尽管最近一段时间房价整体出现下滑，但是根据澳新银行（ANZ）和房地产协会（Property Council）的对房价信心指数的最新调查结果显示，澳大利亚信心指数依然高达137.7，仅低于2017年最后一季度历史最高点的139.5。这意味着，大部分业内人士对于房市仍然充满信心。

一、澳洲房价明年将小幅上涨

澳新银行澳大利亚首席经济学家大卫 普朗克（David Plank）表示：“澳新银行（ANZ-Property Council）3月份的季度调查显示，房地产行业的情绪依然高涨。其中，西澳大利亚以采矿业为主和非采矿业为主的地区对与房价的信心已经上升到了与澳洲东海岸各州近似的水平。这证明这些跌去正在逐渐走出矿业衰弱期。”

下图显示了澳大利亚各州房地产行业专家的信心水平，显示出整个国家大部分地区的信心出现上涨。

大多数专家在帮助解释为什么信心指数保持强劲时表示，他们预计未来12个月的官方利率将保持不变，这与去年年中的情况截然不同。

澳新银行方面称：“大多数（70％）的受访者认为未来12个月的澳洲现金利率将维持在历史低点1.5%不变，持续低迷的工资增长和通胀率，仍低于澳储行的目标。”

鉴于此，多数专家认为，今年澳洲房地产价格将继续上涨，这也许并不令人惊讶。

澳新银行（ANZ）经济学家David Plank 和Jack Chambers近日也表示基于他们建立的模型来考量，澳大利亚房价还将在2018年继续上涨。

从建模来看，2018年第二季度房价涨幅将低至1％左右，全年增长率约在2％左右。然而，这种放缓也同样不太可能持续下去，因为该模型预测2019年的年增长率将回升到4％左右。

目前，房价增长预测已经成为一个热门话题，最近的数据显示澳大利亚主要住房市场房价将会出现明显放缓。Plank 和 Chambers说：“从长期来看，无论经济周期如何变化，人口增长都将支撑澳大利亚的房价。”

澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，最近三年，澳大利亚人口增长飞速，主要是受到海外移民的驱动。

总的来说，2018年房价或将保持稳定。这对于澳大利亚市场上首次置业者而言无疑是一个福音。

随着市场增速放缓，悉尼和墨尔本等地的首次置业者或将从中受益。本地和海外投资者的减少，参与房产拍卖的竞争就会随之降低。再加上州政府出台的“首次置业者购房补贴和印花税减免新政”，首次置业者的购房能力得到明显改善。

二、海外投资者不断减少

由于澳洲监管机构对海外投资者的打压（包括：附加印花税、限制贷款等），因此在过去8个月里，海外买家对于澳洲房地产的需求量不断下滑。

澳新银行（ANZ）和房地产协会（Property Council）最新的研究报告显示，从2018年初到3月底，三个月的时间内，海外买家将占新州住房总销售的18.1%，低于去年同期的23.6%。

墨尔本市场上，预计今年第一季度海外买家将占整体住房市场的21%，低于去年同期的25.2%。

布里斯班，今年该比例将会从去年的20.4%下滑到13.8%。

南澳11.6%的新屋是海外买家购得，低于去年第一季度的15.6%；西澳的比例则从去年第一季度的11.4%降至今年第一季度的9.1%。

中国买家不断减少会对房市造成影响吗？

尤其是中国海外投资者受到双重影响，数量不断减少，瑞士信贷（Credit Suisse）此前公布的数据显示，去年1月到6月中国买家在新州海外房产投资中占比高达87%。

然而，由于受到中国限制资金出境的影响，再加上澳洲国内的政策，部分需求就被挤出市场了。澳新银行资深经济学家格拉德威尔（Daniel Gradwell）表示，出售给海外买家的房地产所占比例似乎已经出现下滑，特别是在过去几个月内。

瑞银集团全球房地产研究主管Kim Wright表示，中国投资者正在离开澳大利亚房地产市场，并寻求其他国家的房产。

Wright说：“在过去的两年里，我们看到亚洲人对澳大利亚房地产，特别是对悉尼、墨尔本和布里斯班房地产的需求非常强劲。但在过去六个月，（需求）已经开始放缓。”

但考虑到海外购买量的下降是从很高的基础降下来的，因此目前不会导致市场直接发生巨大变化。此外，除了中国的海外投资者，事实上还有许多来自其他国家的买家。

在银行收紧投资房贷款、政府限制海外投资的今天，澳洲首次置业者突然迎来了春天。许多开发商也将目光转移到了本地自住房市场。

三、首次置业者

2017年3月，维州出台了针对首次置业者的房产新政，大量印花税减免和首次置业补贴的增加，旨在促进更多首次置业者进入市场；2017 年 6 月新州出台类似的政策，大幅度鼓励首次置业者入市。

所谓的首次置业者，从广泛的意义上来说，包括三类人：从未买过房，并且预算有限的刚需；从未买过房，但经济实力雄厚的买房人；以及并不太年轻，但始终并未入市的人群。

对于那些即将步入房产市场的首次置业者而言，了解澳大利亚房产市场的整体情况至关重要。

以下图表和文字说明都是应该为我们所知晓的基本面：

1、可负担性（Affordability）

在澳大利亚，存够20%的首付款所需的平均年数是多少呢？以15%的储蓄率计，答案是8.5年。单考虑悉尼的话，这一数字为11年。

如下图所示，按揭贷款可负担性围绕长期平均水平上下浮动。

就首付款可负担性、按揭贷款可负担性和租房可负担性性而言，很明显到目前为止，租房依然是最划算的选择。

图中橙色线条所代表的是存够20%首付款所需平均年数（按15%的储蓄率计），由此可见大批首次置业者被挡在了遥不可及的房市外面并不无依据。

2、贷款审批（Loan approvals）

目前，银行仍在疯狂地审批住房贷款。

3、首次置业者（First home buyers）

目前，澳大利亚房市的主导者还是投资者和置换者。首次置业者在整个房产市场中占比非常小。

4、房价高速增长期已结束

目前，澳大利亚有些买房人抱有这样的想法，即等个1-2年后将房子卖掉，偿还债务的同时还能获得大笔利得。但是根据澳新银行的预测，这部分人要失望了。

房市15%的高速增长期已经结束。2018年悉尼和墨尔本两地的房价增速或分别为2%和3%。

5、市场变化已初现端倪

2017年，澳大利亚的拍卖清空率已从80%下滑至60%左右，表明市场预期已经发生改变。

房价下行或平稳增长给了首次置业者一丝喘息的时间，但在一些人看来，政府的鼓励和扶持或许来得太晚了。房价已经这么高，就算免去我的印花税，可我好像还是买不起啊!

其实房地产的价格，在任意时刻，对于生活在当时的人们来说，恐怕都是昂贵的。

30 年前如此，今天是如此，未来恐怕也不会改变。

房产投资是个人行为。其实首次置业也是如此。很多人都喜欢谈论大势，讨论宏观经济和房市数据，但对于首次置业，或者要购买自住房的朋友来说，这些和你的关系真的不大。

如果你自身的条件满足，那么市场再平静，也不影响你的入市；相反，就算房市如何火热，但如果你个人情况不满足购房需求，那也同样只能观望，而不能盲目入市。因此，充分了解你自己的情况，也只有你自身的情况，才是决定你是否应该买房的唯一标准！

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