10月不买房，今年又白忙？在深圳均价5.5万的市场现状下，光明新区的主流产品价格大都仍在4万，那么问题来了，这个价位是否具有自主投资的价值呢？

带着这个问题，编辑对光明新区进行了全方位的考察，发现一个非常值得期待的好盘——光明中心城区的龙光玖龙台。下面我们来详细看看，比深圳市场均价还低1万的房子究竟面相如何。

重点摘要

1、项目自身体量大，占地面积15万平，总建筑面积75万平，商业10万平，还有规划住宅，公寓，超高层双子塔。

▲楼栋外立面效果图

2、项目首推南区1栋ABC座3栋，住宅普遍35层高。

▲沙盘图

3、双地铁口物业。项目是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业，而且两条线路都是对接中心城区的快线，与商业无缝对接。龙大、南光高速免费，高铁10分钟直达深圳北，20分钟到福田。

4、玖龙台所处的凤凰社区，其学区范围是——小学学区：凤凰小学/新区外国语学校；初中学区：新区外国语学校。

（凤凰城重大产业项目和重点配套设施标记图）

5、项目周边布局了华强创意产业园、招商局智慧城、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

6、未来光明将打造一个超级总部基地——光明凤凰城，产业发展好。中山大学深圳校区、武汉大学深圳校区也落户光明，未来将吸收大量高端人才。

1、项目主推建面约102-104㎡的四房户型，刚需上车的理想型

龙光玖龙台位于深圳市光明新区光明大道和观光路交汇处。项目分为南区和北区。南区都是住宅，北区有10万平商业，还有规划住宅，公寓，超高层双子塔。项目后面有人工河，市政公园。

玖龙台，作为光明的标杆盘，价格自然也不会太便宜，当时大多数人预计它会卖到5万以上。然而7月份的备案价出来之后，着实让人松了口气。备案均价4万5，最高价46999元/平，最低价42513元/平，也就是说，全部价格都在5万以下。

项目主推102㎡四房两厅两卫、103平米四房两厅两卫。

编辑此前走访的多个在售、预售项目，卡在102平的4房户型可谓少之又少。开发商要么以90平方米以下的中小户型为主，打造纯粹的刚需盘，要么配备衣帽间、书房和工人房等，打造四房豪宅，面积一般超过140平方米，甚至达到200多平方米，总价千万也是寻常。

所以，玖龙台这个四房户型，相对来说更纯粹，是刚需上车的理想户型。

▲沙盘图

建筑面积约103㎡的四房两厅两卫

玖龙台总体户型设计比较方正，功能布局合理，都有大阳台赠送，居住舒适。E户型面积103平，能做四房，赠送使用率较高。

2、双地铁口物业，海陆空轨四维交通路网，交通优势明显

作为购房者来说，生活配套非常重要，交通更是关注的重点。

龙光玖龙台的轨道交通优势十分明显。龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业，而且两条线路都是对接中心城区的快线。据现场销售介绍，6号线、13号线观光站将与项目商业无缝对接。

6号线从松岗发出，南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站，预计2020年通车运营。在项目的旁边，可以看到地铁6号线观光站已现雏形。

13号线从公明北发出，南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园，终到深圳湾口岸，预计今年年底到明年初正式开工建设，2022-2023年通车运营。

这对于片区的升值潜力是极为关键的，因为交通越好，便捷性越高，那么对接的人群也会更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域，地铁开通后的优势将更为明显。

除了地铁之外，光明新区将抢抓新一轮国家铁路建设机遇，争取更多铁路线路接入光明城站。

结合赣深、深茂铁路建设，启动光明城站综合枢纽规划建设，目前光明城站至福田中心区的捷运线路已开通，只需10分钟可到深圳北，20分钟可到福田。

而且，为了加速新区发展，龙大、南光高速已免费通行。从项目出发，5分钟内通达龙大、南光高速、光明高铁站。未来众多轨交线路将优化沿线交通环境，加强对外交通换乘衔接，带动周边配套发展。

3、项目处于光明核心生活区，自带10万平商业，是集多种业态于一体的人文都会综合体

玖龙台所处的区位规划以生活住区为主，目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚，随着入住率地提高，社区氛围较为浓厚。

▲项目不远处的光明大第

另外，项目自带约10万平TOD商业、幼儿园、星级酒店和4.6万平市政公园玖龙台公园，能够较好地弥补片区内商业配套不足的问题，也会给片区带来外溢人气。

项目毗邻艺术文化中心，以及五星级宝丽来花园酒店。

靠近项目还有一个牛山公园，相距牛山公园约300-500米（根据google earth测量），围绕着牛山公园，还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。

其中，文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后，在光明的又一项目。

该项目总建设用地3.78万㎡，总建筑面积11.69万㎡，包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区，投资额达到约17亿元人民币。按照早期规划，还包含光明书城。

第十高级中学在文化艺术中心的东北面，规划为60个班的市属普通高中，已确定由深圳实验筹建，计划2018年秋季招生。

与玖龙台直接相关的是则是中小学配套。按照《光明新区2017年义务教育公办学校招生片区方案》，玖龙台所处的凤凰社区，其学区范围是：小学学区：凤凰小学/新区外国语学校；初中学区：新区外国语学校。

光明新区外国语学校为一所新建学校，位于玖龙台的西南方向约1.2公里（根据google earth测量）。占地面积2.6万平，总建筑面积3.5万平，办学规模为54个教学班，规划学位2520个，其中小学1620个、初中900个，今年将投入使用。

对于龙光玖龙台的一些看法，仅供参考：

由于关内价格高起，购买力外溢，未来光明将成为刚需上车的热点区域，特别是大品牌房企、地铁口、大体量综合体楼盘。

龙光玖龙台作为建面75万平的大型综合体，位居光明新区中心地段，重点规划凤凰城片区内，目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此，自带商业、公园，未来周边配套相对会比较完善。

光明现在来看依然算是价格洼地，未来的涨幅相对会更快。现在上车的成本还比较低。

对于周边上班的刚需一族，包括光明、龙华、宝安、南山等，只要通勤时间可以接受，这个盘值得期待。