文/黎珏伶

近日，华润城润府项目发布一份客户书，表示该项目不存在提前选房、向客户索要额外费用等行为。再加上华润将联手南山区政府建设产城融合典范项目——南山科技金融城消息的传来，一时之间，华润城润府三期大热，即将开售的声音传得沸沸扬扬。笔者也决定前去这个受众人瞩目的项目实地踩盘一番，看看它与英伦名苑、红树别院这几个热门楼盘相比，到底优势在哪里。

片区配套：南山科技金融城+万象天地商圈+南外名校

华润城润府、英伦名苑及红树别院同在科技园片区，地段、交通及周边配套相差不远，因此在分析项目之前，先来看看片区的整体情况。

前文提及的南山科技金融城正处于科技园的核心区域，据了解，未来3年，南山科技金融城将吸引高于300家金融及高新技术企业落户，创造2.3万就业，并且将管理超1700亿的资金规模，打造成为年产值逾1000亿的科技金融聚集地。再加上，南山科技园本身已集聚了创维、金蝶、TCL、中兴通信等大量高新技术企业和人才，可见该片区规划优势明显，未来租赁需求旺盛。

交通方面，科技园片区临近北环大道、沙河西路、深南大道，可连接广深高速、南坪快速、滨海大道，交通通达度高，但因为周边人流量大，沙河西路容易塞车。华润城润府一期和三期距离地铁1号线高新园站约1千米，步行需要大概15分钟，搭乘地铁稍有不便。不过，润府一期旁边就是华润城公交总站，公交出行便利。

商业配套方面，华润城自带的大型购物中心——万象天地在去年已经开业。万象天地引进了1000多个品牌，囊括影院、餐饮、超市等业态，足以满足华润城润府及周边其他楼盘业主的生活和娱乐需求。

此外，笔者走访周边发现，该片区未来教育氛围较浓，不仅规划建设3个幼儿园，还建有南山外国语学校（集团）科华学校、大冲学校、文华学校三个中小学。其中，科华学校名气最高，号称是“深圳第一所三星级绿色建筑”的9年制公立学校，华润城润府、英伦名苑、红树别院均在其划分的学区范围内，也正因此这几个楼盘成为家长们眼里的“香饽饽”。

华润城润府三期

了解完项目周边情况，再来看看项目本身。华润城占地面积为68.5万㎡，总建面280万㎡，是深圳大型城市更新项目之一，规划打造成涵盖住宅、公寓、商业、写字楼、酒店的大型综合体。住宅部分润府共分5期开发，目前一期、二期住宅已经售罄。

（华润城润府三期）

即将开售的三期位于深南大道和沙河西路交汇处。据现场销售介绍，三期共有7栋超高层建筑，最低35层，最高53层，3梯5户。主力户型分别为建面89平两房、150平三房和190平四房。一期、二期、三期各自拥有独立车库、空中花园和泳池。不过，与一期相比，三期距离万象天地和地铁站都会更近一些，地理位置优势相对明显。

（润府三期沙盘）

由于目前三期尚未开放样板间，也没有户型图可看，所以只能先看看一期项目做个参考。

华润城润府一期

润府一期项目位于三期对面，首批住宅于2014年10月入市，当时均价约为4.7万元/平，而据链家网显示，现在均价为103326元/平。一期产品主要是建面89-230平两到四房，笔者看了两套83平和一套89平房子，采光和通风均不错，生活阳台较大，视野开阔，可以看到硅谷别墅。建面83平两房还可改作小三房，但总的来看几套房的得房率都一般，赠送面积较小。中介告诉笔者，华润城润府的租金普遍较高，八十多平的两房租金可达1万-1.1万元/月，所以买一期来投资的人也较多，自住和投资约各占50%。

（华润城润府一期）

（华润城润府一期花园）

（景观）

英伦名苑

英伦名苑共有三期，每期4栋，每栋两个单元，一层共6户。小区面积不大，楼间距较小。最新的三期于2005年建成，距今已有13年，楼龄较老。小区主打英式花园社区，建筑形态和花园充满英式风情，整体感觉居住氛围浓厚且价格较低，单价约为8万元/平。

这个小区户型以三房为主，室内都打造成跃式设计，动静分区，客厅和餐厅分开。但是，只有偶数层的房源才是客厅出阳台，单数层则是卧室出阳台。因为每栋两个单元中间是相连的，所以部分户型会因此而有赠送面积，可作小阳台。笔者看了一套135平四房和一套76平的两房，这两套房的采光一般，但是实用面积较大，使用率均超过80%，阳台、厨房和卫生间都比较宽敞。

红树别院

相比起英伦名苑，2014年建成的红树别院楼龄较新，环境更为幽雅。小区共有4栋建筑，其中一栋为回迁房，另外三栋是商品房。其中，2栋和3栋以一百多平的大户型居多，4栋则为一梯一户的豪宅。观察发现，红树别院主要走高端路线，均价约10万元/平，小区自带泳池，安保严格。笔者在中介带领下看了一套房106平的三房（已拿到红本的回迁房），共两厅两卫，通风和采光都不错，最重要是赠送面积很大，入户、餐厅、五分之三阳台、部分浴室及房间飘窗都是赠送的，实用率很高。

华润城润府、英伦名苑和红树别院都在南外科华学校学区范围内，在笔者看来，总体而言，润府的优势在于，开发商华润集团是大品牌企业，小区园林面积大，且享受大配套设施的便利性更强。但投资人群占比高，影响居住舒适性。而英伦名苑更具价格优势，居住氛围浓，适合想要科华学位但预算较低的住家人群。红树别院的优势则在于赠送面积大，但价格高、距离地铁站远，适合对居住环境要求高的“土豪”业主。