文/夏凯

通常而言，房企在考虑是否要进驻一个城市时，会从这个城市的经济发展水平、房地产市场表现以及所处的调控政策环境来综合评判。而随着我国城市群发展特征愈来愈凸显，我们对于一个城市的研判，不仅要依据这个城市本身的经济、市场、政策的表现外，还应该从城市群的视角出发，基于城市群内核心城市的虹吸效应以及区域经济势差，来综合判断这个城市的投资布局潜力；有些在经济、市场等指标表现上并不太好的城市，不一定就不能布局，而要看这个城市在这个片区的虹吸指数。

接下来我们就结合我国五大城市群，对各城市群的虹吸指数进行对比分析，从虹吸效应的角度来判断哪些城市更具投资前景。

相关概念界定

我们先界定两个概念，一是城市群内的城市定位，二是虹吸效应的涵义、特征及其测量指标。

（一）城市群不同城市定位的划分

一般而言，城市群中不同的城市，依据地理区位及产业布局的不同，可总体归为四类城市定位：一是以金融、高科技产业为主导产业的区域中心城市，二是以高端制造业为主的区域副中心城市，三是核心城市周边的卫星城，一般具备旅游产业、特色小镇等产业优势，四是受中心城市辐射最弱的一些散点城市，后三类城市受中心城市的辐射效应依次递减，呈现明显的波纹式特征。在判断哪个城市更值得进入时，我们应该拿相同定位的城市来进行其虹吸效应的对比。

（二）虹吸效应定义及测算指标

虹吸效应是指经济发展水平较高、具有优势地位的中心城市，会不断吸附周边中小城市和小城镇的各类资源或生产要素，这是城市发展进程中的一种自然规律。城市之间之所以存在虹吸效应，是因为中心城市往往拥有更好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间，所以对发展要素有更大的吸引力。除此之外，还涉及城市自身的历史禀赋、地理区位、行政等级、巨量投资、重大事件影响、产业转移等因素，都将对城市的虹吸效应产生影响。接下来我们分别来看虹吸效应的特征及其测量指标。

1. 虹吸效应的典型特征

1）虹吸效应的影响具有双重性

一方面，大城市基于自身的经济优势，不断吸附和获取周边乃至全国的资源要素，并逐渐发展成为区域中心城市、国家中心城市、甚至国际中心城市；另一方面，在这个过程中，中小城市和小城镇的资金、人口等资源不断流失，加上优秀产业的转移，致使小城市的发展面临巨大挑战，甚至衰败。

面对虹吸效应带来的城市发展差距，政府往往通过政策来抑制大城市人口规模的增长，例如北京、上海，都颁布了严控人口规模的政策举措，但是从实践来看，其人口规模控制目标总是不断被突破，其本质原因在于，当一个城市的经济表现极度优秀，必然不断吸引人口的流入，人们永远都是在用脚投票，大城市的虹吸效应是持续的甚至不断加强的。数据表明，一二线热点城市吸纳的外来人口距离其家乡越来越远，意味着这些城市的虹吸效应辐射范围越来越广。

▲一线&热点二线城市的人口抽血距离

2）虹吸效应的显现具有阶段性

从世界经验来看，城市的发展演进主要划分为四个阶段，单极城市阶段、都市圈阶段、城市群阶段和大湾区阶段。伴随着城市形态的演变，城市的虹吸效应也呈现出显著的阶段性变化：

在单极城市阶段，也就是城市形态发展的初期，中心城市依托资源、区位优势等自然禀赋，发挥虹吸效应，吸引周边中小城市的资源不断集聚，中心城市规模不断扩大、竞争力不断提高。

在都市圈阶段，中心城市持续扩大吸附力，伴随着交通基建的逐渐完善、以及农村人口向城市的迁移，周边中小城市也有一定发展，但中心城市的发展更好更快更强。

在城市群阶段，中心城市产业转型升级，朝着更高的方向发展，当其成长为特大或超大型城市时，周边城市可能会面临两种境遇：一种是核心城市虹吸效应持续放大，从劣势地区继续吸取各类优质资源，使得周边城市与中心城市的差距越来越大，所谓“大树底下不长草”，这类核心城市发展的代价是成倍的“牺牲”周边城市；另一种是核心城市在虹吸效应的基础上开始呈现外溢效应，依托中心城市产业的转移，人口、资金等资源的外溢，周边城市经济迎来增长契机，出现多个经济较好的副中心或卫星城市，形成真正的城市群均衡发展格局。

到大湾区阶段，基于全球化分工协作的引领，中心城市发挥的虹吸效应将辐射全球范围，对世界各地的人口、资金、技术等资源都将产生强大的吸引力。

2. 虹吸效应的测算指标：虹吸指数

虹吸指数，是衡量一个城市虹吸效应的指标，反映一个城市对周边城市资源的吸附力。因此，虹吸指数反映的是一个城市之于周边城市的虹吸效应，其计算逻辑，是将一个城市的经济发展水平与周边城市的平均水平去进行比较（如下图所示）。

我们基于城市研判八大新经济指标的10项细分指标数据，并赋予不同权重，来进行城市间经济发展水平的对比，进而计算得出各城市之于周边城市的虹吸指数。（关于城市研判的八大经济指标、以及虹吸指数的具体计算方式，在明源地产研究院近期即将推出的《城市新格局》研究报告中将会详细阐述）

一般而言，一个城市的经济发展水平越高，虹吸指数也会相应越高，表明一个城市的虹吸效应越强，对周边城市资源的吸附力越强。但是，虹吸指数并非越高越好，当城市群内的中心城市虹吸效应过度，意味着周边中小城市发展将受限，此时有必要对中心城市实施必要的功能疏解，辐射带动周边中小城市发展。

城市群虹吸效应对比分析

从世界经验来看，人口向城市群迁移是国际城市化的基本规律，我国五大城市群是经济增长最具活力的核心区域，也是虹吸效应最为明显的几大区域。接下来我们分别以我国五大城市群为例，对城市群内各城市的虹吸效应进行具体分析，并基于各城市的虹吸指数高低，来判断城市群内的经济势差，由此来进一步判断，城市群之间相同定位的城市，哪些城市更具投资潜力。

综合来看，我国五大城市群的发展阶段和成熟度有所不同，珠三角、长三角和京津冀经济发展水平总体较高，城市群发展相对较成熟，是引领全国经济发展的排头兵，区域中心城市不仅吸引城市群内的周边城市资源，还会对全国各地的人口等资源构成强大吸引力，因此我们将这三个城市群的虹吸效应来进行比较。而长江中游、成渝城市群，尚处于各自省会城市的强核发展阶段，城市群培育尚未成熟，因此我们将这两个城市群虹吸效应进行比较，分析核心城市哪些更值得房企进入，周边城市又有哪些更值得进入。

（一）珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应对比

我们先从我国较成熟的长三角、珠三角、京津冀三大城市群来分析城市间的虹吸效应及区域内的经济势差。

1. 长三角城市群：一核多中心发展格局，区域内经济发展较均衡，城市布局机会多

长三角历来是鱼米之乡、经济富庶，是我国较成熟发达的城市群，据相关数据，长三角11%的人口贡献了全国20%的GDP。从城市群总体格局来看，长三角城市群由几个核心都市圈组成，苏锡常都市圈、南京都市圈、和杭州都市圈，各都市圈由点串联成面，城市群发展已具规模。从虹吸效应来看，长三角中心城市上海虹吸指数最高，为3.24，但与此同时，周边的副中心城市无锡、苏州、南京、杭州虹吸指数也均在1以上，与上海的差距并不大，而嘉兴、宁波、常州等卫星城虹吸指数也普遍在0.7以上。由此可见，长三角城市群内部经济发展相对均衡，除中心城市外，多个副中心城市均实力突出，整体而言，长三角已形成完善的多层次城市体系、一核多中心的城市发展格局。

长三角城市群内发展均衡主要源于三方面因素：一是产业集群优势，长三角地区作为国内产业发展高地，产业门类齐全，各城市的生产力总体较强；二是依托高度发达的产业，长三角吸引着全国各地人口的涌入，人口的大量涌入必然带来经济的活力和住房的需求；三是中心城市上海人口、产业等资源的外溢与转移，带动了周边城市人口的增长和产业的发展。

总体而言，以上海为领头羊、多个城市均衡发展的城市群发展格局，对于房企而言，意味着大量的城市布局机会，从实践来看，对于这片藏富于民的热土，房企已经在竞相争夺，2016年众多知名房企抢滩布局长三角，“深耕长三角”已成为众多房企城市布局的重要战略。

2. 珠三角城市群：深圳为区域领头羊，粤港澳大湾区发展规划带来更多布局机会

珠三角城市群，是我国经济发展较为成熟的另一大城市群，城市群覆盖面相较长三角较小，仅涵盖广东省9市，据相关数据，珠三角4.3%的人口贡献了全国9.2%的GDP。

我们从虹吸指数来看珠三角城市群总体格局，深圳虹吸指数最为突出，高达4.05，而省会城市广州的虹吸指数仅为1.33,由此可见，深圳已明显超越广州，成为珠三角中心城市，作为区域领头羊引领城市群发展；东莞、佛山作为区域副中心城市，虹吸效应也较为明显，虹吸指数分别为1.3和0.97，周边的卫星城珠海、中山、惠州虹吸指数也在0.7左右，而广东省其他城市则为虹吸效应偏弱的一些散点城市。总体来看，珠三角城市群发展也相对较均衡，但相较长三角，其均衡度相对低一些，中心城市的虹吸效应更为突出。

珠三角城市群的快速成长，也离不开产业的发展和人口的涌入。相较长三角的产业集群优势，珠三角在产业互补性方面更具优势，而在人口指标上，珠三角9市全部为人口净流入，较成熟的产业链条吸引着全国各地的人口涌入，带来了房地产市场的高度活跃，同时，中心城市人口在高房价的推力下开始外溢至周边城市，带动了副中心城市、卫星城市房价的上涨。

当前，随着粤港澳大湾区规划建设上升为国家战略，香港、澳门与珠三角划归为一个整体进行协同发展，这意味着香港澳门将引领珠三角融入全球产业链分工，粤港澳大湾区将成为中国经济升级的新引擎，参与全球经济竞争，湾区发展前景不可限量，这对于房企而言，必然意味着更多的城市布局机遇，从实践来看，近两年来已有众多知名房企重兵布局大湾区，抢占湾区发展先机。

3. 京津冀城市群：经济发展梯度明显，京津冀一体化有待提升

在京津冀城市群中，中心城市北京鹤立鸡群，虹吸指数达8.82，比上海、深圳的虹吸指数还要高出一倍有余。同时，更远超周边其他城市，位居第二的区域副中心城市天津，虹吸指数仅为3.62，其他卫星城或散点城市，虹吸指数都在1以下。由此可见，京津冀城市群仍处于北京一城独大、周边城市发展偏弱的格局。

从虹吸指数的差距，可以看到京津冀城市群内城市间经济发展的巨大鸿沟，作为全国的政治中心、北方的经济中心，北京的虹吸效应极强，但已经明显过度，北京对周边城市资源的吸附和抽离，极大的限制了周边中小城市的发展，周边城市产业发展相对薄弱。因此，对于京津冀而言，疏解中心城市功能，辐射带动周边城市发展已是迫在眉睫。

国家对于“雄安新区”规划建设的提出，以及“京津冀协同发展”的战略导向，正是基于这个角度出发，以缓解北京“一城独大”的局面，促进北京、天津、河北三地优势互补，带动整个北方区域的经济发展，同时也有利于平衡南北差距。随着京津冀一体化建设的推进，城市群内的非核心城市或将迎来市场价值重构，房地产市场前景可高看一眼。

对于三大城市群的布局机会而言，在区域中心城市和副中心城市近年来地价房价居高不下、政策调控高压持续的背景下，房企必然要转而关注城市群内的卫星城、散点城市的布局机会，那么三大城市群的卫星城、散点城市哪些更值得布局呢？我们从虹吸指数角度来看，如果中心城市虹吸指数比周边城市高出过多，这类卫星城或散点城市发展容易受限，资源过度被中心城市吸附；如果周边城市虹吸指数与中心城市差距相对较小，区域发展较为均衡，这类卫星城或散点城市自身也具备一定的资源吸附力，未来发展前景会更好。因此，从中短期来看，长三角、珠三角城市群内的卫星城、散点城市，布局机会优于京津冀。

（二）长江中游及成渝城市群虹吸效应对比分析

我们再把目光转向中西部地区，长江中游城市群是我国中部地区经济发展的核心地带，成渝城市群则是我国西部地区的经济增长极，对于房企而言，也是值得重点关注的两大区域。

与前述三大城市群有所不同，这两大城市群的发展相对还不成熟，都由相对分散的几个都市圈组成，而各个都市圈还处在“倾一省发展一城”的阶段，中心城市不断吸附周边城市的资源，因中心城市经济发展水平还不足够高，经济辐射力还有限，因此周边尚未形成经济较强的副中心城市或卫星城，而是都处于散点城市形态。那么，就长江中游及成渝城市群而言，区域中心城市哪些更值得进入？中心城市周边的散点城市又有哪些更值得布局？我们还是通过虹吸指数来进行分析探讨。

长江中游城市群由环武汉、环长沙和环南昌三个都市圈组成，三个都市圈之间尚未实现联动协同发展，而是都处于各自区域中心城市的强核发展阶段，三大省会城市发挥很强的虹吸效应，不断吸附着周边乃至全省的人口、资金、教育等资源往省会城市聚集。从三个中心城市之于其周边城市的虹吸指数来看，经济水平较高的武汉高居第一，虹吸指数达4.12，长沙、南昌二者相当，分别为2.38和2.47。但是，从长江中游城市群整体来看，武汉的虹吸效应还不足够强，还不足以形成对湖南、江西全省资源的高度吸附力，因此长江中游城市群尚没有形成一个经济实力超强的区域中心城市，而是呈多核心发展特征。

成渝城市群也属于跨区域城市群，横跨四川省和直辖市重庆，中心城市成都、重庆是两大经济增长核心，二者同样尚未形成联动协同发展态势，反而存在一定程度的竞争，成都主要对周边及四川省其他城市形成很强的虹吸效应，而重庆因为本身行政区划面积很大，其虹吸效应更多的体现为九个主城区对周边区县资源的吸附。

综合对比环武汉、环长沙、环南昌和环成都四个都市圈来看，依据核心城市及周边城市的虹吸指数，我们可以看到：对于区域中心城市，成都、武汉分别以4.51和4.12的虹吸指数领先于长沙和南昌，是更值得布局的区域中心城市；而对于周边散点城市，虹吸效应偏弱的长沙、南昌的周边城市，反而更具投资潜力。