文｜余婷婷（方塘智库文旅中国研究中心研究员）

每年烟花三月，西湖龙井的第一口鲜嫩，令爱茶之人翘首以盼。

龙井茶居中国十大名茶之首，也是浙江茶产业中的翘楚。2015年，依托万亩茶园，西湖往西南十五公里的龙坞镇入选首批37个浙江省省级特色小镇之列。计划三年投资50个亿，按照5A级标准，打造一个风景优美、国际知名的茶乡特色小镇成为龙坞茶镇。

政府前期投入，进行基础设施建设之后，今年的2月份，西湖区与绿城集团、蓝城集团签订了龙坞茶镇的PPP项目，计划总投资约51亿元，对小镇进行了一系列重新规划，具体项目包括修建工业园、学校、安置房，还有高档民宿、景观绿化等一系列旅游配套设施。绿城创始人宋卫平受聘成为龙坞茶镇的“名誉镇长”，这也是杭州市首个农业相关的PPP项目。

龙坞茶镇是宋卫平“理想小镇”的探索样本之一。在特色小镇平台上，以房地产为驱动力，激活农业产业，整合产业链，实现农业全绿色化、多功能化、高附加值化，是宋卫平创办的蓝城集团的重点业务。

“发展中国家的标志，是大量人口从农村流向城市，‘已发展’国家的标志，则是城市人回归农村。”他们期待城乡周边的农业特色小镇，将是中国人乡愁的寄托。

房地产涉农业并不鲜见，外界褒贬不一。一如龙坞茶镇一样，如何实现茶乡自然风情旅游与国际茶文化体验、茶产业链大整合，而不是落入以小镇建设之名行圈地之实，才是最考验蓝城、绿城以及政府主管部门的。

龙坞茶镇

1、PPP模式激活龙坞茶镇

2016年，在绿城的创始人宋卫平成为龙坞茶镇的“名誉镇长”之前，我曾去过那里。从西湖往西十多公里，转入山中，城市的喧哗顿时安静下来。青山夹道，层层叠叠的茶园映入眼帘，民居三三两两散落在山谷之间。往山中走，到西山森林公园附近，苍翠的茶园辽阔起来，一眼望不到边际。时值G20峰会之前，进村的道路旁工人正在紧锣密鼓地铺设路灯、休整路基。

途中，车子依据导航穿过了龙坞镇的中心。老街区正在拆迁改造，随处可见掀掉屋顶的残垣。在规划图纸上，三五年后，这里全然是另一番景象。

龙坞茶镇以上万平方公里的龙井茶种植面积居西湖龙井产区之首，享有“万担茶乡”的称誉，茶叶产区每年的春茶产量约为140吨，全年产茶量在360吨~370吨。2015年，龙坞茶镇入选浙江省首批建设的37个特色小镇，划入历史经典产业一类。打造一个风景优美、国际知名的茶乡特色小镇成为龙坞茶镇的新目标。

浙江省的特色小镇概念的提出，很大程度被解读为传统产业园区的升级版，正因为如此，许多申报小镇的前身，多半是具备一定产业基础的园区。龙坞茶镇作为龙井茶的产区，当地产业主要是茶叶种植和少量的工厂（因为环保等因素，也面临搬迁），龙坞茶镇是浙江首个以农业为主要产业的小镇。

根据规划，龙坞小镇将以原龙坞镇所在地葛衙庄社区为中心，沿高尔夫球场外围的长埭村天平山、上城埭龙坞茶村、何家村光明寺水库、慈母桥青龙山、桐坞村塘家桥及绕城公路外叶埠桥社区为规划范围，面积在3平方公里左右。在这一区块内，将依据产业项目，规划形成茶园风光观赏区、茶叶交易集散区、茶文化体验区、茶乡民俗体验区、文创艺术集聚区、户外运动休闲区、养生健身度假区七个功能片区。

建设目标方面，到2017年，龙坞茶镇希望实现旅游收入0.98亿元、税收4亿元，集聚中高级人才200名。到2020年，龙坞年旅游人数达到300万人，旅游收入达到5亿元，茶叶及相关产业总产值35亿元。

从浙江省的批复来看，龙坞茶镇将以茶叶为特色产业，寄希望以小镇为平台，推动西湖龙井茶产业的升级。

和许多特色小镇的开发模式相同，龙坞茶镇前期主要由政府投入，重点是基础设施建设。今年年初，西湖区授予国有独资企业杭州之江经营管理集团，负责开发建设龙坞茶镇。

龙坞茶镇PPP项目现场签约

龙坞茶镇真正进入快车道，是今年的2月份。西湖区与绿城集团、蓝城集团签订了龙坞茶镇的PPP项目，计划总投资约51亿元，对小镇进行了一系列重新规划，具体项目包括修建工业园、学校、安置房，还有高档民宿、景观绿化等一系列旅游配套设施。在未来的3～5年时间，龙坞镇将以茶为引，打造成以5A级旅游景区为标准的茶镇。

西湖区政府与绿城集团的龙坞茶镇PPP项目，是杭州首例农业PPP项目。合作敲定之后，宋卫平受聘成为龙坞茶镇的“名誉镇长”。

2、茶镇的价值在茶之外

杭州的旅游产业发展思路，是围绕西湖这一超级IP向四周扩散。杭州城西的西溪湿地的开发，也不过十余年，真正有所起色，也是在近五年的事。正因如此，地处西湖区边缘的龙坞茶镇得以保存相对原生态的景观。

在与绿城、蓝城的合作中，龙坞镇“嫁妆”颇为丰厚：优越的地理位置，离市区仅15公里，紧邻西湖；便捷的交通，绕城公路穿镇而过；鲜明的地方特色，有茶园10426亩。

在此之前，政府已经经过了两年的基础设施建设，从公布的投资数据来看，总投资已经接近30亿元。茶镇的变化已经十分明显：老镇拆迁改造，土地产权划清，农村生活污水处理按省级标准全覆盖，电线全部上改下，天然气管道通到每家厨房，新建大小公园91个……

与此同时，龙坞茶镇的茶旅结合已经初见规模。2016年龙坞茶镇乡村旅游人次从2015年的90万增加130万，增幅近50%，旅游产业的产值十分可观。旅游配套设施也逐渐完善，作为度假游标杆之一的精品民宿发展势头良好。

以画外桐坞为例，已经成为民宿与艺术的特色村落。“朝涉外桐坞，暂与世人疏。村庄佳景色，画茶闲情抒。”这是一千多年前，诗仙李白在杭州“外桐坞”与山间茶露偶遇时，信手拈来之诗句。依托中国美院的资源，众多艺术家在这里开设油画、国画、雕塑、陶瓷、摄影工作室，使得这个小村庄有了中国“丹枫白露”的雅号，并成为杭州民宿产业外溢之所。据不完全统计，在整个龙坞镇，已有15家别具特色的精品民宿，外桐坞村为主要聚集区，租金逐渐成为龙坞茶镇村民的主要收入之一。

从目前的规划建设的顺序来看，龙坞茶镇先期打造生态茶园和休闲茶乐园、游客服务中心，通过茶主题旅游形成强势带动；中期建设总部山庄，并同步开展老镇的整治更新，通过新产业和新风貌推动龙坞发展；未来引入养生度假功能，并对产业园区进行升级提升，发展创意文化产业。

外桐坞村

龙坞茶镇的开发建设规划，最终将从划定的3平方公里特色小镇范围外溢，向周边辐射。规划统筹龙坞一镇十村，以镇区为龙头，整合周边资源，打造完整的大龙坞景区。

值得注意的是，茶叶属于浙江传统的农业，龙坞茶镇的茶产业全年总收入在7000万左右，主要为茶叶生产，体量并不大，并不足以支撑的一个小镇的发展。由于传统茶产业自我滚动能力有限，以科技、文化重构龙井茶产业链，需要较长的培育期，且依靠持续的资金投入。不难看出，龙坞茶镇的价值不止于茶，早期在文旅与地产之中，中长期才有望依靠茶产业持续发力。

另一方面，龙坞茶镇的开发，也将是PPP开发模式在农业上的一次有利尝试。早在2015年农业部就首次明确了要将休闲农业引入PPP模式，和其他类型相比，农业项目必然涉及土地和农民。而土地和农民又恰恰是许多企业的痛点。另一方面，农业项目对资金和技术的要求更高，PPP模式有望实现共赢。

早在几年前，许多房地产公司就开始瞄准农业，各类农业综合体层出不穷，但大多运营情况不佳，常常被质疑为以农业为名圈地，龙坞茶镇的开发建设的另一启示在于，小镇模式能否成为农业产业发展的新方向呢？

3、农业小镇的想象空间

“请不要再叫宋卫平开发商。”陈剑平曾说，这位著名植物病理学家，现任浙江省农业科学院院长，2011年当选为中国工程院院士。他的另一个身份，是蓝城的“农镇之父”。

陈剑平喜欢讲一个故事，有一年他到淳安农村考察，看到一位小女孩坐在老屋门槛上，就问她：“小姑娘，你最向往什么啊?”小女孩回答说：“我最向往山核桃成熟的时候。”“那你喜欢吃山核桃是吗?”陈剑平问。不料小女孩说，她一点也不喜欢吃，只是山核桃熟时，爸爸妈妈就会从城里回家采摘，她又可以见到他们了。

陈剑平深受震动，中国有3.7亿农民工，6000万留守儿童，这不是个案。后来，他遇到宋卫平，听完他的故事之后，老宋心有戚戚焉：“我们工地上就有很多淳安的农民工，有些孩子生病了都不回家，就是怕误工费和交通费。”随后，宋卫平成立绿城农业，重新规划地产事业的版图。两年后的8月，在绿城易主之后，宋卫平原班人马成立蓝城集团，官网的介绍中，赫然写着“专注于理想小镇建设及轻资产运营”，农业小镇的开发是蓝城的业务之一。

“小镇在中国”发布会在杭州云栖小镇举行

2016年12月3日，也就是蓝城集团、绿城集团龙坞茶镇项目敲定之前两个月左右，“小镇在中国”发布会在杭州云栖小镇举行，鲜少露面的宋卫平一改原来坐讲台发言的方式，全程站着，洋洋洒洒阐述了自己的小镇梦想。宋卫平宣布在未来的5-10年做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边，这样的小镇并不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

他提到的小镇是这样的：距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

在外界的解读中，这是蓝城对未来居住消费升级的回应。在接下来的三十年内，越来越多的城市资产阶级会搬出环境污染、交通拥堵、食品安全堪忧的城市，融入自然居住（这在欧美等国家已经出现），城市周边的小镇，将成为中国人回归乡村浪潮的承载地。在这样的小镇，农业不单是健康绿色食品的来源，也是环境的再造及精神生活的配套。

在龙坞茶镇的项目敲定前的一个月，在宋卫平故乡的嵊州，由蓝城开发的农庄落成，这是他理想小镇的样板。从中也可以一窥农业小镇的开发运营思路。

从杭州出发，沿杭甬高速转上三高速，大约两个多小时，就来到嵊州市甘霖镇施家岙村。概念农庄在剡溪边，曾是百年越剧的发源地。自东晋衣冠南渡之后，剡溪一带便是历代名士隐居之地，至今还留有谢玄的始宁钟鼓楼。谢玄的孙子谢灵运，写下“白云抱幽石，绿筱媚清涟”的名章。《世说新语》里风雅的“雪夜访戴”，也发生在剡溪之上。

宋卫平是“产品控”，概念农庄的选址是浓郁的人文气息的剡溪边，农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式宅院。户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系，规模与品类都进行了精心的设计。农业生产充分融入水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培等科技元素。

对于健康和绿色的强调近乎极致，例如，菜园的覆土，使用的都是废弃的山核桃壳，富含促进植物生长的微量元素。粘虫板和太阳能杀虫灯，大幅减少农药的使用量，蔬菜精心套种，用挥发的气味物理防止病虫害。

绿城宋卫平“理想小镇”样板农庄

每个单体农庄是一个小生态，多个农庄将集结成镇，为大量“空心化”的农村带来更多的人口、财富和绿色高附加值的农产品，甚至教育和医疗资源。除了居住以外，这些农业小镇还将具备承载一定创意产业的功能，形成一个自循环的小社会，实现农民的在地“职业化”。

目前，施家岙村共有1200多人口。如今，蓝城农业公司在当地已雇佣了260多名“农业工人”。将来的经济生态是这样的：业主买下农庄，签定耕地长期租约。既可自己种植，也可部分或完全委托蓝城种植，销售也可以交给蓝城农业。蓝城再返聘农民，每月付固定薪水，并且返还一部分农产品。

蓝城正在开发的小镇已经有10个，包括乌镇雅园、杭州桃李春风、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇、春风江南、嵊州越剧小镇、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风。并非所有的小镇都是以房地产为主，比如越剧小镇等，将充分整合已有的特色产业，房地产作为生活配套。

尽管外界对于房地产涉足农业一直存疑，褒贬不一。但是在小镇的框架之下，所有对于农业的布局依然值得肯定，即便是失败，也能为未来的农业产业发展投石问路。

4、龙坞茶镇的考题

在浙江省特色小镇的语境中，特色产业是核心，并且对创建中的特色小镇有严格的考核标准，符合标准才会命名。今年8月份公布的结果来看，一百多个特色小镇仅梦想小镇和南山基金小镇命名成功，另有多个小镇遭遇降级或不同程度的警告。在所有的考核标准中，对于传统产业而言，科技创新与特色产业占比70%的指标，成为许多小镇头疼的问题。

以龙坞茶镇为例，三年50亿的投资计划，而龙坞茶镇作为茶叶产区，一年的茶农茶叶销售不足1亿。依据政府对于小镇的要求，以小镇建设为名，行房地产开发之实，因为不可持续性而被明令禁止，那么对于作为浙江省唯一一个以茶叶为主题的特色小镇而言，其重要的命题之一就是如何整合资源，强化对龙井茶相关企业的招商，做大做强茶产业。

中国已经成为世界第三大茶叶出口国家

世界饮茶人数达20亿，中国已经成为世界第三大茶叶出口国家。在中国众多的茶叶类目之中，西湖龙井的名声，无需多言。

清乾隆游览杭州西湖时，盛赞龙井茶，并把狮峰山下胡公庙前的十八棵茶树封为“御茶”。得名于龙井。龙井茶因其产地不同，分为西湖龙井、大佛龙井、钱塘龙井、越州龙井四种，除了西湖产区168平方公里的茶叶叫作西湖龙井外，其它产地产的俗称为浙江龙井茶。浙江龙井又以大佛龙井为胜。中国十大名茶中，龙井茶占了两个席位：西湖龙井，新昌大佛龙井；在浙江，龙井茶以全省仅15%的产量贡献了30%的茶叶产值。

和其它名茶一样，西湖龙井同样属于地域品类，陷入品类闻名而茶企、品牌弱势的发展困境里，西湖龙井的茶企数量虽多，但多数都非常弱小，没有能够主导行业发展的企业。这也是行业的通病，在中国的茶企业圈子里，流行着一句话：“七万茶企，抵不上一个英国立顿。”

因为没有强大品牌背书，片面强调品类，在同品类里区别优劣，对于普通消费者而言十分困难。近年来，龙井茶掺假的问题频出，严重损害了整体的品牌。仅2016年，杭州市市场监督管理局共查处“傍名牌”类案件11起、商标侵权案件22起、不正当竞争案件4起。

另一方面，龙井茶文化源远流长，但是和传统的文化消费品一样，消费人群年龄偏大，文化传承也存在困境。浙江全省茶文化企业有近70家，但是茶产业与文化结合却仍处于初级阶段。

根据浙江省政府印发的《关于促进茶产业传承发展的指导意见》，浙江省将引导支持资本型重点企业参与打造龙井茶品牌，力争到2020年，龙井茶产值达到80亿元。从中不难看出，融合资本与培育品牌成为龙井茶产业转型发展的方向。

今年首届中国国际茶博会5月18日在浙江开幕，并将永久落户龙坞茶镇。方塘智库认为，龙坞茶镇应树立更高的战略格局和高瞻远瞩的定位，以打造成一个国际化茶文化交流平台、国际性的茶旅游综合体、茶产业创新发展的平台、茶叶龙头企业、品牌培育孵化平台为目标，使得杭州提了多年的“茶为国饮，杭为茶都。”口号名副其实。并以此为目标，招商与产业政策制定方面，加大对茶产业的吸引力，聚集浙江省龙头茶企，创新金融服务体系，利用好浙江已有的信息产业基础，引入科技力量，对传统的茶产业生产、销售渠道、营销方式等进行重构。

首届中国国际茶博会开幕，并将永久落户龙坞茶镇

此外，作为茶镇配套项目的西湖国际茶博城正在紧张建设中。这一载体将使西湖龙井茶产区真正有一个高大上的茶叶交易平台，在茶叶流通的整个链条上解决仓储物流包装、信息支持、电子商务、质量保障、科技研发等诸多环节的问题。理想的状态是通过茶博城与龙坞茶镇的有机结合，实现茶乡自然风情旅游与国际茶文化体验、茶产业链大整合、大流通之间有效互动。

然而，这可能是最具备挑战性的。蓝城、绿城作为房地产公司，此前并未涉足茶产业，这也意味着对主导小镇建设的政府机构和小镇管理机构的战略眼光与资源整合能力提出了更高的要求。