不用猜，这是一篇无事生非的”白日梦”。

意思就是Tiffany要不要来中国开餐厅我也不知道，他们应该也还没和点评开会（对，你可以叫我标题党）。

但我知道现在中国的商场像雨后春笋，而且是持续大雨后的笋，一个接一个，一个接一个，令人来不及防备，顾不上享受；

但另一边新商场到底该如何招商，旧商场该如何做品牌组合调整，新品牌究竟该如何在这一大堆笋里面， 选一个不亏损的better location（best不大现实，别太贪心）?

这几个问号，是本文想探究的重点，我们这篇主要从大数据角度，以美团点评针对商业地产的数据服务产品来探讨这个新零售时代商业地产和租户该掌握的新思维，新工具。

01

一批网红餐厅倒下去，

一个Tiffany餐厅站起来

转眼间，2017年已经到了年末。全国餐饮收入已经超过去年的3.5万亿，DonHot噹哈、彩泥云南这样的新兴品牌冒头，拿到大笔融资；同时，一批网红店逐渐式微或已经倒闭。看似风生水起的餐饮业，实际上真正盈利的不足20%，月倒闭率已到达10%。

2017年，这些你耳熟能详的网红店已经倒闭了：水货餐厅、卷福和他们的朋友们、赵小姐不等位、很高兴遇见你、金钱豹、一笼小确幸、面包新语（食品安全），另外，人均颇高的雕爷牛腩生意大不如前，而成都利苑&成都鼎泰丰也因经营不善而倒闭。

奥黛丽 · 赫本穿着高跟鞋从车上走下，对着珠宝店的橱窗，吃早餐喝咖啡，这是电影《Tiffany 的早餐》经典片段。现在，Tiffany 真能吃早餐了。

2017年11月，Tiffany 在他们位于第五大道的精品店内开设了全球首家咖啡店——“The Blue Box Cafe”。整个咖啡店的软装都用的是自己的家居系列产品，充满了Tiffany的蓝：蓝色沙发、蓝色骨瓷碟、蓝色盐罐等等。

The Blue Box Cafe位于Tiffany店内4楼首日开业，排队人群从四层一直延伸到店外足以见得Tiffany的早餐对大家的吸引力。四层除了Blue Box Cafe之外，还是T家新推出的高档家居系列产品展示厅，除了各种家居用品Tiffany还出了宠物系列用品。著名的Breakfast At Tiffany价格$29，包含可颂面包配巧克力酱、果酱、黄油，当季的新鲜水果，还可以从熏三文鱼贝果、松露炒蛋牛油果吐司和黄油牛奶水果华夫饼中选择其一，还提供茶饮或咖啡。每一个服务生都是白衬衫加蓝领带，外加一百分的温暖笑容。

这样的笑容不但会让来餐厅的仙女们心醉神往，也一定会让各大购物中心及商场的餐饮招商总监们摩拳擦掌吧？

有品牌光环，有无敌颜值，有盈利模式，打卡拍照两相宜，吃饭剁手不耽误，谁能把Tiffany餐厅引进到自家商场或Mall里，那绝对是又博眼球又赚银子的无双好事。

02

你想开Tiffany餐厅？

应该没那么容易

一个巴掌拍不响， 这样的好事人家Tiffany不见得有兴趣。

第一，这个餐厅是开在Tiffany的具有全球旗舰店意味的纽约第五大道总店里，很大程度上是一个品牌形象和社交传播层面的“市场活动”，不是要复制的商业模式，最直接的好处是在Tiffany还没有全面走入O2O时代，这样的餐厅应该会对实体门店的客流带动有一定好处，这一点在MTR近期针对Tiffany做的一项民意调查中有验证，有44%的受访者同意这一观点；

第二，虽然店铺里有家居、餐饮、宠物等生活方式品类，但如果将其剥离主营业务单独来看一盘生意的话，这些对于做了一百多年金银工匠钻石婚戒的珠宝世家来讲完全是新领域，除非外包，否则自营起来会有大量耗时耗力的工作，有这精力恐怕应该把早已涉足的腕表生意推进一下为好；

第三，如果参考Hermes、Louis Vuitton、Bottega Veneta等品牌的做法，只需要将Tiffany早已经存在的生活方式品类继续做大，成为门店常规性的standard product assortment即可，不需要单独开辟门店；

这么看来我们今天讨论的话题似乎是一个伪命题，如果Tiffany不把餐厅这样的生意进行战略性的规划和扩张，那就没有必要再讨论下去。但是，生意人没有绝对和钱过不去的，Bvlgari可以开酒店，Chanel可以开餐厅，Gucci可以开餐厅，Vivienne Westwood可以开咖啡馆，Tiffany当然也可以。

那么问题来了，如果Tiffany要在中国一单独门店的方式开餐馆，

她应该如何选址呢？

是应该开在现有门店的购物中心里呢？

还是开在尚未有珠宝门店的商场里或者选择独立的街边店呢？

中国的商场和购物中心如果想主动approach这个项目，应该如何印证自己是最佳选择呢？

03

Tiffany如果开餐厅，

大数据O2O是必然之选

根据笔者在Tiffany工作过的有限经历，这是一家有着强烈科技基因的奢华品牌，她是一个纯粹的美国品牌（插一句，在MTR的民意调查中，并不是100%的人都觉得Tiffany是美国品牌，有28%左右的人选择了法国或是意大利），她的店铺管理、物流、CRM等系统很早就采用了IT互联网技术，所以这样来说，Tiffany应该更容易理解大数据的强大力量。

所以理论上Tiffany应该比其他零售品牌更能理解美团点评的数据会给一家餐厅选址带来哪些价值。

作为中国生活服务O2O市场的绝对领导者，美团、大众点评在全国覆盖超过2800个市、县、区，服务300万商户，日订单量突破1000万单，移动端月度活跃用户超1.5亿，年购买用户近2亿，2015年总交易额超过1700亿元。通过美团、大众点评这个超级入口，实体商场的品牌得以在线上进行精准曝光，获得优质用户的关注。大量的线上用户被带入实体商场，有助于提高商场的客流和交易额。同时，美团购物中心项目还会针对不同商场的特点来设计专属的解决方案，通过线上曝光、线下地推资源联动，来吸引客流。

以上这段话明显是“官方说辞”，MTR把她翻译成大家听得懂的，具体是什么呢？可以从两方面理解：

一方面，开店前的选址期间，如果Tiffany不知道开在哪里好，那么美团点评的数据服务可以提供一定的参考资料，假设Tiffany对上海IAPM有兴趣，在不涉及商业机密的前提下，也许美团点评可以提供给你楼上餐饮租户的大数据，尤其是4楼于2015年开业至今的1921Gucci餐厅的大数据，客流、人群画像、评价这些都是非常有价值的location评估数据，相反地，商场本身如果有了这些数据分析结果，也会成为有力的supporting

Documents来说服目标租户进驻。

美团点评商业地产微信公众号已于2017年10月27日正式上线

另一方面，如果Tiffany餐厅开业后，想吸引更多的客群光顾，同样可以与美团点评合作，在其线上利用一系列手段精准营销，用四两千金的手法充分实现线上线下联动所带来的强大商业价值转化。

早在2016年初，国内领先的生活服务电商平台美团-大众点评旗下美团网推出购物中心频道，与各大商场展开合作，将商场吃喝玩乐、购物相关的品牌列表、优惠信息进行集中展现，为用户提供更加丰富、个性化的应用场景及消费体验。这一模式或将助力线下实体商场“互联网+”，向线上线下融合的O2O购物模式转型。

观点

中国的消费方式发生着阶段性的变化，如今更倾向于个性化，与个人人格和特征息息相关。

只有准确感知目标客群的消费心理，才能提供更受到市场欢迎、让消费者买单的商业场景。许多线下传统行业正在加速推进线上与线下融合，零售业也随趋势做出应变，开始了资源的优化整合，进行O2O的转型。

新的模式下，线上强大的数据整合优势、即时的信息展示与推送能力、更广泛的讯息传播能力将有效地辅助购物中心开展营销推广。而在未来，线下线上的融合将会向更多的行业扩散。

所以无论是Tiffany餐厅还是新鸿基地产（IAPM属于新鸿基地产），租户和开发商都应该在这个新零售时代，充分重视科技的力量，但不要只是停留在侃侃而谈的论坛上，不能总是似是而非不懂装懂的闭门造车，而应该多走，多看，多思考，勤交流。