2018胡润深圳富豪排行榜于不久前发布，龙光地产纪海鹏家族以330亿财富，名列第10。短短一年间，纪海鹏家族的财富增长高达189%，系深圳富豪圈里财富上涨幅度最大的一个家族，这也意味着“龙光公主”纪凯婷的身价也“水涨船高”，随之飙升。

纪凯婷，今年28岁，是个90后，上市港股“龙光地产” 非执行董事，目前年薪酬725.5万元人民币。不算纪凯婷通过不同的公司及家族信托间接持有的股权，其在龙光地产直接持股为7.82%，为第二大股东。早在4年之前，纪凯婷就登上了胡润女富豪榜，而且是最年轻的女富豪。

最神秘的深圳地产“黑马”：没人知道“第一桶金”从何而来！

龙光集团董事长纪海鹏（右1）

龙光地产创始人之一、龙光集团董事长纪海鹏，今年52岁，祖籍是广东汕头龙湖。

潮汕地区的纪氏子孙，称本族为“云屏世家”， 每座纪姓祠堂的大门石匾、包括大红灯笼，均写上“云屏世家”四个大字。据相关记载，纪氏四十四祖纪大亮，在三国时期的吴嘉禾三年，拜尚书令，而其子纪骘，于公元257年官拜中书令。当时，吴主举办“国宴”时，发现纪骘侍立在父亲坐席之后，却不敢坐席，要知道儿子中书令的官阶比父亲的尚书令大呀！“帝怜之，赐以云母屏风，隔障而坐。”后来，其后代子孙都以此为荣，以“云屏世家”自称。

自古闽粤纪氏一家人，在汕头龙湖区城乡结合部，有一片被俗称为“官埭”的区域，是整个潮汕地区纪姓最大的聚居地。官埭，有一座始建于清乾隆年间的纪氏大宗祠，供奉着闽粤两省纪氏的始祖纪恩。

纪恩，生于1246年，南宋朝代人，曾任浙江绍兴山阴知县、广东潮州通判，后诰封中宪大夫。官埭的纪氏大宗祠还供奉着“清朝第一才子”纪晓岚的牌位，纪晓岚列在第十八世。

潮商走天下，作为中国商帮历史上唯一未被阻断的商业群体，与潮汕文化的保留与发展有关，而宗祠文化，可谓潮汕文化的内核所在，也是潮汕人最珍贵的传承之一。

我们知道，日本百年、千年企业很多，其中家族企业占了95%比例，为什么日本会有那么多“百年老店”？不少人归因于日本企业文化的影响，很多中国企业家喜欢学习研究稻盛企业文化，可往往把稻盛从日本的国民文化里“割裂”出来看。勿要忘了，影响稻盛和夫最为关键的是日本的宗祠以及神社文化，若是忽视这一点，恐怕会“一叶障目，不见泰山”，只见局部不看整体！

纪海鹏，被外界称为最神秘的潮汕地产商人，一个重要原因就是没人知道他的“第一桶金”从何而来？不妨先从龙光集团的历史沿革来起底纪海鹏的财富人生，龙光集团的前身，是“龙光建安”，成立于1996年3月，这一年，也被龙光地产作为龙光的始创之年。

据相关资料，龙光地产属于联合创办，即合伙型企业，创始人包括纪海鹏、以及其弟弟、亲戚纪建德、姚美端、姚耀林，起家于汕头，纪海鹏的第一桶金，应该与开发汕头金禧花园有一定关系。到2001年，龙光地产已是汕头的地产龙头，占了汕头房地产市场的1/3份额。

那不少人会发问，创办龙光之前，纪海鹏做什么营生呢？在此之前，纪海鹏的名下有二家吊销但未注销的企业，均成立于1993年5月8日，分别是汕头市龙湖区“农锋医疗器材”、“ 农锋建筑材料”，当时纪海鹏也就二十七、八年岁。也就是说，做地产之前，纪海鹏的创业起步大致与建材、医疗器材有关，很大可能从这二大业务中获得一定的资本积淀。

不少媒体指出，龙光地产是靠城中村改造发家，这也不奇怪，“两改工程”(旧城区改造,城中村改造)是是城市转型发展的必由之路，许多房企巨头发端均与“两改工程”相关。纪海鹏的潮汕老乡，佳兆业老板郭英成，被誉为“旧改专家”，就是一个例子。

龙光地产深圳总部

龙光地产转战深圳，直至后来将总部搬迁至深圳，起于2003年，2004年又开拓佛山，到2006年进军广西南宁，开始走出广东，成为一家全国性的地产商；期间，纪海鹏一边向外拓展，一边回师广东，在珠三角市场进行战略布局。2011年，龙光地产总部入驻龙光世纪，同一年进入中国地产百强之列，到2012年成立香港总部时，龙光地产销售额首次突破百亿大关。2017年，龙光地产位列中国房地产百强企业第29位，在百强企业中“盈利性TOP10”排名第4位。

2013年，龙光集团旗下“龙光地产”在香港联交所主板上市，其女儿纪凯婷也以80亿元身家挤进次年的福布斯榜单，成为中国最年轻富豪。

从1996年创办至今，龙光地产走过了22年，迄今已开发逾110个住宅项目，2017年又开拓海外市场，布局香港及新加坡市场。期间多年，龙光地产频频成为深圳“地王”，其中拿下光明地块的那次竞标，由底价54.12亿元飙涨到130亿元，与“平安系” 整整50轮鏖战才分出胜负，可见其竞争的激烈程度，也从侧面说明其背后的强大的实力，特别是获得金融资本的支持力度。

纪海鹏出席龙光地产业绩发布会

潮汕人有句土话，叫“耕田如织布”，从一个名不经传的小规模房地产公司，成长为一家大型房企，除了秉承“爱拼敢做”的潮商精神外，也在于纪海鹏家族精于管理。

地产行业要混得好，人脉、资本、金融等关键资源的运作相当重要，从拿地、筹资、建设乃至营销及商业开发等各个环节，尤其是融资渠道必须相当顺畅，必须“精耕细作”。另外，房企“白银时代”下，土地投资是支撑房企权益销售增长一个重要的确定性因素，营收也好、利润也好，就看是否拥有丰富的优质土地储备。

一个最年轻女富豪炼成记

今年1月底，龙光地产迎来一次重大权力更替变动，董事会主席纪海鹏辞任行政总裁一职，该职务由其44岁的弟弟纪建德担任。此前，纪建德先生亦是龙光集团的副总裁兼首席运营官，主要负责管理汕头地区的业务、以及主管集团的建筑及原材料采购。

潮商以其精明务实、敢闯敢拼著称于外，有三个突出的共同现象，一是低调求财，都显得异常低调，纪海鹏、纪建德兄弟也不例外，很少接受媒体采访，网上有关他们的活动照片也是极少。第二就是兄弟创业，一家人一起合力打拼、任劳任怨。纪海鹏有纪氏二兄弟，佳兆业系郭英成、宝能系姚振华、茂业系黄茂如等，都是明显的兄弟联手创业，像黄茂如兄弟众多的，甚至是“兄弟排”。第三就是老乡相帮、抱团发展。

龙光地产非执行董事纪凯婷（图片来源于百度百科）

“龙光公主” 纪凯婷，系纪海鹏之爱女，今年29岁，生于1990年。当她还在伦敦大学皇家霍洛威学院读书时，也就是21岁时，就已获任已股改尚未IPO的龙光地产董事，2013年公司上市时，调任为非执行董事。

与现任碧桂园主席杨惠妍一样，身价亿万，登顶各式富豪榜，靠的是承接股权。纪凯婷又名纪凯丽，其承接财富的套路与碧桂园公主杨惠妍大致一个路径。龙光集团控股及投资的公司很多，且相互关系复杂，除上市公司“龙光地产”之外，纪凯婷是否在“龙光系”其他的企业持有股权，一时难以梳理清楚。

股权架构是家族企业治理的基石，不妨从港股龙光地产展开来说。据港交所资料，龙光地产主要股东分别为Junxi Investments Limited、纪凯婷、龙禧投资有限公司、纪海鹏，持股比例分别为61.96%、7.82%、7.75%和0.30%，其最终控制人均为纪海鹏一人。

控股公司”Junxi、龙禧投资均注册于英属处女群岛，前者成立于2013年4月，后者更早，是2011年9月注册成立的，据2014年龙光地产中期报告，两家控股公司家族信托全资拥有的公司，而纪凯婷女士是该信 托的托管人及受益人。报告称，纪凯婷女士按照纪海鹏的指示行事，即其父乃最终控制人。

纪凯婷，这个最年轻女富豪是如何炼成的呢？那必须从纪氏家族信托谈起。早于2010年5月，龙光地产控股就于开曼群岛注册成立，并由CodanTrust(Cayman)以0.1港元认购1股并转让给纪凯婷；其实就是一个变更开曼群岛公司股份登记及过户的过程。

另外，在BVI注册成立龙禧、高润及兴汇这三家公司，也是由纪凯婷担任唯一股东。2013年注册的另一家离岸公司Junxi，也是由纪凯婷100%控股。2013年5月，纪氏家族又在英国的海外属地根西岛（也是一个避税天堂）注册了Kei Family United Limited，该公司股权各50%分别由两家瑞士信贷信托公司旗下子公司Brock Nominees和TenbyNominees持有。而在同一天，纪凯婷将4个自己持股的BVI公司股权，全部捐赠给了根西岛注册的公司Kei Family United Limited，即成立了一项家族信托。

而上市公司“龙光地产”呢，2012年11月，该公司再发行999股，向纪凯婷以及其100%控股的Junxi、龙禧、高润及兴汇等4家投资公司发行股份，到2013年家族信托整好了以后，纪凯婷以零代价方式向如上4家公司转让股权。由于家族信托具有私密性，层层安排极为复杂，外人其实很难知道具体的细节。

龙光地产控股是以信托持股方式在港交所上市，据2013年招股书披露，纪氏家族信托的成立人为纪凯婷，受益人是纪凯婷及其家族成员（未具体披露），但当中有强调一点，受益人不包括其父亲纪海鹏。另外，招股书也披露，纪凯婷已于一年之前获得香港永久居民身份证。

对于家族企业而言，企业上市是一把双刃剑，其中好处是显而易见，比如家族股权的流通性提高了，可以满足变现以及融资、抵押贷款；另外就是股权的市场溢价收益。另外，弊端也是不少，作为公众公司，首先就是丧失隐私，而以信托持股方式上市，恰恰满足了这一点。

另外，设立离岸信托，不少家族企业当成解决避税需求的重要路径。不过，随着美国、加拿大等国家相继发出“全球追税”，加上国际上FATCA、AEOI协定等双边或者多边税征协定及政策安排的出台，今后家族信托要具备所谓的完全避税、避债功能，多是“一厢情愿”！

纪凯婷与父亲及叔叔一样，也是异常低调，目前其在家族企业中具体分担什么业务或任务，尚未见清晰的信息披露。疑似其在新浪开设的微博号上，简介只标注四个字“低调做人”。

家族信托、家族基金，均是家族财富管理中的一些路径，目的就是为了财富传承“百年渡”，希望家族家业永续传承。就家族信托而言，其财富传承方式灵活、可建立企业与个人“防火墙”、保密性、以及可以将家族企业股权平稳、高效、安全地让渡给指定家族内部成员等诸多特点，已越来越受到国内家族企业尤其是潮商家族的重视。