十年前，敢于跳出成都三环，在成都城南新区置业的人是勇敢的。毫无疑问，这一批人也是真真切切感受到新区发展红利的。以世纪城和金融城为代表的高新区核心板块，在这十年间物业升值和土地价值增幅巨大，成为众多投资置业者追捧的热门区域。

2010年，天府新区规划模型出炉，2012年开始动工建设，2014年正式获批成为国家级新区。

最近网上流行一个段子：成都地铁的建设规划，向东规划到日本，向西规划到哈萨克斯坦，向南规划到澳大利亚，向北建设到升仙湖。调侃成都各个区域发展的差异化，从目前地铁交通的规划来看，城南的轨道交通规划密度仅次于中心城区。

南拓还在继续，2017年11月28日，成都市天府新区五组地块经过数轮竞拍之后，以成交价1600万元/亩，溢价率107.79%的代价成交。出让文件显示，该组地块1号地块临福州路建筑制高点拟定高度为677米。

“熊猫大厦”效果图

如果该地块项目建设顺利，677米的高度将取代目前成都城东在建的绿地468项目，成为中国西部最高的建筑，这让很多市民开始重新审视天府新区的“高度”。

细数近几年来中国出现的已建成或在规划的摩天大楼，你会发现一个惊人的共同点。

上海浦东新区，上海中心632米；

天津滨海新区，117大厦596.5米；

南京江北新区，绿地金融中心550米；

成都天府新区，中海地块677米。

……

这些高楼的存在有些特殊，高度均是进全国前5，并且无一例外的没有出现在传统的CBD核心区，而是位于还在开发初期的新区。

摩天大楼对新区发展有何意义？

天府新区作为目前成都新规划的经济增长核。从地理上看，天府广场到天府新区的距离还是很远。从配置上看，天府新区规划的秦皇寺中央商务区，科学城片区，省政府办公用地等，如若成型，确实有与目前中心城抗衡的实力。

兴隆湖及秦皇寺片区用地规划

在上海，最高建筑上海中心位于上海浦东新区陆家嘴商圈，也是中国地价最高的区域之一。历史上，上海黄浦江两岸的经济发展长期存在巨大差距。在1990年，浦东经济占上海的比重为8%，而陆家嘴地区基本为简陋住房组成的棚户区。25年后的今天，陆家嘴地区已是高楼林立，聚集了各大国际企业，成为中国重要的金融中心。

上海陆家嘴商圈

上海的例子，并不是说明新区有了高楼，经济就会发展，而是表明政府打造新区的决心。

天府新区677米的“熊猫大厦”，作为成都“十大重点工程”之一，西南第一高楼，在天府新区落成后，除了天府新区自身引进的产业外，也许新区也还会对目前成都的大型企业形成足够的吸引力——甚至把它们从成都中心城区吸引过来。

天府新区的打造模式

在2030年的天府新区用地规划中，各板块间呈现出不同的点状式发展模式，但个别板块发展会十分耀眼。

天府新区2030年用地规划

可以看到整个天府新区，龙泉大面、双流黄甲、新津普兴、仁寿视高主要是围绕工业发展的配套城区，而天府新区真正的核心区还是在成都直管区范围内。

在直管区内，现目前政府最重视发展的区域莫过于兴隆湖和秦皇寺中央商务区。在规划图上可以看到，两个区域内公园资源，商业配套、市政公共设施、政府办公单位划分合理均匀。并且两个区域内也是实行配套先行的模式发展。

13年，260万人口填充

要如何让规划照进现实，企业、居民进驻新区才是实现新区规划最难的一步。

成都总体规划要求，2020年成都中心城区常住人口控制在620万以内。而根据成都市《天府新区成都分区人口发展规划》，到2030年，天府新区成都分区人口规划要控制在585万人左右（现目前已有人口325万，天府新区还将有260万左右的人口空缺）。

在最新一轮的《成都总规》中提到，成都近年来，常住人口增长提速，近五年，年均增长51万，接近北京上海高峰期的增速。数据显示：自今年7月“成都人才新政12条”实施以来，截至11月24日，全市本科及以上学历人才入户95080人。而整个四川城镇化率仅为47.7%，成都作为省会城市，未来的人口聚集潜力仍然较大。

图片来源：《成都总规》

当然，成都也多次出台过《方案》和《规划》，明确表示要合理引导中心城区的人口向成都东和南转移，缓解中心城区的人口压力。如：积分落户，东进和南拓区域将直接增加20分。

并且，在一线城市房价高企的情况，成都也具备承接一线城市退出的人口。而未来这部分人口的流向，也将以新区为主。

天府新区未来房价会不会超越中心城区？

如果天府新区发展按规划顺利推进，这一轮的规划是到2030年，从规划提出到阶段建设完成是20年。

我们已知的举全国之力发展的浦东新区，从规划提出到现在差不多24年了，也可以说是目前中国打造最成功的国家级新区。浦东新区又是什么情况呢？

可以从上海的新区房价看，浦东新区房价均价76813元/㎡，是远远低于浦西的大部分区域。但是浦东也是呈点状式发展，好的板块如陆家嘴、联洋、碧云等等片区。这一点，天府新区的未来也许会与其相似，核心板块房价会比较高，但整体超越很难。

说在最后：

天府新区的未来，其实就是成都和四川的未来，对于天府新区而言，还是有很大的发展前景的。但是城市发展是靠积累的，是一个循序渐进的过程，切勿拔苗助长，过度炒作。至于最终天府新区会不会走出与上海有差异的发展路线，只能“放长线”来慢慢观察。