2018年南京租赁半年报，这些区域最受80后、90后青睐|界面新闻

文/南京链家

近年来，南京租赁市场迎来政策暖风，从租赁试点城市，到“宁聚计划”推出；从租房补贴，到落户新政；从 12 家租赁企业试点，到租赁授信等等一系列积极政策不断推出。在这些利好助力下，2018 年上半年，南京租赁市场蓬勃发展，租赁崛起。

一、宏观篇：助企业，引需求，增供给

2018 年上半年，南京在租赁政策方面，积极“助企业，引需求，增供给”。扶持租赁企业发展、推出“宁聚计划”，增加租赁用地市场供给，租赁市场一片向好。

（一）对企业，提供金融支持

2018 年南京继续支持租赁企业发展，在积极推进12 家租赁企业试点之后，在资金上给予企业支持。南京住房保障局与六大金融机构签订战略合作协议，协定每家金融机构提供不低于 1000 亿元的租赁资金支持。与此同时，金融机构也与租赁试点企业签署合作战略提供金融服务等。金融支持为租赁企业发展保驾护航，减轻资金压力。

（二）对租客，扩大市场需求

“宁聚计划”扩大租赁潜在需求。自 2018 年 1 月起实施的“聚宁计划”也颇有成效，“先落户后就业”、“租房补贴”等扶助内容吸引了大量青年大学生与创业者，2018 年全市新增就业参保人员中，大学生近 14 万，较 2017 年显著增长，扩大租赁潜在需求。

（三）对市场，增加供给

上半年预计提供 5500 套租赁住房。继 2017 年 12 月南京首块租赁用地挂出后，南京持续供应租赁用地，2018 年上半年，南京市成交 6 块租赁用地，预计可以提供约 5500 套租赁住房，分流未来市场刚性需求，增加市场供给。

二、中观篇：成交爆发，租金上涨，节奏加快

从中观市场来看，在政策红利的催动下，南京租赁成交量、租赁面积大涨，租金也稳步，供需矛盾扩大。

（一）成交规模：月度成交不断上涨，GMV 上浮 25%

整体租赁成交量明显上涨。2018 年上半年，全市成交租赁住房套数不断上涨，整体成交了相较于 2017 年上半年增长 16%。

从原因来看，一方面政策效力显现，宁聚计划吸引大学生群体增多需求增长；而另一方面，季节性特征明显，5、6 月是毕业工作季，需求集中爆发。2018 年6 月，南京市租赁成交量环比增幅达到 48%。

从 GMV 来看，上半年上涨 25%。经计算，南京 2018 年上半年 GMV 达127.5 亿，占 2017 年全年的 69%，同比增长 25%，增速显著。

（二）成交区域：鼓楼等核心市区成交下滑，主城外围受热捧

从区域来看，上半年南京租赁市场呈现两个明显趋势：一方面，市区租赁下滑明显，鼓楼下滑最多，达到 16.89%，而玄武、栖霞、建邺等都不同程度下滑。

而另一方面，主城外围受青睐。就 2018 年各区成交量同比来看，雨花台与江宁租赁成交量增长显著，分别增长 14.4%、4.0%。主要原因一是“宁聚计划”中有近 70%的大学生，初来南京会选择租金较低的雨花台与江宁作为租住过渡期；二是江宁地区 S9、S8 的通车，使交通更加便捷，缩短通勤时间。

（三）租金变化：租金整体快速上升，主城外围备受青睐

整体租金上扬。2018 年上半年，南京平均租金为 43 元/平方米，相较于 2017年每平方米增加了 5.81 元，涨幅惊人。这主要是由于市场需求剧增，但供给滞后，带来供需矛盾趋紧，导致租金上涨。

主城外围量价齐升。分区域来看，建邺、江宁、玄武、雨花台四区租金同比上涨显著，其中江宁、雨花台量价齐升，可见今年主城外围地区备受青睐，一方面是租住刚需增加、交通便利推升两区租赁热，另一方面，雨花台依靠软件与信息服务业吸引大量人才，而江宁也有很多大型企业落地，于是需求增加。

套均总价快速上升。就套均总价而言，2018 年的变动趋势与单位租金基本一致，快速上升，上半年套均总价达 3268 元/套。

（四）总面积稳增长，套均面积 76 平方米

上半年租赁面积达去年全年 60%。2018 年上半年，南京租赁面积为 2478万平，涨势稳定。

套均面积围绕76平方米/套浮动。根据南京链家成交套均面积来看，从2017年至今，未发生明显变化，基本围绕 76 平米/套上下小幅波劢。

（五）成交周期：不断缩短，供需矛盾明显

与租赁市场季节性相一致，随着租赁旺季的到来，市场供需更加趋紧，租房者急于成交，所以租赁成交周期在 6 月形成低谷，成交周期在不断下滑，这也显示出上半年租赁供需的紧张。

三、微观篇：两江板块备受青睐，毕业季明显

随着南京城市规划建设，边郊的江宁与江北两大板块已成为大力发展的新区，高新开发企业聚集，就业集中，商圈完备，轨道交通不断完善已然成为年轻人工作生活的新选择。

（一）地铁房：地铁成交高位，需求逐步外扩

1. 成交量：1、2、3 号线成交占比超过 80%

地铁房成交量占比稳定 6 成以上。根据 RealDate 数据库监测，南京上半年租赁地铁房成交占比稳定在 64.5%以上，占据租赁房屋绝大部分。从交通便捷度来看，地铁房已成为许多租客考虑的最重要因素之一。

1、2、3 号铁地线路线占据主导地位。根据 RealData 监测数据显示，在地铁房成交占比中，1 号线最受欢迎。贯穿市中心的南北、东西 3 条主线，形成三足鼎立局面，成交占比分别达到 30.7%、27.8%与 26.4%。

从租赁成交热门站点来看，张府园与常府街最有人气。整体来看热门站点集中于城中与河西板块，通勤便利性较高，同时单位租金随着也都接近 60 元大关。

2. 租金：2、4 号线形成第一阶梯

从租金分布来看，主城区线路单位租金均在 50 元/平方米/月上下。从租金洼地来看，S8、S1 号线租金较低，尤其是 S8 号线，未来将成为租赁刚需重地。

新街口、鼓楼、元通换乘站单位租金平均超过 60 元。2018 上半年地铁房成交中，换乘站占比达到 11.98%。其中租金最高的为新街口、鼓楼与元通三站，这早在意料之中，三站位于经济核心地带枢纽，租金水平远高于其他站点。

高租金站点集中于核心市区，低价集中江北。从租金排行来看，租金最贵的区域，主要集中在核心市区站点，如天隆寺、新街口、珠江路、鼓楼、张府园等区域。同时也可以看到软件大道等站点因为供需矛盾，使得租金高位运行。而租金较低的主要还是集中在江北区域，天润城、柳州东路等格外抢眼。

（二）商圈：两江板块备受青睐

成交最多商圈集中在郊区。整体来看，2018 年上半年成交量最多的商圈主要集中在桥北、百家湖、麒麟镇、仙林等郊区板块，主要集中在江宁和江北区域，集中态势明显。

从商圈租金来看，长江路商圈及周边上涨明显。2018 上半年单位租金最高为长江路商圈，达到 85.4 元/平方米/月，同比增长 28.1%，此外北京东路、江心洲、江东等站点增幅显著。

（三）租房空间： 2 居室为主导，单居室最贵

居室结构稳定，2 居室占据半壁江山。根据 RealData 监测显示，2018 年上半年租赁成交的居室分布稳定，2居室占比达到48.4%，同比增加0.3个百分点。此外，3、4 居室成交占比略有增加，而 1 居室成交占比下滑 0.4 个百分点。

一居室最贵，大户型上涨最快。具体来看，2018 年上半年单居室单位租金达到 58.4 元/平方米/月，位居第一，远高于多居室户型。从增速来看，单居室同比上涨 4.7%，4 居室同比上涨 6.6%，4 居以上增幅高达 22.3%，格外突出。

中小面积段占比攀升。从数据来看，2018 上半年，60-90 平方米面积段租房的成交占比达到 36.7%，同比上涨 2.2 个百分点。

（四）租客画像：80 后向左，90 后向右

未婚者是租房主力。从租房者的家庭结构来看，2018 年上半年，有 45.1%的成交租房中住的是合租者，占比近一半，且较之去年上涨明显，加上单身情侣，占比超过 60%。与此同时，有小孩的家庭占据份额较少，2018 年仅为 12%，在南京住房市场，租赁不是核心家庭的首要选择。

80 后向左，90 后向右。根据 RealData 监测，2018 年上半年租客成交分布中，80 后自 3 月之后成交占比呈现下滑态势，由年初 1 月占比 37.5%下滑至 6月的 27.3%。而 90 后成交占比则截然相反，3 月开始不断上升，6 月占比高达51.8%，主要是因为毕业季的到了，带来大批大学生客源，涌入租赁市场。

80 后租客多以家庭为主体，重视居住品质与通勤便利性。根据 80 后租房人群特征来看，多以 90 平方米以内套均面积作为主要条件，整体月租金超过 3100元，水平较高。这一方面是年龄增长形成家庭，另一方面拥有一定经济积累，注重生活的舒适度。从地理位置来看，集中在主城区与江宁、江北就业集中区，通勤便利性有所保障。