在 2017 年，住房租赁无论如何都是一个不可错过的热词，从高层到民间，很多话题都由此展开。种种利好也直接催热了长租公寓市场，从银行到国企，再到房企以及品牌运营商，这一领域的竞争无疑还会不断加剧。

不断地发展和完善租赁市场，其实最根本的还是为了让老百姓「有所居」；国内的租赁市场尚处于起步阶段，要实现这一目标可谓任重道远，需要学习和借鉴一些既有的成功经验。本期我们就以德国的住房体系为研究案例，和大家一起探讨一下这一被认为是最成功的住房制度。

德国：以租赁为核心的阶梯化供应体系

德国是租赁比率最高的国家，根据德国联邦统计局数据显示，德国租赁比率高达 54.5% ，超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。而核心城市柏林租赁比率甚至达到 85.8% ，汉堡达到 77.4% ，远高于其他发达国家及核心城市。德国的住房制度被认为是最成功的，一方面是因为住房供给充足，保障完善，切实解决居民住房问题；二是房价稳定，涨幅和波动远小于其他发达国家。

德国与发达国家租赁比率对比

德国核心城市租赁比率（%）

资料来源：德国联邦统计局,兴业证券

鼓励多方参与住房建设，保障供给充足

1949 年，德国房户比不到 0.65 ，面临严重的房荒，德国通过《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设给予贷款、补贴、土地供给、税收等方面的优惠，鼓励住房建设。 1978 年时，德国房户比达到 1.21 。住房供给出现富余，此后随着家庭规模小型化、移民潮（难民潮）等富余住宅被消化，房户比基本处于略高于 1 的合理水平。

德国鼓励私人、开发商、合作社等多主体建房，而市政建房占比很小。根据德国统计年鉴数据显示，德国存量住房最主要的构成主体是居民家庭，其次为专业供应商及小型物业企业、住房合作社、市政及教堂等。政府直接供给的比例非常小，通过给予其他主体贷款优惠、税收优惠等，鼓励其他主体参与住房建设。

德国租金收益率一直稳定在 4%-5% 的水平，而近期德国长期国债收益率只有 0.35% ，存款利率也只有 0.3%， 1995 年以来多数年份在 3% 以下。因此业主有足够的积极性将房屋出租，获取稳定收益。（各方供应，做个图）

| 居民家庭供应，占比超过38.6%

居民家庭是最重要的房屋供给方，在德国存量住房中占比最大，也供给了租赁市场 38.6% 的房源。 1956 年《住宅建设法》对自有住宅建设进行扶持，主要措施包括提供土地、提供贷款支持和利息补贴，给予税收减免等优惠。

| 小型物业公司、专业供应商，占比约 40.4%

1950 年和 1956 年为鼓励大型住房企业承担住房建设，《住房建设法》对私人主体兴建社会住房予以政策支持，给予长期低息贷款和补贴政策。但是约定在贷款未到期前，按照成本价房租租给政府指定的家庭，贷款到期偿还后，房租可以市场化。该项政策 2001 年废止，受资助的保障房基本转为市场房，构成住房供给的主要力量。

目前，市场化的供给方主要包括私人住房公司、保险公司、信用机构、房地产信托基金及其他住房物业机构等。以市场价租给租户，赚取稳定的租金收益。

| 住房合作社，占比约 9.3%

住房合作社普遍存在于欧洲，具体模式是集中建房，集中持有，低价租给社员使用。居民加入合作社，将钱存入合作社，存款达到一定规模后，获得租用合作社房子的资格。

在70 年代之前，政府对住房合作社提供非常大的支持，如 100 年无息贷款等； 70 年代之后，德国住房问题初步得到解决，贷款期限缩短到 10-15 年，并且收取利息。 1990 年开始，住房合作社开始市场化，政府支持减少，吸引了一部分纯粹投资人的进入，一部分社会合作社的建房也通过私有化转给社员。实际上，住房合作商的住房贡献远高于 7% 。

| 市政、教堂的社会福利住房，占比约 11.7%

市政、教堂提供的住房是德国的「廉租房」，保障低收入家庭的居住需求。在二战后初期，市政住房公司除自己建设社会福利住房外，扶持其他私人主体建设社会福利房。目前，政府无须再提供保障住房。社会福利住房的租金相对市场租金有较大优惠，一般相当于市场租金的 40-60% 。福利住房面向低收入群体，没有住房，当前住房支出占收入的比重远高于 30% ，失业者、单亲母亲、残疾人等可以申请。

完善租赁保障体系，平衡「购」和「租」

德国如此高的租赁比率，其中一个重要的原因就是德国租赁保障非常全面。德国的租赁保障体制不仅确保居民租得起房，也保障了租房和购房在权益保障、心理地位上的相对平衡。

两大措施保障居民住得起房

一是为最低收入的家庭提供社会福利房，占德国总人口的 7% 左右，租金是市场租金的 40-60% ；

二是通过住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使他们在支付房租之后，还可以维持基本生活。

具体来说，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的 25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担 50%。补贴比例约占德国总家庭数的 2% 左右。这意味着德国在租房上的财政补贴并不多，租房家庭中，约 85% 的家庭无需依靠政府补贴，实现市场化选择。

通过一系列法律法规保障租赁权益

1. 租金管制：德国将租金增长率控制在经济增速之内。

19 世纪《住房租赁法》起初规定 3 年内房租累积涨幅不得超过 30% ， 2012 年 12 月规定房租 3 年内涨幅不得超过 15% ， 2015 年规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的 10%。

2. 租赁合同保障：在期限上，房东不能随意解约。

德国租房合同分为有期限和无期限两种，无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常须提前 3 个月通知对方。如果租期超过 5 年，须提前半年通知对方；租期为 8 年，须提前 9 个月通知；租期达到10 年或以上，则须提前一年通知。

3. 租购同权：德国没有户籍制度，只要居民合法纳税就可享有本地公共服务。

德国公共资源分配比较均衡，以教育为例：德国没有重点小学与普通小学之分，实施教师轮岗制，教育资源和师资力量均衡，同时对学校周边的租金严格限制，禁止随意涨价。

严格抑制房地产投机行为

一方面，严格限制房地产开发商的定价行为，如果开发商制定的房价超过基准价价的 20% ，购房者就可以向法庭起诉，如果超过 50% ，就定性为「获取暴利」，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。另一方面，通过税收政策限制投机行为。

德国住房支出占收入比重

资料来源：德国联邦统计局,兴业证券

目前，德国很多州的地产购置税近 5% ，公证费为 0.8-1.2% ，交易费 3.5%-5% ；持有税为 2% 。购买和持有的税费都比较高。转售时，10 年之内资本利得税为 25% ；超过 10 年无需支付资本利得税。

* 文中部分资料源自《兴业证券投资研究报告》，转载请申明版权与来源