文/思睿

南京的房价居高不下，城市中年轻人的租房需求不断增加。在“租购并举”的环境下，房企、互联网、银行都开始涉入这个市场，长租公寓成为当下火爆的行业。然而，这个“站在风口”的行业，在南京是否成熟？对此，小编走访了南京多家长租公寓门店。

（图片来源：视觉中国）

多家门店基本满租，需求旺盛

近日，小编走访了几家长租公寓门店发现，多家公寓几乎满租，公寓的需求极其旺盛。

其中，到访老城南门西片区的万科泊寓门店时，工作人员十分忙碌，甚至同时带几个租客一起看房，期间电话接连不断。经询问得知，房源十分紧张。工作人员称：“所有的户型加起来就剩几间了，不会帮忙保留房源，每天要看房的人太多了。”

在龙湖冠寓门店，小编也发现类似的现象。据了解，该长租公寓的房源约有700多间，共有两栋楼，目前处于基本满租的状态。就在近几天，龙湖冠寓决定将原本计划作为员工宿舍的27层对外出租。负责带领看房的工作人员透露：“过几天我们就撤场，马上就租完了。”

对于几家长租公寓的满租现象，一方面是恰逢“毕业季”的因素，大学毕业生居住需求大幅上涨，同时因为南京的引才政策，更多的大学生选择留在南京。6月份，南京发布的《2018年1-5月我市新增就业参保大学生相关数据分析的情况报告》显示，2018年1-5月，南京新增就业参保人数达20.12万人，其中大专以上学历139337人，占比69.26%，与去年同期相比净增4.61万人，增幅达49.46%，参保人数大幅上涨。外省市大学生就业人数占比上升明显，为81.4%。

正值毕业季，租房市场全面升温，长租公寓也不例外，但同时小编也存在一个困惑，这意味着长租公寓的租客多为大学毕业生吗？

实际上，冠寓的工作人员告诉小编，该项目租客多为27-45岁，大学毕业生并非占多数，但也有部分刚毕业的大学生。据了解，在南京的长租公寓市场中，许多家公寓都对应届毕业大学生有所优惠。在另一方面，毕业生通过申领租房补贴的方式，租金压力得到了一定程度的缓解，他们有条件选择更舒适的居住环境。但与此同时，大学毕业生存在较大的不确定、不稳定性，长租意向也并不强烈。

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长租公寓过渡性特征明显

据小编观察的几家长租公寓的环境，与租住的普通小区相比，最与众不同的是公共社交区域，公共厨房、阅读区、娱乐区等，社交氛围较好。而针对房间内部来说，与传统租房相比，有些长租公寓房间内部并不提供厨房，甚至不允许安装油烟机等厨房设备。因为许多都为商业性质用地，考虑到消防方面的问题，有些较难满足安装天然气等厨房设施。而多数户型为了节省空间，往往没有阳台。“我们有公共晾衣平台，如果不想晾到外面，可以挂到这个晾衣杆上。”某公寓工作人员示意窗边的晾衣杆，正处于桌子上方。“一般来说甩干了是不会滴水的。”她补充道。

目前，市场上许多长租公寓与普通租住的住宅相比，房子内部某些程度上欠缺了一定的生活性。虽然如此，公共区域则有相应的补充，咖啡机、公共厨房等都有所配置。但对于租客来说，如果是作为过渡产品，那么基本满足生活要求。如果是长期居住，每个人的实际需求各有不同，公共区域则稍有限制。

据了解，目前南京市场“长租”现象鲜少，除了租客的不稳定性，这样的局限性还在于长租公寓的开发、经营模式。小编从万科泊寓门西店了解到，泊寓处于门西社区的体育产业园内，产业园由万科和政府共同开发，泊寓也是从现有房子改造而来，后期由万科来运营管理。另外，位于河西大街的冠寓，小编得知，该项目也并非自己持有土地，租的两栋楼还剩余15年年限。

市场上很多长租公寓楼大多是租的，有的是老旧的房子，有的是政府闲置办公楼等，后期进行装修改造后再对外出租并运营管理，这种模式被业内称为包租模式，即二房东模式。由于市场上许多长租公寓九成都是包租模式，而开发端对长租公寓理解成了精装修和物业管理。这导致了长租公寓产品太过单一，在内部配置上基本和普通酒店公寓无异，并未能真正贴合长久居住性需求。

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长租变短租

对于“长租公寓”，我们通常联想的是“长租”，如北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院，是家庭型高品质长租项目。就在5月，翡翠书院还因“十年租金180万起”的“天价租金”，而成为舆论热炒的焦点。实际上，该项目最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

而在南京，长租公寓尚未有类似的产品结构。

在租住时间上，也与普通租房并无差别。小编在询问是否能长租时，冠寓的工作人员告知：“最多签一年的合同，一年后可以续租，租金上会有些变化。”

甚至，短租的现象也不在少数。小编在和个别租客交谈中了解到，该租客是刚来宁的大学毕业生，只签了两个月的租房合同。“我从中介了解到的，这里可以只租两个月，一般租房都要签半年或一年，中途退租太麻烦了。”

对于长租，有租客表示：“长租太不现实，不确定未来会一直在这个区甚至在南京工作。”

长租之所以变成短租，一方面是二房东模式，房源并非自持，拿房年限存在许多不稳定性。另一方面，由于房子是通过装修改造后对外出租并运营管理，在户型设计、内部配置、是否贴合长居生活需求的问题上，有着很大的局限性。

另外，价格也是重要因素。房价随着市场逐年变化，如果开发端的盈利模式单一，那么租金就不可能一成不变。据了解，位于河西大街的泊寓，一间房源面积约30-40㎡，价格在2400-4000元/月左右。而位于中华门附近的冠寓，最低2450元/月，价格高的需要4000元/月起。从出租面积看，目前多为40㎡以内，较符合个人租房。家庭式出租产品尚未出现。

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土地先行，家庭型长租项目何时出现？

长租公寓市场，土地是供应端的关键。在今年5月，南京市国土局就发布了南京市2018年度国有建设用地供应计划。计划显示，2018年全市国有建设用地供应计划总量在2900公顷左右，其中商品住宅用地出让目标为600公顷，其中租赁住房用地比例不少于30%。

土地作为供应源头，为长租公寓未来房源提供了更为广阔的空间。

但目前，南京首幅租赁用地2017G69地块自2017年12月，被南京仙林羊泰置业有限公司、南京国立资产有限责任公司以底价2.67亿元拍得，目前还处于建设期，尚未入市。在2018年2月的土地拍卖中，成交了5幅租赁地块，与G69不同的是，此次推出的5幅用地性质皆为住宅用地。

虽然至今仍未上市，但值得期待的是，开发商在住宅土地上，究竟会造出怎样的产品，是否能贴合“长租”需求？人们何时能实现“以租代购”？

从总量上来看，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年全国有2亿以上的流动人口，其中70%流动人口通过租房居住，按户均3人，月平均租金1000元测算，房租市场就有4700亿总额；而根据全国第六次人口普查数据，我国98.5%的可出租房屋来自私人住宅。面对租赁市场的巨大需求，长租公寓市场还有很大的空间。未来，在南京真正适合长租的产品会逐步出现、增加。

一方面，“租购同权”的推进，承租人也能享有多方面的基本公共服务，特别是“入学”问题。另一方面，在新房市场，南京房源供不应求；二手房市场，价格居高不下，人们买房压力与日俱增。在这样的现状下，两种局面一定会趋向某个平衡点，家庭型长租项目便存在很大的机会。

（图片来源：视觉中国）

并且，对于开发商来说，行业内虽然前期采取了包租模式，但随着市场的需求，许多房企逐渐开始探索除了包租模式外的其他商业模式。虽然在目前南京的长租公寓市场中，人们似乎并未真正接受“长租”的观念，但道路且长，开发端还需要在资本和模式等因素中探索出一条新道路。