日本京都古老的街巷两旁，百年前的工匠们精心建造的町屋，你住的不再是一间房子，而是历史。仿佛百年光阴在耳畔流过，又像穿越了时空的旅行……这样的房子一定会受到游客的追捧，赢得市场的青睐，带来丰厚的投资利润——这是薛蛮子讲给粉丝的京都民宿故事。

凭借这个故事，10月30日“蛮子民宿”在多彩投平台开放预约众筹，一分钟内预约满额，截至劲旅君发稿前已超募预约至近1050万。

然而日本民宿的投资游戏，并不是谁都能玩得这么666，忽悠你去日本购房投资的商家不会提醒你的事儿，今天劲旅君都给你讲讲。

资本关注 但是雷声大雨点小

Airbnb和途家两个住宿分享大佬早已开始了在日本民宿产业的布局。

今年8月，途家宣布与日本乐天合作，拓宽在日本的房源。途家联合创始人兼CEO罗军也曾表示日本已成为途家海外业务重点市场。目前途家在日本已经成立分公司，负责拓展房源、协助房东运营、进行市场分析和打造海外知名度等工作。

同样在今年8月，赵普投资的中国民宿品牌“山水间”将日本拥有8间町屋的民宿“美盧”收归旗下。

万国置地也在今年上半年联手日本福家不动产，推出“民宿投资租赁体系”，吸引中国投资者前往日本投资购房，并由日方企业进行运营维护。

日本民宿产业似乎越来越受到中国资本和企业的关注。但在业界看来，目前这些关注仍停留在“雷声大雨点小”的阶段。“蛮子民宿”的100间町屋，也就是一家酒店的体量，“山水间”8间房子的规模，对于传统住宿市场来说不过是泥牛入海。

“资本对这一领域确实关注很多，但实际上没有多少操作案例。具体出现的案例规模也比较小。”淘民宿首席知识官Jamie分析，行业本身来说，民宿的标准化程度很小，更强调个性化，是个不太容易被量化产业。同时，上下游供应链非常分散，也不利于投资机构进行监管，衡量盈利。此外，近年来日本整个社会把房屋租金炒的比较高，使得行业的盈利周期越来越长，运营者单靠房费收益，利润稀薄，也让一些资本望而却步。

民宿合法化 政策拒绝了谁?

资本对于日本民宿行业还停留在观察和试探的阶段，也与目前日本民宿行业仍处于灰色地带，政策不够明朗有关。

今年6月日本政府正式批准了规范民宿行业的《住宅宿泊事业法》(以下简称“民宿法”)，并将于2018年正式实施。这将给民宿划定了一个合法的框架，符合规定的房屋，按照规定向政府提交申请、注册，就可以合法从事民宿经营。

然而，日本民宿法对于投资者并不完全是好消息。在民宿合法化的同时，民宿法给民宿运营规定了“180天”这一上限，要求民宿每年的营业时间不能超过180天。从日本政府的角度考虑，这一限定一方面旨在减小民宿合法化后对于传统住宿行业的冲击，另一方面也考虑了民宿经营当地居住者的环境污染、安全隐患等影响。

途家日本市场负责人铃木智子告诉劲旅君，在平台运营预期上，途家预估会有一批房东会受到民宿新法的影响而停止自己的房屋的经营。但是，因为民宿由灰色转向合法的原因，又会有大批新房东入场民宿市场。总的来说，新入场的房东会大于减少的房东，整个日本市场的房源还是会稳步在增长。

有数据显示，日本闲置住宅高达820万户，仅东京就有8万多户闲置住宅，大阪也有超过7万户。民宿法推行后，住宅可以合法经营，将会释放大量当地房源。对于途家和Airbnb等在线平台来说，这是个利好消息，更丰富的房源意味着更多的可售间夜和更多的订单。房源规模扩大后，也有利于平台整合供应链，进一步降低运营成本。

日本民宿房东主要有投资型房东和住房空置的屋主。对于有现成空置房间的屋主来说，原本空置的房间，长租客也很难找，只要能够合法经营，除了少量运营成本外全部是额外收益，能租多少天都是赚的。

但对于投资型房东来说，买房或者租房本身需要成本，古老的町屋每年还需要投入大量的维修费用，这些都需要摊入房屋的运营成本中。后期的维护管理，包括请人进行清洁服务等也需要成本。

Jamie告诉劲旅君，在日本投资一间民宿，整体出租率达到70%到80%才能够实现盈利。出租率在50%以下的民宿甚至很难维持自己的现金流。因此，在法令限制经营天数的情况下，通过租房或购置房产经营民宿，能不能实现盈利目的，要画上一个问号。

日本民宿投资 利润没有那么美

“蛮子民宿”的众筹火热，让很多投资人重新关注日本民宿投资这一领域。但实际上这个行业并不是人人都玩得转。京都古老的町屋，东京二次元的个性化公寓，北海道的温泉别墅，这些听起来就很美的日本民宿业态背后的利润并没有人们想象的那样丰厚。

有媒体报道称，京都拟出的民宿法细则要求民宿仅能在1-2月的淡季运营60天。这样的规定几乎能杀死一批投资型的民宿。

劲旅君从途家方面了解到，“蛮子民宿”并不是日本法律意义上的“民宿”，而是取得了旅馆经营执照的商用住宿，是可以超过180天运营的住宿设施。所以，并不会受到民宿新法的影响。同时，蛮子民宿除了拥有薛蛮子本人的公信力和号召力，还撬动了途家丰富的运营资源以及众多投资者的加入。这些都是普通投资人很难得到的资源。

据了解，国内普通投资者对日本民宿的投资通常有股权投资和不动产投资两种模式。

由于上游供应链复杂，市场价格多变等因素，国内投资人对民宿运营企业进行股权投资，会面临收益难以监管的问题。没有参与经营的投资者很难了解民宿收益的真实数据。

而在不动产投资领域，相对于国内普遍在1%-4%的房屋租售比，日本房屋租售比能够达到8%到9%，看起来有着比较高的租金回报率。但国内房产市场的投资者，在租金之外还可以得到房产的增值收益，而这部分收益在日本房产市场上微乎其微。

此外，想要做民宿运营，除了购房之外还需承担维修费、各种税费、保险费等费用，这些费用也会进一步摊薄民宿运营获得的最终利润。

玩家众多 谁能收获完美结局?

从政策环境来说，日本已经跨出了民宿合法化的第一步，未来还可以在行业和社会的磨合中找到行业发展和社会诉求的平衡点。同时，以大力发展观光业的日本也是中国第二大出境游目的地，其游客净值比排名第一的泰国更高。在东京、大阪这样的城市，酒店费用高昂，也给了民宿行业发展的利润空间。对于有心人来说，日本的民宿行业仍将是一片沃土。

那么，谁都民宿才能完成这个商业故事，收获完美结局?

Jamie认为，民宿是一个长期经营的行业。尤其是在日本这种消费高度发达，对民宿一个空间，打磨出自己独特的体验，能够在主人文化，人文气息，能够赢得回头客，才是在日本民宿能长期生存下来的立身之本。相反，粗放式的经营，资本的野蛮扩张，则会让民宿投资很快变成泡沫。“民宿是边际效应递减的行业，规模迅速扩张，会出现一些不必要的管理层级，需要投入更多的人力成本和管理成本，分去投资者的利润，降低执行效率。我们总觉得日本人傻，没野心，不做资本扩张，实际上服务行业规模扩张带来的风险很大。”

而在日本经营上百家民宿的孙先生则认为，只有专业的团队才能在日本民宿行业即将到来的激烈竞争中生存。“中国台湾、香港、内地人都来东京买房做民宿，现在已经出现压价竞争了。先淘汰的肯定是租房的。”孙先生说，民宿是服务业，需要应对各种状况，靠单打独斗生存会很困难，需要专业的团队运营。

只经营自家两间空屋的松子也自得其乐，松子的丈夫来自中国，她原本是全职太太，近两年才开始把自家空置的两间住宅拿来经营民宿。松子的经营成本只有每月3万多日元的税费等费用，大概相当于两三天的房租，多出来的租金都是赚的，几乎没什么压力。旺季民宿的月收入可以达到20多万日元，相当于一个全职职工。在松子看来，像她这样分享空置房间，才是民宿的本质。松子认为，民宿合法化之后，会有更多日本当地居民用自家空置房屋经营民宿，每个房屋都有自己的装修特色和主人文化，这样的形式未来会成为日本民宿的主流。

无论是自家空屋，还是规模化经营，业内能够达成一致的观点在于，民宿是一个需要用时间和精力悉心经营的行业，指望在风口上捞一笔的人，无论通过什么方式投资，都是赚不到钱的。