文／何昕宇

相关数据表明，2018年一季度成都楼市供销量环比下降，预售价格整体得到控制，备案价格开始回落。与此同时，新入市项目依然存在“万人摇号，一房难求”的紧张气氛。

截至3月8日，结合已公告未成交的土地信息来看，2018年大成都已上市土地规模实际已超过6000亩，与往年的相对稳健和观望形成对比。

那么，2018年的成都楼市趋势指向何方？我们可以从几个层级的关键信息窥见端倪。

（界面楼市成都城市营销中心总经理  何昕宇）

两会楼市关键信息：既有“稳”也有“变”

两会是目前全国关注的焦点，3月5日召开的十三届全国人大一次会议上，李克强总理作了政府工作报告。政府工作报告中对于未来房地产走势透露了哪些关键信息，这里我摘取了部分要点。

先来看经济目标：

1、国内生产总值增长6.5%左右。

2、供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。

经济增速预期降低，政府工作方向由追求增长转向预防风险。

房产立法

1、稳妥推进房地产税立法。

强调控制房价的决心，调控仍将持续，后期大势在今年不会有太大变化，下半年进入深度调整期。

地方发展

1、防范化解地方政府债务风险，省级政府对本辖区债务负总责，省级以下地方政府各负其责。

2、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

各地持续多年的新区建设运动开始降温，未来城市发展将集中在旧城改造和已形成规划建设的新区。

人口结构

1、今年再进城落户1300万人。

2、积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老。

一线城市限人口、人口老龄化，我判断未来新增进城落户人口主要为老龄化农民工返乡置业。三四线城市养老压力尤为突出，康养产业迎来发展机遇。

综上所述，在防范系统性风险的原则下，城市盲目的新区建设将得到有效约束，住宅市场将回归居住属性，产业升级、商业升级、康养市场成为鼓励方向，“稳定”大前提下的求变成为主旋律。

成都政府工作报告要点：既有“城”又有“乡”

而在成都市政府工作报告中，主体功能区的战略发展指出了成都未来城市发展的重点。

1、继续重点实施“东进、南拓、西控、北改、中优”战略，重塑产业经济地理。

成都国家中心城市地位提升，产业地理、城市地理重塑，一方面是成都整体性的产业升级转型，一方面是对中心城区城市功能的疏解。通过中优降容降密，成都核心城市区域轮廓将进一步扩大。结合成都新的“11+2”中心城区范围，加上新津正在提升的区位和土地价值，大致可以勾勒成都未来核心城区轮廓。

（成都未来核心城区轮廓猜测）

2、强化国家级天府新区战略定位，加快打造城市重要极核。

成都向南发展仍是主要方向，东进体现为高新东区、天府国际机场的建设。

3、落实乡村振兴战略，城乡融合一体发展水平不断提升。

郫都区本就是全国最早进行农村集体经营性建设用地流转试点区域之一。2018年1月，国土资源部网站公布了《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，成都将先行在青白江区、金堂县、蒲江县等区（市）县开展试点，试点项目主要在产业园区、特色镇、旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边，未来土地供应多元化将是大势所趋。

同时，成都市政府工作报告把住房问题放在了继续深化改革的重点领域，在产业地理和城市地理格局重塑的基础上，聚焦在支持住房刚性需求、落户政策改革、共有产权住房试点。

2018成都楼市调控手段：既有“收”也有“放”

在分析2018年的楼市走向和政策趋势之前，不妨简单复盘去年的成都市场。2017年成都商品住宅市场成交量环比下降近600万方，价格持续走高，市场严重供不应求，存量呈悬崖式下降。结合2016年的历史数据来看，成都连续两年市场供不应求，可售房源存量去化周期不足8个月。

 

（数据来源：锐理数据2017年报）

如果将各城区数据独立分析，抛开限购最为严厉也是存量最高的高新区、天府新区来看，其他城区存量去化周期更短，以主城区传统住宅成交大户成华区为例，存量几乎见底。而青白江区、蒲江县存量水平更是“岌岌可危”。

（数据来源：锐理数据2017年报）

 一句话，“房源荒”和“摇号难”带来的供需关系紧张，构成了当前房价上涨的主要压力。那么，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则下，控制房价上涨，增加市场供应，维护市场健康平稳发展将成为调控的基本方向。从当前能够动用的手段来看，势必形成从住宅市场到土地市场的组合拳。

近期：限购限价持续

限购限价政策仍将持续。虽然限购限价不足以解决供需根本矛盾，但对于短期之内防止房价暴涨、为楼市降温仍具有重要意义。以行政手段彻底阻断房价上涨，为后续调控争取时间。

中期：土地供应加大

供需关系是决定房价的根本因素。一线城市限人口和功能疏解，二线城市迎来发展机遇，中国人口流向发生变化。而成都作为二线城市翘楚，随着城市发展需要和人才政策利好，必将成为未来人口主要流入城市之一，住房需求将进一步扩大。持续加大土地供应力度，对于缓解成都本就紧张的市场供需关系极为重要。

长期：加强多元供应

通过持续性的人才公寓、租赁性住房建设，以及土地供应多元化的试点推进，满足不同市场需求，逐步实现市场健康平稳发展。

活动预告：

3月28日，界面楼市成都携手中泰设计、和黄两大企业，举行以【土地猴市 大盘姿势——文旅风口下的拿地和大盘研发策略】为主题的2018年度首堂公开课，现场解读市场大势、给出拿地方法论、产品研发案例以及操盘案例分享。

错过了这堂课，你就错过了猴子派来的救兵！