这是一场协信 东原、凯德置地 保利的接力赛，比赛的内容是抢占除了长租公寓之外的另一个商业投资新风口，服务式公寓——

3月20日，保利公寓事业部西南区域透露，“2018年将在重庆引进保利的服务式公寓。”（来源：《中国新闻网》 《重庆房企着眼“租购并举” 加速落地长租公寓》），在央企瞄准风口前，东原抢先一步，推出了服务式公寓项目东原 世界时。

重庆的上一代服务式公寓，要数到2015年的协信公馆。

盘点北上广深渝，商业地产谨慎之下，服务式公寓的投资风口，风刮得正猛。

服务式公寓标配咋样？

所谓服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施。

横比“北上广深”，服务式公寓有它的标配特点——

1、位于核心区域，周边一定要有地铁；

2、恒温游泳池、健身房、瑜伽房，高级厨房用具等必须有；

3、多采取一对一式高端管家服务。

关于服务式公寓的价值，你不知道的是，广州广粤公馆，月租可以达到17万！

其他的平均月租远远超过同地段的高端私人住宅月租水平，服务式公寓出租率80%以上，租金水平比住宅高出40%。

2017年，上海10大顶级高端服务式公寓的平均租金上涨6.6%，超越新加坡升至亚洲第四位。

 

东原保利们，争相做服务式公寓

服务式公寓的出租率、以及与同时段的住宅租金对比，妥妥是商业投资的风口，东原、保利们都看到这片巨大的蓝海。

还有一个契机：重庆的服务式公寓经过两代发展，亟需一个比肩北上广的产品来代言，谁能填补空白，谁就能在风口中获得最大的红利。

第一代是2009年的盛捷服务公寓，彼时，最高的月租就可以上万，并在重庆数个地方落足，但它也有缺点，是由服务式公寓运营品牌租赁下来改造而成。

第二代是协信公馆，它是重庆“服务式公寓”的二代产品，由运营品牌和开发商组成CP，并首次差异化的针对国际住客的居住习惯提供精准化、精细化的服务。

第三代，朝天门来福士广场的服务式公寓，以及东原 世界时可以作为代表作（保利服务式公寓的细节尚不清楚），其中后者更是填补了观音桥的高端服务空白，开发商东原将独立塑造其在服务式公寓上的独立IP出来。

跟重庆一代和二代的产品比，东原 世界时更注重装修和设计风格的现代简约和轻奢、更讲究舒适感、高级感、便捷感，这跟2017年重庆进入了高端元年有关。

高端智能家居服务系统，是东原 世界时区别于前两代服务式公寓的卖点之一，不仅仅是停留在喊口号“我是高端”，而是真正把智能系统深入到细节。

相当于世界时整套公寓，犹如房子里的iphone X，让归家模式、睡眠模式、起床模式、离家模式，为居住者提供场景化的服务。

在重庆服务式公寓的发展历史中，东原 世界时的意义在于，让这种产品，在一个城市有了新的标杆和游戏规则，对标北上广深，可以叫重庆的真·服务式公寓。

 

世界时的对标笔记

为什么说买东原 世界时的服务式公寓，能更大抢占投资风口的红利？

从一开始，世界时的对标就是北上广深甚至是世界的知名服务式公寓。而它的“对标笔记”也颇值得关注，占有地段价值，做大服务价值。

一是它地段的对标，匹配观音桥的地段价值；

北上广深的服务式公寓，多分布在朝阳区、天河区等各地热门区域，东原 世界时则位于观音桥。

作为重庆最繁华的商圈之一，观音桥三个字，估值就如资本市场上的独角兽。

对于观音桥的建设和管理单位来讲，它意味着观音桥商业年产值约16万元/㎡，商品销售总额约3000亿，社零总额约341亿元，这还是3年前的数据。（来源：重庆市商务委《重庆商圈发展报告》）

对于首批购入北城天街附近商铺的投资者来讲，它意味着最高5000元/㎡/月的租金；

对于鹞子丘的原住民X先生（为了隐私，此处我们匿名）来讲，是现在未拆迁的“老破大”1.5～1.6万/㎡，未来的新房长期看好；

对于拍地的开发商协信、东原、龙湖、恒大们来讲，它意味着从7000元/㎡到8000+元/㎡到更高的楼面地价。

在投资逻辑上，最安全繁华的地段，就是最稳定的业绩。

二是对自身硬件的对标，和北上广深相比毫不逊色。它是重庆首个真正可以从产品细节、服务标准、针对人群、租金水平和北上广深比肩的服务式公寓产品。

硬件上，东原下了一些功夫，用空间尺度来显示生活尺度。

例如：3米宽电梯厅，甚至电梯厅和过道的墙地和地均采用高档地砖饰面，彰显高贵品质营造轻松简洁的视觉感受。

也用电器和生活用品的精致度，以及上述的智能系统，来显示未来生活的精致度。

方太品牌油烟机、电磁炉，摩恩品牌厨房水龙头、单槽水盆；品牌高档瓷砖铺面，科勒的马桶和面盆，摩恩的水龙头和小五金件……

智能系统这里举个例：

出门前，将情景模式切换至离家模式，智能系统自动开启窗帘通风，自动关闭电器，电灯，玄关灯会在10秒后关闭，这10秒为女主人换鞋提包预留了时间。离家模式可以一键关闭所有接入智能系统的电源开关，再也不用纠结自己到底有没有关灯关电器。还可以设置一个里程数，只要业主离开这个范围，系统会自动关闭所有电源开关。

如此打造背后的考虑是：

东原地产首次进驻重庆核心商圈之一观音桥商圈，对世界时的定位是“重庆代言”、“企业名片”，由此，无论是设计风格、装修标准、家具家电配置，都与市面上其他的公寓类产品进行区隔。

三是它的服务对标：这一点甚至是对北上广深服务式公寓的超越：以做顶级住宅服务配套的方式，做公寓的服务。

东原 世界时用的是“东御”同系物业服务，针对高端服务公寓，打造突破行业思维和运作模式的全新物业服务模块。

在整个公寓的大堂，会有吧台供住客短暂停留，在一楼里，还会有私密空间的第二会客厅，可以供住客招待朋友，这个空间可以根据居住住户的预定，提供相应的餐饮和服务定制。

投资服务式公寓的最好机会

如今，北上广深的服务式公寓产品一路向好，重庆的东原 世界时，或许是投资服务式公寓这种产品的最低门槛和最佳机会。租金层面和自身增值上，都能算过账。

租金层面，接房后出租时，租金自然可达150～200元/㎡，按照租金180元/㎡来计算，年回报率为10%，保守估计，一套46㎡的房子，月租金可以接近1万！

再看日租金。我们收集的北上广深日租金对比数据如下，我们预计，东原·世界时的日租金，可以去摸1000元/天的重庆服务式公寓日租金天花板。

而观音桥的五星级酒店，2010～2016年的平均房价为523元。

自身增值上，在北京，银泰中心长期占据着京城最高地标的宝座，其服务式公寓“柏悦居”二手房售价早已超过10万/㎡， 在上海，位于上海外滩的苏河湾，其售价已涨至每平方米15万/㎡。

而重庆经济已进入高速发展期，高端服务公寓需求量可观，整体房价仍处低位，经济发展与房价的反差，造就其独一无二的城市价值与投资升值空间。

再看世界时，我们估算到，若以一套公寓总价83万，10年为周期， 公寓自身增值合计144万。

这相当于在观音桥寸土寸金的商圈和人流价值之下， 在不稳定的资本环境下，设计了最稳定的财富模式。

比如东原 世界时。

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