房企资产证券化，供应链金融如何切入？

随着房地产快速布局供应链金融，房地产供应链融资资产证券化目前成为了及其主流的一种融资方式。

2018年我国房地产政策仍将坚持“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产市场格局较以往出现了较大的变化，销售端面临较大的压力，主要表现为销售面积、销售金额的回落。

房企资产如何证券化

科普：

目前，市场上发行了涵盖房地产产业链各个环节的资产证券化产品，以产业链上的潜在现金流为基础资产。这些基础资产包括保理应收账款债权、购房尾款、物业费收入、抵押贷款、商业地产租金收入、公寓租金收入等。

房地产开发企业在开发不动产的过程中，需要向上游供应商采购各类服务和材料，并形成大量对供应商的应付账款。相应的资产证券化产品为保理ABS。 

对于商品住宅，在业主购房的过程中，通常需要向银行申请按揭贷款，银行放款一般需要3-6个月，对于房地产企业而言，这是一笔应收账款。相应的资产证券化产品为购房尾款ABS。

在不动产存续过程中，由物业公司对不动产提供持续的物业服务，物业公司与业主签订物业服务协议，形成应收物业费收入。相应的资产证券化产品为物业管理费ABS。

物业持有人在持有物业过程中，可能需要通过物业所产生的租金或者增值收入来进行融资，尤其是当前房地产企业发展长租公寓。相应的资产证券化产品为CMBS、REITs。

金融严监管下，整体的资金端收紧

金融严监管的大背景下，“穿透式”的资金监管要求使得很多原有融资模式受限制，整体的资金端收紧。国内房企的主要融资模式有银行开发贷、非标债权、房企发债（包括海外发债）、资产证券化、资本市场股权融资（IPO、定增、配股）以及私募股权基金。从2017年的下半年开始，房地产开发资金来源同比整体出现下降，其中国内贷款下滑速度较快。

近年来，这类结构性金融产品无论是市场规模还是品种细分均发展较快。2014年、2015年房地产资产证券化产品的总体发行量较少，但是在2016年迎来大发展，2017年各类型房地产ABS产品的发行规模约为1600亿元。其中保理ABS以及CMBS得到了较快的增长，但是物业管理费ABS的发行规模仅为60.42亿元，较2016年的191.92亿元有较大的收缩。

供应链保理ABS

房企保理ABS融资主要以大房企为主，均为私募债，期限较短，1年之内。

房地产企业在开发不动产的过程中，需要向上游供应商采购各类服务和材料，并形成大量对供应商的应付账款。截至2018年5月31日，房地产企业供应链保理ABS的存续余额726.83亿元，涉及80笔。

房企主导下的供应链ABS：保理提供过桥资金，部分保理为房企子公司；产品以平层为主，次级占比小 部分资质强的房企发起了供应链ABS：底层资产为多家上游供应商对房企的应收账款债权；由保理商提供过桥资金，并形成基础资产，在此基础上发起ABS。保理商的存在既解决了过桥资金问题，而且解决了原始权益人多而分散、协调难度大的问题。

从广义上来讲，以房地产企业为核心的供应链融资应分为房地产的上游供应商因向核心房地产企业销售货物、承包工程、提供服务等而形成的对核心房地产企业的应收账款债权融资及房地产企业因向其下游客户销售房产而形成的应收账款债权融资。

从狭义上来讲，房地产企业供应链融资资产证券化一般是指前者，后者在资产证券化领域一般以购房尾款资产证券化的形式出现，世茂购房尾款资产支持专项计划、增城碧桂园购房尾款资产支持专项计划及融信集团购房尾款资产支持专项计划等。

保理商外，商业银行如何参与供应链ABS？ 

除保理商主导或参与的应收账款、保理债权ABS外，商业银行也在通过原始权益人代理人角色等方式多渠道参与企业资产证券化业务。其主要交易结构为由银行担任多家不特定原始权益人代理人，并且为应收账款债权提供付款确认或付款保障，以应收账款债权为基础资产发起资产证券化。这类型ABS往往存在两到三个债务人，与供应链金融强调的“核心企业”特点有一定差异，但存在着向供应链金融ABS发展的趋势。

房地产供应链融资资产证券化四大优点：

1、政策支持力度大

在2016年2月16日，央行，银监会，证监会等八部委联合发布的《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》就明确指出应当加快推进应收账款证券化等企业资产证券化业务发展，同时推动企业的融资机制创新。早跨入房企的ABS已经赚的盆满钵满了。

2、盘活存量资产

不受地域和项目公司限制，可以把房地产公司各地的供应商对地产公司的应收账款债权及其附属担保权益打包转让，释放银行对公司的授信额度。

3、降低融资成本

该种类型的融资更关注基础资产质量，在基础资产质量较好的情况下，通过基础资产与企业的风险隔离，可获得更高的信用评级，比单纯通过企业主体信用融资成本更低。

4对融资人要求少

不管是上市公司非上市公司、国有民营企业、企业或者事业单位均可，没有强制性的财务指标门槛。

围绕核心企业反向延伸的供应链融资资产证券化，是在以供应商为核心的应收账款资产证券化基础上展开的供应链融资创新模式，在上游供应商回笼应收账款的前提下，实现核心企业对供应商、应付账期和现金流方面的有效管理。

通过资产证券化这一金融工具，有效降低供应链两端的综合融资成本，优化企业报表，平衡供应链上下游企业之间的利益，促进闭环产业链的良性发展，值得更多的房地产企业借鉴。