文/刘婷、温巧平

一年搬一次家，房东半年涨一次租。小花对于搬家这件事很淡漠。两个双轮仿LV牌行李箱被塞得合不上，这是小花5年工作以来的所有家当。

车站边上，在垃圾桶旁收集废物的老妇，正拧开瓶盖，甩下残余液体，若是铝罐，会使劲地一个个踩扁。等车的小花说房东把整栋楼给万科了，（新围仔村）租不起了，打算搬到马蹄山村，与同伴找到一个500块的单房。“再涨价，就再搬别的村。”

近日，万科入场坂田岗头新围仔村综合整治项目，这也是万科在深圳城中村运营板块的第一个项目，希望以“万科模式”做出一个示范性的村落：给我一个村，还你一座城。万科已经成立单独的业务板块，以深圳市万村发展有限公司作为载体运作城中村改造加运营。

租客们有欣然接受的，有愤慨的，有悲伤，而更多的是淡漠。网友zzkka大骂城中村整治行为，直言这类行为炒高租金，逼走租户。

对于城中村改造，万科的初衷是让城中村更美好，符合人与生活和谐发展的趋势。深圳资深地产媒体人朱罗纪认为，深圳目前在朝着国际化大都市的定位发展，现在的城市环境满足不了国际化环境的要求，所以一定会发生整个城市环境大面积的提升、改造。在这个过程里，人口的自然置换是一个大趋势。

这符合未来的美好事件，是否符合现阶段的市场需求？业主、租客、开发商、城市规划者们各有各的看法。

租客：涨租就搬远，没啥

乐居在走访新围仔村时发现，这里规划排列整齐，楼间距有一定的距离，道路整洁干净，可以说是深圳少见的规整的城中村。

当地出租房源以单间和一室一厅为主。单房房租的区间是500-800元/月，一房一厅是600-1200元/月。租客主要来自富士康和华为。一楼底商业态多为快餐店、家电维修、小超市等，这里的水果店比大型超市要便宜30%，生活成本低。

乐居以租客名义询问了十几栋农民房，均表示处于满租状态。二房东李先生手上有4栋楼，近300间房源，仅剩两间单房刚空出来。

二手房东陈阿姨管理三栋农民房，其中一栋有78个房间、10层楼的电梯房，时刻处于满租状态。“我这里只租给华为的员工，他们一个带小孩子的都没有，干净又不吵，素质很高。”

不少租客跟乐居反馈，当地租金涨幅比较快，涨租的频率也很高，平均每年涨幅在20%以上。“2月份租金是600元，现在已经涨到930块，”租客谢先生表示。自山西的租客张女士透露，这里的租房合同多是以半年为期限，到期一般会涨租。乐居在走访时听到的最夸张的涨幅，是一房一厅的价格由6月份的600+元涨到了现在的1000+元。

以下为乐居走访调查的房租情况：

房租900元/月的单间（电梯房）实拍图：

华为员工A先生告诉乐居，目前华为有提供自己的员工宿舍，也可以选择自己出来租房，他的岗位每个月有500元的租房补贴。据他所知，他的大部分同事都租在新围仔村里，天安云谷未来将进一步引进企业，到时租房市场也会再一次升级。

他坦言，如果整治改造租赁市场对他们来说影响并不大，能提升生活质量也是好事。“华为的工资是不错，可以支撑起更好的居住品质，但是目前买房还是很难的，所以有更好的环境的话房租涨一些我们也是可以接受的。”

乐居在走访中偶遇一对富士康小情侣，男生小华住在宿舍，女生与朋友合租。由于富士康宿舍有限，外宿员工富士康会一次性补贴1000元。“这里基本上是我们的同事，基层岗比较多，一个月平均工资就4000多。如果搬的话，就不方便上班。我们现在走路就可以上班，对我们来说，便宜才是最关键的，我们也想住得好一点，但是没钱。”

饿了么员工小林住在岗头新围仔村，9楼的楼梯房，单间的租金是500元/月。“上楼了就不想下楼，对我们来说便宜就行，我们平均工资也是4000多元，勤快点能到5000元。知道万科要城中村整治，租金都提起来了，附近好几个村像马蹄村还有不少便宜的。”

乐居走访传说中学历最高的城中村马蹄山村（租客以华为人为主）时得知，这里的空房单间带电梯的房源租金为800元/月，一房一厅带电梯的则为1100－1300元/月。

△马蹄山一房一厅电梯房，月租1100元

环卫工周阿姨一家人一直住在一楼，“这里一楼贵一点，房租1000多元一个月。小孩在附近卖麻辣烫，方便搬运东西，每天都是卖到凌晨2点多，下午5点多开店。房租如果涨起来我们只能搬。当然不会没地方住，只是越来越远了，这些年来都是这样。”

在新围仔村开超市2年的林女士表示，整个片区改造成公寓的可能性很小，这里有很多月收入3000-4000元的群体，他们在这里居住多年，很难再找到一个这么舒适的地方。但如果真的要改造的话，她希望业主能提前2-3个月通知，好让她们有充足的时间去安排下一步的生计。

“我在这儿已经5年了，最近听说业主要把房子回收后做公寓，如果真是这样我们也没办法。”新围仔村一楼做家电维修的黄阿姨对乐居表示，目前她们一家都是观望状态，如果真的要做公寓，他们只能选择去别的地方谋生。

黄阿姨透露，近期已有部分业主跟万科签了合同，内部整治提升工作也已经在悄然进行。

△待装修房源

业主：好事要支持，但需要时间

租金是这里的租客关注的重点，更多租客希望政府可以给相关的补助，可以让他们便宜租到安全的房子。作为业主关注更多的是物业的增值和村子的未来。目前，新围仔村的业主主要分为三类：

1、全权交给二房东管理，给二房东发工资，自己只收租。

2、自己有生意顾不上，又要经常提防二房东吃差价。表示心累，希望托管。

3、自己住一层，其他全部出租，自己收租自己管理，不愿全权托管。

随着签约事项的推进，业主的心态也不尽相同。同意的业主觉得万科的方案很好，万科品牌大，管理好，交给万科运管也比较放心。最主要的原因是万科消防安全做到位，自己责任就少。犹豫的业主最主要的是纠结价格问题，认为房源承包出去投资回报率低，三年提升一次价格并不划算。

“发展租赁市场是深圳的大趋势，作为第一批来深建设者，我们尝到了城市发展的红利，也深知奋斗者的不易，我们能做的就是利用手头的资源，让这座城市变得更美好。”来自潮汕的业主陈先生感慨道。“不过我现在担心的是，这些低收入群体会搬到越来越远的地方，深圳之所以美好，就是因为包容。一旦他们撤离，深圳的活力也会打折。”

“我也希望整个村越来越好，经济和环境都是。改造是大势所趋，这是好事都应该支持，每个人想法都不一样，做起来还是需要一点时间。”新围仔业主表示。

万科：盈利不是现阶段的考虑重点

据乐居了解，目前新围仔村共有226栋楼房。以平均一栋8层，一梯6户，算下来总共约有1-1.2万间房，至少有1.5万人流居住于此。

谈及万科为什么会选择新围仔村在城中村整治的项目， 万科新围仔村综合经营办公室工作人员表示，原因主要有3个：

1、进村是在政府配套政策指导下进行，现城中村每栋楼物业都是私宅，公共区域仅为公共道路及停车场 ，未经村民同意，物业管理无法覆盖消防、燃气事故高发私宅，安全隐患无法彻底消除。

2、新围仔村是深圳少有的规划比较平整的城中村，改造起来难度比较小。村委和业主对项目也比较支持，实施起来阻力较小。

3、新围仔村租客主要是华为的员工，未来片区还会引进新的产业，带来新的客群。这类人群需要租房品质的提升，需要更好的环境。

万科坂田新围仔村项目已经启动近1个月，目前已经跟20+栋业主签约了。已启动的房源会先进行整治升级，预计今年底明年初投入运营。盈利模式上，万村的业务目前并没有在租金提升方面上有强烈的追求，而是首先致力于提供一个高性价比的居住体验。乐居了解到，同村的魔方公寓25㎡租金为2500元/月起。

在项目的前期谈判上，万科将根据房源的情况制定一个方案跟业主协商。目前的计划是承包12年，到期后再由业主自主决定是否续签。万科方面，每3年会给业主提高10%的承包费用。目前业主签约的主动性较高，原因在于万科给的承包费合理，另一方面又有更好的团队统一管理，业主希望能省事又能规避风险。

对于租客最担心的租金问题，该工作人员表示，低房租是不能以牺牲生命安全为前提去换取的，万科承包项目之后将会进行消防升级，避免悲剧发生。他透露，项目后期的盈利主要是以商业的运营为主，租金方面不会有很大的变动。由于项目尚在谈判阶段，后期的租金现在尚未能确定。

据了解，万科未来会针对新围仔村的实际情况建成户型面积15平~30平不等的青年公寓，局部楼栋改造为两房的家庭式公寓。甚至有可能直接与华为对接，针对华为员工定制宿舍楼。为了解决城中村留守儿童的教育问题，甚至会引入万科教育品牌梅沙教育，为4点半以后得孩童提供托管服务。

“给我一村，还你一城。”新围仔村项目的口号，也体现了万科做好运营的决心。在综合整治之后，万科将根据项目的地形、人流、功能区情况，将项目分成美食生活区、休闲娱乐区、文化创意区、综合超市区和生活服务区等。此外，项目将来会引入类似星巴克、城中村图书馆、潮牌餐饮等文化品牌，提升片区生活品质。

以坂田新围仔项目为例，万科将改造长租公寓、底商、提升物业的硬件和软件。同时，针对每个城中村各自的特色和个性进行特色打造，涌现出类似香港兰桂坊、台湾九份老街的特色小镇。

万科官方回复乐居，在万科探索和推广城中村综合整治加运营模式的过程中，也面临很多难题。但他们相信，在政府的配套政策疏导和支持，企业一定可以将城中村的规范化租赁经营和物业管理提升一个新台阶。

在万科看来，城中村综合整治加内容运营的新模式，是将政府和企业联动起来：政府主抓城中村的综合整治，主要包括公共安全环境硬件提升。同时利用城中村的边角料空间设施村民活动场所，让老人小孩儿有安全的活动区域。万科通过强大的平台优势将从村民手中租赁过来的村屋改造为长租公寓提升居住品质，将底商统一进行业态规划和招商管理以激发社区商业活力，成为重要社区配套甚至区域配套。还有产业办公、社区教育等也可以根据实际需求引入到城中村的配套业态里面。

业内：大势所趋，但城市需要低收入群体

广东省人民政府参事、深圳在学产业经济研究中心主任魏达志表示，随着深圳城市化进程的推进，低收入群体“被挤压”的现象难以避免。低收入群体如何留在城市，是需要在政府和市场的双重机制下，以及人口自我发奋的综合条件下进行调剂的。

这件事可以从三个角度理解分析：

1、面临“被挤压”的低收入群体：他们想呆在这个城市，就必须不断强化自己，提升自己的生存能力和发展能力。只有能力达到了，才能够在这个城市发展下去，否则他们非常有可能跟着淘汰的产业被这个城市淘汰出局。

2、企业：万科的行为是企业行为，通过跟业主的谈判后，走正常的交易程序就可以开始施工了，企业获取正当效益无可厚非，对城市对企业对居住体验，是三赢。

3、政府：政府要做好自己的工作，提供价格适当的保障房、公租房，确保高端有市场，低收入群体有保障，低层次的劳动人口的空间不应全部消除。

在他看来，深圳现在部分低端的产业淘汰了，但低收入群体可能并没有跟随淘汰产业大规模地转移，而是通过各种自己的生存方式留下来。“其实每个城市都应该留下一部分的低收入人群，留下一部分的低廉区域，不可能所有的区域都改造。任何一个国际化的大都市都会留下一部分的低收入人群，这对于城市的发展是有意义的，但是这种生存状态只能保存较小的比例，如果比重过大可能又会制约城市的环境和发展。”

朱罗纪认为，深圳目前在朝着国际化大都市的定位发展，现在的城市环境满足不了国际化环境的要求，所以一定会发生整个城市环境大面积的提升、改造。在这个过程里又会加速原来的人口自然的置换是一个大趋势。万科的行为是市场行为，赚钱多少可以商量，但是不能亏钱。他认为万科介入后，一定要提供让别人觉得值这个价的产品出来。

一个城市不能都是低端人口，没有前途；但是都是高端也不行，就像香港。城市总是需要低端人口来为城市服务，低端和高端，只是大家从事的职业不一样。在他看来，低收入群体“被挤压”的问题有四种应对方法：

1、加强自己的竞争能力，简单讲就是提升自己的赚钱能力，客观上倒逼低收入者的危机意识。

2、离开，到适合的地方去。深圳正在走向国际城市，同时深圳的产业在不断升级迭代。这个城市慢慢地成本都上去了，无论是企业、低端制造业，都承受不起。不是说低收入群体工人要走，企业也会走。

3、一座城市想要越来越好，就需要更多的比如环卫工人、绿化工人来提供更好的环境。这样的情况下怎么办？他们留不下， 城市又需要。只有一个办法——政府保障。

4、启动租金价格管制机构，限定租金的涨幅。这点有美国的失败案例，也有德国的成功案例，具体模式需要继续探讨。

朱罗纪认为，随着城中村升级进度的推进，在深圳会有越来越多的案例发生。万科用社会或民间资本进驻项目，肯定会涉及到投入的问题。对于城中村整治，政府也可以启动特定的项目去完成，但是由于投入的资本和时间是无限大的，引进企业才是比较现实的做法。

关于涨租金的问题，朱罗纪提醒租客不要把万科妖魔化。客观来讲，无论是万科还是其它企业，只要投入成本就会有涨租的行为。问题在于，长租公寓品牌商进驻之前，房东就没有涨租吗？涨租本身是个市场行为，并不是因为万科进驻以后才长租金，也有可能万科进来之前它涨得更猛。如果说涨租，万科是在提升区域的品质、居住安全性的基础上调整的，而原来的房东并没有做到这一点。最重要的一点是，在中国，像万科这样的大企业，涨租的话会考虑到民意，不会有很大的涨幅。