文/南京链家

2018年上半年，南京楼市整体“不热”。虽然“宁聚计划”“抢人大战”背景下的落户，公积金新政，给南京楼市带来了新的动力，助推上半年月度成交量不断趋势上升。但是，楼市最严调控持续下，楼市继续降温，上半年二手房成交量同比大幅下滑。楼市整体冷淡。

而从下半年来看，调控政策趋紧，人口导入放缓，房贷利率持续上浮的背景下，楼市可能“更差”。

一、宏观方面：经济发展平稳，“宁聚计划”助力

（一）经济状况：经济平稳运行，收入增速维持高位

经济增速维持在8%左右。统计数据显示，2018年第一季度南京市GDP为2680.31亿元，累计上涨8%，相比2017年经济增速小幅下滑0.1个百分点。从趋势来看，继续维持平稳，2016年至今，南京经济增速维持在8%左右，高出全国1.2个百分点。

城镇居民人均可支配收入维持高位。从收入数据来看，2018年第一季度，南京市城镇人均可支配收入增速为8.9%，环比2017年全年，下滑0.2个百分点。但是从趋势来看，居民收入依旧明显高于2014年到2016年3年水平，保持稳定高速增长。

（二）人口导入：“宁聚计划”助力，大学生群体导入加快

2018年伊始，南京市政府就提出“宁聚计划”，为此相继推出“落户新政”、“公积金提额”等吸纳人才的政策，预计每年吸纳20万以上大学毕业生留宁发展。

2018年6月18日，南京市人社局公布了2018年前五月新增就业参保大学生数据相关报告，1-5月新增就业参保20余万人，其中大学生近14万人，占总参保人数的69.3%。照此趋势，2018年整年，新增就业参保人数将高达40余万人，而大学生将达近27万人，均远超2016年和2017年总数，说明南京市人才新政效果逐渐显现，给楼市提供新的动力。

（三）楼市政策：限购持续，房贷利率上浮，置业成本不断上涨 

 在“房住不炒”楼市总基调下，南京楼市调控持续。而且房贷利率不断上浮，截止到2018年7月1日，南京市部分银行首套房贷款利率普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%，置业成本不断增加。

备注：南京二套房认定标准：认贷又认房，名下1套住房贷款未结清。以上数据截止2018年7月1日，各家银行贷款政策随时有调整，仅供参考。

资料来源：贝壳研究院 

二、市场概况：成交同比下滑29.6%，房价维稳

（一）政策刺激有限，成交继续下滑

从趋势来看，随着落户新政，以及公积金新政等的实施，助推3、4、5月成交量逐步回升，5月更是到达2018年单月新高，置业需求还是得到一定程度释放。

成交量同比下滑29.6%。值得关注的是，在调控持续的背景下，局部政策的微调，效果十分有限，2018年上半年二手房成交约3.5万套，环比下滑16.4%，同比2017上半年下滑29.6%。

（二）GMV略高于去年同期

2018年1-6月，南京市二手房GMV约为893亿元，环比下滑17.6%，同比2017年上半年略有上升，主要是房价高位所致。

（三）二手房主导地位逐步加强

 二手房GMV占市场比重不断增加。数据显示，2018年上半年二手房GMV占整体南京市场的比重约为52.5%，同比2017年上半年增加2.5个百分点，说明二手房主导地位进一步加强。

（四）房价波动中寻求稳定

成交均价涨跌各半，在波动中寻求稳定。2018年1月成交均价刷新历史新高，2月、3月成交均价呈跌幅扩大式连续下滑态势，3月跌回29731元/平方米，即使这样，均价仍然高于2017年前7个月水平。4月房价大幅回升4.5%至31068元/平方米，但并未突破前期最高点。从走势来看，4-6月房价相对稳定，上半年房价在波动中寻找理性点。

（五）二手房价高出新房万元

二手房倒挂近万元。数据显示，2018年6月，南京市二手房房价约为3.1万元/平方米，而受限价影响，新房价格低于二手房近万元，同比2017年同期倒挂越发严重。

三、区域划分：区域继续分化，“学区重地”鼓楼抢眼

（一）区域分化明显，“学区重地”鼓楼居首

二手房成交区域分化明显。数据显示，2016年上半年南京市二手房累计成交近3.5万套，其中鼓楼占比居首，成交7705套，为第一梯度，主要以其雄厚优质的教育资源备受青睐。江宁和秦淮属于第二梯度，成交量在4000-5000套左右。建邺、浦口、栖霞和玄武成交量在3000-4000套之间，属于第三梯度。而雨花和六合成交较少，属于第四梯度。

（二）桥北、麒麟依旧位居商圈榜首

 桥北、麒麟镇、龙江、百家湖、岔路口、将军大道位列TOP6。据RealData 数据库监测，2018年上半年，热门TOP6商圈与2017年上半年基本一致，唯一不同的是名次发生了变化，且成交占比均显著提高。桥北与麒麟镇依旧蝉联榜首，桥北主要得益于规划利好，而麒麟镇因为小户型低总价而受关注。除此之外，我们发现，随着秦虹、瑞金路、凤凰西街和迈皋桥的退出，九龙湖、新街口、月牙湖和仙林成为2018年上半年新晋前十。

（三）东郊小镇第八街区依旧蝉联榜首

东郊小镇第八街区成交依旧居首。RealData 数据库显示，东郊小镇第八街区成交位列全部小区之首，且成交占比呈增加态势。该小区坐落于热门商圈麒麟镇，紧邻麒麟交通枢纽，周边有6所幼儿园，一所小学，距离该小区1400米左右有一社区卫生服务中心站，叠加总价较低，是年轻人过渡阶段首选。

四、客户画像：年轻化态势明显，未婚购房大军渐庞大

（一）本地置业需求同比去年减少，外地人增加

外地置业客户同比增加。数据显示，2018年上半年，南京市置业客户同比减少7.1个百分点至26.8%，而外地客户增多，其中本省外市客户增加2.6个百分点至40.4%，成为主力客户群体，外省外市客户增加4.6个百分点至32.9%。外地置业客户的增加，一定程度上说明南京对外地的吸附力逐渐增强。

苏北客户多于苏南。具体来看，本省外市成交中，51.9%的成交由徐州、连云港、宿迁、淮安和盐城等苏北城市完成，其中盐城成交占比位列本省外市之首。而48.1%的成交由苏南实现，说明南京市对苏北的吸附影响力更强。

安徽滁州客户数量位列外省外市之首。数据显示，外省客户主要来自江苏临省安徽，其中滁州距离江苏南京最近，成交占比也是领先于其他城市，地理临近性在外省成交中表现显著。

（二）18-29岁置业需求增加，年轻化态势明显

 18-29岁年轻客户明显增多，40岁以上客户减少。数据显示，2018年1-6月，18-24岁、25-29岁的年轻置业客户均显著上涨近6个百分点，其中25-29岁依旧是需求主力。与此同时，40岁以上置业需求显著减少，其中40-49岁下滑近6个百分点至8.8%，50岁以上客户下滑近4个百分点至7.4%。

（三）已婚置业需求减少，未婚购房大军越来越庞大

 未婚购房者占比显著增加。2018年2月以前，南京市二手房置业客户中，始终以已婚者为主。3月开始，已婚占比显著下滑，而未婚购房者占比显著增加。在当今单身浪潮下，越来越多的单身者加入到购房大军，买房不再是结婚必需品，而逐渐成为单身者储备资产的一种新形态。

（四）公积金贷款攀升

公积金贷款提额市场反应明显。数据显示，商贷由于放款时间短、额度高而成为客户和开发商首选付款方式，今年4月以前占比一直维持在60%以上。但是，4月公积金贷款额度的上提，使组合贷付款方式显著增加。而之所以没有体现在纯公积金贷款的显著上涨上，主要是因为，目前在南京买套房子，动辄至少200万，除去首付三成60万，还需要贷款140万，而夫妻双方贷款最高限额仅为100万，另外40万还需要商业贷款来补充。

五、物业特征：改善户型增加

（一）改善户型增加

改善大户型需求增多。从面积段来看，2017年以来，90-120平物业成交占比整体不断增加，2018年6月份同比2017年初上涨了近7个百分点，主要以二居和三居为主。从套均价来看，300万以上成交占比也呈不断增加态势，说明市场上改善需求不断增加，品质居住时代即将来临。

（二）地铁房近7成

地铁房占比近7成。数据显示，2018年上半年二手地铁房成交占比近70%，且同比去年有小幅提升，随着南京市地铁线路的全面铺开，越来越多的物业成为地铁房，叠加通勤便利是客户置业重要考虑因素，预计未来地铁成交占比仍会上涨。

（三）30年以上房龄是成交主力，近郊次新房吸睛

30年以上房龄的老房子占比近4成，江宁、浦口次新房受瞩目。2018年上半年，30年以上房龄的老房子成交占比近4成，主要集中在江宁、鼓楼和秦淮成交。而5年以下房龄的次新房成交占比不断上升，主要集中在江宁和浦口成交。

 

（四）小高层中的5-7楼层备受青睐

小高层中的5-7层成交占比近5成。数据显示，2018年上半年，小高层以39.1%的成交占比位居榜首，其次是多层和高层，占比分别为30.9%和25.1%。而从小高层的楼层分布来看，5-7层为置业客户关注楼层，占所有楼层的44.9%。其次是1-4层，属于第二梯度，而8-11层成交占比较少，属于第三梯度。

（五）半数以上成交物业为自住房源

自住房源占50%以上。数据显示，2018年上半年自住房源成交占比50.9%，这部分客户通常为改善需求客户，急需卖了旧房置换新房。其次是空闲房源，占比35.5%，出租待售房源占比13.3%。

（六）南北通透户型更具吸引力

南北通透户型占比近55%。数据显示，54.8%的成交房源为南北通透户型，其次是朝南的户型，占比29.0%。这两种户型占到总成交的83.8%，说明置业客户对采光、通风具有显著需求。

六、心态变化：业主积极促成交，客户不着急入市

（一）业主妥协度同比上升，积极促成交

调降占比同比上升。2018年2月，也就是2017年春节期间，业主调降占比显著下滑，惜售情绪浓厚。但自3月开始，调降占比一路走高，同比去年显著增加，说明越来越多的业主通过降价吸引客户，积极促成交。

业主妥协度同比上涨。数据显示，2018年1-6月业主妥协度均高于去年同期，结合调降占比的上涨，可以得出业主后市信心不足。

（二）客户入市步伐放缓

新增供需走高后，一路下行。2018年3月落户新政的落地实施，使得相当一部分置业需求瞬间释放，新增供需创2018年单月新高。但是随着房贷利率的持续上浮，以及后市政策的不明朗，新增客源逐月下滑，客户观望情绪逐渐浓厚。

客户并不急于上车。数据显示，2018年上半年，虽然客户成交周期一路下行，但是均脱离合理波动区间上限，且同比去年成交节奏显著放缓，说明客户观望情绪依旧浓厚，并不急于入市。

七、2018年下半年市场展望

（一）调控力度或将加强

 6月底连续三天四城调控政策再升级。在“房住不炒”楼市总基调下，2017年全国房地产市场迎来最严调控年，重点一二线城市市场明显降温，房价得到有效控制，但还有一部分二线、以及三四线城市楼价仍处在快速上升通道。同时，在全国“抢人大战”如火如荼进行时，置业需求预期会显著增加，各地调控政策纷纷加码，仅2018年6月24-26日三天，就有四城陆续升级调控。下半年楼市调控或趋紧。

（二）人口快速导入难以持续

今年上半年，在“宁聚计划”下，南京人口短期内释放明显，尤其是3月、4月，前期积累的着急落户的大学生群体纷纷落户，到5月份开始，已经回归平稳状态。而且在当前经济环境下，导入大学生的就业问题，以及落户后的安居住房问题，将是影响大学生人口持续导入的两大障碍。因此，在政策效力进入平稳期后，人口快速导入也很难持续，这对下半年楼市将产生重大影响。

（三）银根继续收紧没有变

自2017年下半年开始，南京市首套房、二套房贷款利率持续上浮，截止到2018年5月份，首套房普遍上浮20%（5.88%），二套房普遍上浮25%（6.13%）。而下半年楼市银根将继续维持偏紧的状态，在此情况下，房贷利率继续维持高位，甚至继续上升仍是大概率事件。

（四）成交规模或小幅下滑，房价平稳运行

历史数据显示，自2016年下半年开始，在调控持续加码的大环境下，南京市二手房成交量呈半年度持续下滑态势，市场逐步降温。2018年上半年，虽然落户、公积金新政一定程度上刺激了需求的释放，但半年度成交量仍处下滑通道。随着调控或将加码，以及贷款利率上浮等后市预期，预计2018年下半年成交量或继续小幅下滑。

 房价预期平稳运行。就2018年月度走势来看，南京市二手房成交均价已改去年连续攀升态势，在震动中寻求稳定，调控效果显著。在宏观调控未见松动，或将加码的背景下，预计2018年下半年二手房房价会相对平稳运行。