可以接受首付三成，楼盘预计单价在12000元/㎡左右的清水，首付大概在40 万，预计下月初开盘。

楼盘打造的高低配小区，第一批次也主推洋房，可以说，保利为视高带来的一个改善型楼盘。

天 府 公 园 城

楼盘的售楼于保利天府林语一街之隔，但是楼盘的打造却截然不同。

该楼盘是套二、套三两个套型，面积段从49-114㎡，属于偏刚需的楼盘。

而天府公园城的地块规划中，有部分需要移交政府，所以，比较好奇楼盘最终呈现上，1-4栋移交政府的租赁住房和小区本身其它楼栋现已知梯户比上是有所区别的。

该楼盘价格同样在12000元/㎡左右，全部为清水，接受按揭，预计下个月开盘。

西 蜀 桦 苑

整个项目一共88亩，2000多套房源。如今五号楼的售楼部是临时找的一间办公室，简陋得让我无法想象，小编去的时候还陆续有客人去售楼咨询。

这个楼盘从2014年第一次开盘，从3000元/㎡的价格一直卖到了现在9000元/㎡，目前只有10余套尾盘在售。据销售称110几㎡的户型赠送面积颇大，实得面积140㎡。

家 园 佳 居

一个大型家装城托起一个中心，家园佳居4月开盘均价在4500元/㎡左右，目前还剩一栋楼，开发商要打造LOFT产品，也是该区域内第一个即将出售的公寓产品。

2016年3月开盘，家园佳居商铺一楼底商16000元/㎡到现在卖到接近40000元 /㎡，

站在视高新城的中心点——家园佳居家居商场外的T字路口，我们和当地的销售继续攀谈。他说，后悔年初没有买上几套，要不然如今早就富了。

“那现在十九大结束了，成都也将有变化，你觉得视高的房价到顶了吗？”

“明年上半年，还能到一万五吧。”

我们一圈人尴尬的笑了。

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