文 / 华商韬略 张津京

提起厦门这个美丽的鹭岛，任何人先想到的都是蓝天沙滩与大海。

然而这两天，一篇《厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元》的迅速火爆网络，打破了厦门的宁静。

结合7月31日国家关于房地产调控的最新决议出台，所谓的“厦门房价崩盘”在互联网蔓延开来，厦门的房价无疑成了当下最热的话题。

那么，事实究竟如何？厦门的房价真的崩盘了吗？

【岛内岛外不一样】

岛内岛外是厦门的行政大范围约定俗成的分割。岛内，即厦门本岛，又叫鹭岛；而岛外，指的就是与本岛隔海相望的陆地部分，与福建漳州市、泉州市等地相邻。

据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告，2018年上半年，厦门商品住宅批准预售面积54万平方米，其中岛内仅占全市总量的10％，其余供应量均在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区、翔安区。

因为厦门是旅游城市，所有与旅游相关的产业绝大部分都在岛内，所以相关从业人员都希望住在岛内。“虽然岛内岛外有一座桥相连，但每到上班时间的堵车，会让人郁闷到死。”

厦门当地人常讲：“都在岛内工作，有钱谁买岛外？”再加上2014年起岛内已经不再批准土地出让计划，现有的地产项目卖一套少一套。各种因素的综合效应，造成厦门岛内和岛外的房价能差出一半。

而现在网上各种文章用于证明厦门房价崩盘的几个楼盘，都位于岛外。反之岛内，一手房的价格不但没降，还在稳定上涨；岛内二手房虽说有所谓15个月的降价周期，但进入2018年以来，降幅缩窄明显，尤其最近几个月，每个月价格下降幅度在0.1%-0.3%之间，基本保持稳定。

【弄清楚是什么价格再说话】

之前那篇引发厦门房价崩盘论的文章用一年前开发商的“去配楼面价”与一年后拿地开发商的“成交楼面价”进行比较，在地产业人士看来，是外行得不能再外行。

据了解，在同安片区，2017年融信、保利、禹州和首开去配楼面价均超过3万元/平方米。而2018年7月2日，同安区2幅出让地块由中铁和华润以底价竞得，成交楼面价分别为1.8万元/平方米和1.7万元/平方米。

这里面有两个概念，一个是“去配楼面价”，即开发商去除类似公共绿地等不盈利项目之后的楼面价格，是净价；一个是“成交楼面价”，即开发商在拿地的时候根据面积核算的单位售价。

谁都会算，拿地时所有的地都会按面积折算“成交楼面价”。而在地价恒定情况下，当然“成交楼面价”会低于减掉公共绿地、市政设施和回迁安置房面积后开发商核算的“去配楼面价”。

这个结果小学生都能算出来，用它得出厦门房价崩盘的结论，不知道脸疼不？

【又见调控】

现在，如果需要更准确的描述厦门地产市场，应该用温和调整和稳定持续来形容。

而这一切与厦门的主动调控分不开。

首先是2017年3月24日和28日，厦门出台了号称有史以来最严的“限房、限贷、限离婚、限社保”的限购政策，这为外地购房者来厦门购房设立了非常高的门槛；其次是去年在厦门举办的金砖峰会期间，厦门借势对产业结构进行了调整，很多外地务工人员返乡，造成外岛二手房市场需求不足；最后，新制定的《关于进一步加强精准调控稳定厦门房地产市场的实施意见》刚刚获批，厦门全市将划分为3个片区，通过精准调控，要完成2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨的目标。

毫不夸张的说，现在这个稳定的房价走势，其实是厦门地产调控的结果。或者说，现在这个一手房和二手房价格稳定的局面才是厦门愿意看到的。

针对厦门所谓的房价崩盘论，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受国际金融报记者采访时表示：“总体来说，厦门房价近年来上涨态势比较明显，当前市场确实降温。但此类降温应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。”

而据厦门电视台相关记者表示，现在厦门房价的变动更应该看作是政府通过调控在挤房价虚高的泡沫，所谓的厦门地产崩盘之说毫无根据。

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