3月27日，成都主城拍卖出让五宗地，最终两宗流拍，成华、锦江、金牛三宗纯住宅地块以较低溢价率成功出让，这场2018主城集体土拍大战被媒体与去年同期的“4.6”土拍进行比较，无论从成交价格还是溢价率来看，此次出让结果似乎都略显“冷清”。于是，接下来两天时间内，行业媒体纷纷以“降温”之论评述当下市场。

实际上，这场土拍的一个典型现象反而对上述观点予以有力反驳，让人意识到市场并未降温，反而竞争愈演愈烈。

成交楼面价双双过万

中小房企成主城集体土拍首战主角

如果说去年的“4.6”土拍中，品牌房企占尽了风头，那么今年的这场主城土拍首战，无疑是中小房企夺取了话语权。当天三宗成功出让地块的竞得者，分别为华熙、泸州益佳、成都金座置业三家企业。其中，除了打造过华熙528艺术村的华熙置业外，其余两家公司均为名不见经传的本土房企。这一结果颇有些大跌眼镜的意思，要知道，这三宗地的成交楼面价均过万。这意味着，成都土地市场的竞争者队伍又在逐渐扩围，而且这些“新对手”的购买力并不弱。

△ 成华区10.85亩地块成交信息

以成华区秀苑东路10.85亩地块为例，该地块成交价为10000元/平方米，溢价率9.89%。然而，如果仔细查看该宗地的出让条件，发现该地块还要求“在宗地内建设建筑面积不低于5780平方米的住宅建筑用于返迁居民的安置、临规划道路地面层建筑内配建套内面积不小于2000平方米的文化活动中心一处。”

如果粗略以3000元/平方米的建安成本，将5780平方米的返迁房以及2000平方米活动中心用房进行成本计算，再从地块可售体量中摒除这两部分配套建设面积，得出该宗地的实际可售楼面地价远远不止10000元/平方米。

风险还是机遇？

揭秘高价进主城的背后拿地逻辑

如果只有一家中小房企拍地，尚可视为一种冲动投资，那么多家中小房企一起成功竞拍，其背后势必有一套可行的拿地逻辑。

我们仍以成华区秀苑东路10.85亩地块为例，通过复盘地块情况我们或许能找到这一逻辑支撑。

地块位于东二环路以内，西临沙河河湾，沙河以西为公园景区及电子科大校区，视野较开阔无遮挡，可享受稀缺的河景景观资源，利于打造时下流行的宽厅大开间户型。地块周边500米范围内分布有首创天禧68、万科华茂广场、首创爱这城、蓝光COCO时代、佳州星城等多个住宅小区，区域居住氛围浓厚，生活配套相当成熟。

△ 成华区10.85亩地块区位图

区位条件方面，地块距二环高架站点仅300米，秀苑东路、建设北路等道路纵横交错，出行相当便利；商业方面，500米范围内有伊藤洋华堂、龙湖三千集、万科钻石广场等多个消费目的，1公里处还有SM广场，可满足休息娱乐需求。此外，由于地块地处成熟的主城生活区，其在教育、医疗配套也极为丰富，包括电子科技大学及其附属小学、中学、成华实验小学、成都市实验中学、电子科技大学医院、八里医院等众多资源。

△ 地块周边配套图：左为SM广场，右为成都电子科技大学

在回顾地块详细情况后，可以总结出该宗地的几个突出特点：地块四至条件佳、区位环境成熟，宜居、配套完善、交通便利、居住人口聚集，是稀缺的主城宜居地块。这也是其他几宗地块所具备的共性特征，至此我们似乎找到中小房企敢于拿地的背后逻辑——看准主城熟地、高价拿地不手软。

当前市场下，郊县地块供应规模较大，出让价格急遽攀升，对房企而言拿地成本与主城差距逐渐缩小，且多数打着新区的旗号附带一定发展风险性，房企拿地、开发压力都较大。

相比之下，类似于成华区的主城熟地，反而更具有投资价值性，从开发评测与成本风控角度来看，主城熟地往往具备市场需求强、营销压力低、销售去化快的特点，既可用于打造提升品牌影响力的品质项目，也可作为现金流回收的快周转项目。尤其对于中小房企而言，是在市场上继续角力的上佳机会。

不过目前成都主城区范围已扩大至“11+2”的城区范围，究竟哪个地方才是企业投资入驻的最佳地？

各路房企纷纷盯紧成华区

入驻主城时机业已成熟

实际上，抢占主城的市场机会一直都在，但在投资领域有一个词叫：时机。只有当时机成熟，投资才会获得最大倍数的回报，这个时机成熟并非指高投资高回报，而是难度更大的低投资高回报。在几个核心主城区中，堪称投资时机成熟的区域，成华区应该最有发言权，这也是房企敢于高价进成华的根本性原因。

△成华区人均公共绿地面积12.7平方米，居中心城区首位

成华区作为成都面积最大的中心城区，本底条件其实相当丰富。

生态资源领先，人均公共绿地面积12.7平方米，居中心城区首位；北湖和龙潭万亩湿地，被评为全国生态文明先进区。成华区的人文资源亦相当丰富，拥有全球唯一的大熊猫繁育研究基地、“川西第一禅林”昭觉寺、凸显东郊工业文明的“东郊记忆”等多处人文景点。科技方面，区域内电子科技大学、成都理工大学、西南电力设计院、航天科工通信技术研究院......40余所科研机构为区域奠定并凝聚了大量的考验人才。

不过，之前成华区受困于“生产”为主的传统老工业区形象，城区价值未能得到充分释放。但近年来，随着成都加快建设国家中心城市，成华区正在向“宜居”为本的现代化城区转型跨越。基于此，成华区在城市空间设计、产业规划、生态环境治理、公共配套完善等多方面的工作卓有成效，区域发展时机成熟征兆显著。

△ 成华区一带两轴五区总体规划

具体而言，城市设计与产业规划方面，成华区对空间进行“有机切割”，形成“一带两轴五区”的空间新架构及新面貌。其中，西部商务总部发展区是成华区重点发展金融服务、现代商务商贸、总部经济、创新经济和高端酒店服务产业的区域，已吸引了 30 余家世界 500 强企业入驻；而中部文化创意发展区则是发展商贸商务、信息服务、都市旅游和新兴房地产的区域。在合理规划下，成华区的产业人口迅速聚集，据了解仅西部商务总部发展区的人口就达 50 万，这一数字还在攀升中。

产业提升的同时，成华区相关城市配套建设也在相继落地。地铁3、5、6、7号几条轨道交通线路在火热建设中，已通车的3、7号线已经表现出出色的价值兑现能力。同时，成华区还将在三年内全面完成“12横8纵”骨干路网建设，五年内完成230余条次干、支路建设，打通31条断头路，为区域提供全面通达的交通路网体系。值得一提的是，去年成华区推出的多宗地块均已享受到地铁价值红利。

△ 成华区交通路网规划图

其他重点城市配套方面，成华区在2017年建成文体配套设施56个、医疗配套设施30个、配套社区综合体24个，三年内将建成配套学校、幼儿园77所，完成方家河等辖区28条河道整治，并着力打造北湖水库和龙潭湿地两颗生态明珠。

上述种种城市建设给了企业足够的投资信心。

△ 2017-2021年成华区公建配套学校、幼儿园建设项目点位图

毫无疑问，成华区的投资吸附力正在迅速兑现。如果说“中国商业地产最具投资潜力城区”“中国最具投资价值城区”类似的称号太务虚不够有说服力的话，那么向来以投资利益、拿钱投票的房企流向则足以佐证。从中房、中粮、龙湖、铁投等品牌房企，到成都业瑞、成都金座置业等中小本土企业，或者再如中南等外来公司，均于近年来纷纷落子布局成华区。

可以预见的是，随着不断呈现的城市形象提升能力及价值兑现能力，接下来成华区的还将迎来更多的投资企业。