编辑 / 睿信地产研究院

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万科泊寓

万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为“城市配套服务商”，并且公司在当时确立要在十年内完成新业务探索与布局。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌，致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开，个别项目实行重资产方式获取，基本采用集中式租赁模式。

截至2017年6月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，且开业运营公寓数量持续增长。现广州泊寓已有14家店，有1/3都在天河区。泊寓的店铺主要分布在临近商业区和地铁站旁边，便于白领租户平日上下班和社交生活。因为天河区商业氛围好，白领多，所以泊寓在广州地区的项目多数在天河区。

图1.泊寓公共区域示意

资料来源：泊寓公众号

图2.泊寓LOFT式房间示意

资料来源：泊寓公众号

万科泊寓业务在集团层面有集团总经理，各城市以合伙人方式展开。合伙人作为万科泊寓入驻城市的城市主要负责人，带领当地团队获取房源和管理公寓。合作的主要方式为负面清单——即确立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面即把控一定风险，又给当地市场负责人足够发展空间，让其发展接地气的长租公寓产品。

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龙湖冠寓

龙湖地产从2016年中业绩会上开始正式对外宣布试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌。冠寓品牌主要定位是“为青年人打造品质生活居所”。2017年年初，公司将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。2017第一季度龙湖先后在重庆和成都开业冠寓品牌长租公寓。并在重庆源著店开业仪式上宣布了冠寓三条产品线——“核桃”、“松果”和“豆豆”。截至2017年7月，冠寓已经在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营。

表1.龙湖地产已开业冠寓情况

数据来源：公司公告

图3.龙湖冠寓房间示意1

图4.龙湖冠寓房间示意2

龙湖打造冠寓品牌长租公寓时，融合了其打造高品质住宅和购物中心的精细风格。冠寓长租公寓的房间功能小而全，基本兼具卫生间、开放式厨房、客厅、卧室、休闲五大独立功能区。装修风格即有新潮前卫的也有温馨舒适的，空间收纳能力强。此外，为了满足20-35岁主力客户群的兴趣爱好以及办公需求，冠寓的公共区域还配备了共享办公区、健身房、书吧等免费配套。

管理运营方面，龙湖冠寓继承了龙湖物业服务的高品质。目前长租公寓的服务主要划分为日常管家服务、家政保洁和全天监控三大部分。

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YOU+国际青年公寓

首家YOU＋公寓位于广州海珠区凤凰街道，是创始人刘洋、刘昕整租高露洁厂房改造的公寓，2013年6月对外营业，133间客房全部入住；2013年6月接受第一笔天使投资；2013年12月白云新市店开业；2014年06车库咖啡创始人苏菂加入；2014年8月雷军A轮1亿元顺为资本领投、策源跟投。目标市场为主攻4个一线城市。

YOU+的互联网思维下的反互联网模式，将线上社交潮流，转移到线下，锁定青年刚需市场，以增强客户粘性为原则，搭建社区服务平台，为在外漂泊的年轻人打造一个家。筹划产品线包括U+国际创业社区，在国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，邀请成功的创业者或风投来交流，甚至嫁接资本转化为项目，形成创业孵化基地。

YOU+国际青年公寓主打社交，不仅满足租客的居住需求，也满足他们的社会需求和尊重需求。客户定位为初上班的年轻人，主打大城市租赁市场中的合租群体。存在三不租客群。产品配套包括在公寓楼一层配公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等，室内有独卫，楼内有公共厨房及食堂，为租客社交提供平台。服务平台包括每月都有丰富多彩的社区活动，五同活动、节日聚会，生日聚会，每天都有创业者聚会。

图5.万圣节活动

资料来源：官方网站

图6.创业者聚会

资料来源：官方网站

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新派公寓

2012年5月于北京成立新派公寓经营管理公司，同时赛富投资基金对新派公寓进行战略投资。2013年5月，北京市新派公寓紫禁城店开业；2013年8月，北京CBD店开业，目前上海、深圳、广州店在建中。CBD店共111套房（户型从15-140㎡不等，共14种户型）、紫禁城店44套房，每套房月租均价5000-9000元，入住率100%。

新派公寓的产品包括租金3000-5000元为“新派Star”、5000-6000元“新派”、7500元“新派Premium”，居住理念为Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）。新派公寓的“金融+品牌＋服务”模式，能够实现模块化复制连锁发展。

图7.新派公寓CBD旗舰店改造前后

资料来源：睿信地产研究院

图8.“金融+品牌＋服务”发展模式

资料来源：睿信地产研究院

新派公寓的金融创新模式，SAIF承担收购和改造成本，新派公寓进行轻资产管理，实现滚动开发。2013年8月赛富不动产基金以2.2W元/平米价格买下70年产权的CBD店，改造为公寓，一共花费1.65亿RMB，CBD店份额分拆，以基金方式发行给32名国内高净值LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报，四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。

图9.新派公寓融资结构

资料来源：睿信地产研究院

图10.新派公寓运营模式

资料来源：睿信地产研究院

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