课税对象：以财产性质的房地产税为主，房地统一征收

美国实行对土地、房屋统一征收财产税为主体的房地产税收制度，即房地产税的课税对象既包含房产，也包含地产。美国房地产税的征税范围涵盖城乡所有的土地和房产。美国税法规定，财产税的纳税人为财产的所有人。若所有人不明确，则实际使用人或控制人应被视为房地产所有人缴纳房地产税。

主导对象：地方政府拥有一定的税政自主权

美国的房地产税是典型的地方税种，其税收立法权、课税权和税收收入均归属于地方政府，是地方政府最重要的税收来源。房地产税的立法权集中于宪法，再由宪法直接赋权给各州和地方政府。州政府一般在税收评估标准、评估程序的建立，以及为评估部门提供培训等方面发挥作用；地方政府负责税率制定、税收豁免以及税款征收等，由基层政府行使立法权，使税收立法较为灵活、贴近实际且对市场价值反映准确，更易于及时调整，便于公众监督。各州在房地产税制的立法方面相互独立，使得各州房地产税在税率、税基和征管方法等方面存在诸多差异。

美国有权征收房地产税的政府机构包括郡政府、市政府、学区，通常说的房地产税就是郡税、城市税和学区税这三项总和。学区的郡税、城市税和学区税三者的比例为1:1:5，学区税占比最大，其房地产税收收入大多由市、镇政府税务局代为征收。

房地产税是美国地方政府财政收入的主要来源，一般占地方财政收入的50%～80％。除马里兰州的房地产税由州政府征收之外，美国其它49个州都是归地方政府征收。房地产税也是美国平衡地方财政预算的重要手段，使地方政府组织财政收入的能力得到高效发挥。

税基确定：成熟的房地产计税价值评估体系，完善的财产信息管理制度

美国房地产税税基为房地产评估价值的一定比例，各州规定不同，从20%～100%不等。

通过房地产计税价值评估体系对房地产的市场价值进行定期评估，并将其作为房地产计税依据。美国各地方政府都设有独立的房地产价值评估部门，是地方政府的直属部门或地方财政部门下属的职能机构，有专业的评税人员对房地产价值进行评估。房地产税收的征管工作则有房地产税收的征管部门，由专门从事房地产税务征收的官员负责。

通过财产信息管理制度使房地产价值评估更准确、透明。美国财产信息管理制度采用计算机辅助批量评估系统和地理信息系统对房地产计税价值进行评估，并合理运用比较法、成本法、收益法建立评估模型，使总体评估误差基本保持在2%以内。评估系统实现了信息和数据的共享，可以将土地、房地产的测绘、评估资料、历年价值变化、征税情况等多方面的数据库信息与地图整合链接，同时在网上公布，保证了房地产价值评估过程中的每一个步骤公开、透明。

通过三级争议处理机制化解评估过程中的纠纷。若纳税人对房地产计税价值的评估有争议,可以向做出房地产价值评估的机构提出上诉,要求重估；也可以向做出房地产价值评估机构的上级申诉；仍不服的,可以向法院提出诉讼，评估官员根据判决结果修改或维持房地产的计税价值。

税率选择：因地方政府每年收支预算情况不同而有所差别

美国房地产税遵循“以支定收”的原则，税率由地方政府根据本年度财政支出预算和税基浮动确定。因此，各个地方辖区的税率会有所差异，大部分地区的税率水平在0.8%～3%之间。此外，地方政府会根据情况的变化对税率进行不断调整，如在人口密集的大城市纽约，其房地产税的税率较其他地区要更高；一些地方政府会考虑到通货膨胀因素而对房地产税税率进行调整。目前美国约三分之二地区房地产税率低于1%，平均中线地产税率是1.04%左右。

另外美国房地产税变动主要对应着地方政府的预算缺口，而不是按照房地产市场的波动来调节。在美国房地产的税收体系中也存在着落后地区由于税源少导致税率高，而发达地区由于税源充足导致税率更低的问题。

图：美国各地房地产税率分布（2014财年）

资料来源：Tax Foundation

减免情况：各州均有详细和严格的规定，主要针对低收入群体

除了对用于政府、非营利组织、教育组织、宗教组织、慈善组织等拥有的房地产完全免征房地产税外，有些州政府允许其下属的地方政府决定某些税收豁免项目。这些税收优惠政策大多针对低收入者、老年人、残疾人等弱势群体或退伍军人等，旨在降低中低收入群体的税收负担。还有一些州政府通过了限制房地产税负担的条款，如加利福尼亚州的第13号法案规定，房地产税负担不得超过房地产价值的1%；除非房地产易主，房地产税税基应以1975年的评估价值确定，即使易主后需要重新评估，评估价值也不得超过每年2%的增幅。美国针对房地产税制的减免政策确保了立法的权威性与灵活性，对房地产税税收负担在纳税人之间的分配及基层政府公共服务的提供产生了极为重要的影响。

税收作用：房地产税的主要功能是调节财政收支而非应对房地产市场波动

总体来看，美国政府在房地产税率制定时充分考虑居民的收入水平及消费能力，在不同地区采用不同税率，并出台针对不同人群、不同情况适用的税收减免政策，有利于增强政府政策对经济环境的适应性。此外，值得注意的是，美国房地产税的变动主要对应着地方政府的预算缺口，而不是按照房地产市场的波动来调节，因此，认为可以将房地产税简单作为房地产市场调控工具并不成立。从这个角度出发，在美国房地产的税收体系中也存在着落后地区由于税源少导致税率高，而发达地区由于税源充足导致税率更低的问题，这个现象很好地说明了美国房地产税率的变动是根据财政收支而非房地产市场的波动。