文/时代财经 黄昱

位于雅加达市中心克马腰兰的亚运村在最近陆续迎来了它的“客人”。三天前，距离这里30分钟车程的格罗拉朋加诺体育中心刚刚完成了第18届亚运会的开幕式。

一场关于体育的狂欢在这个东南亚岛国开始了。对雅加达来说，亚运会并不陌生，56年前的第四届亚运会就是这座城市记忆中的一段“荣光”。

不过，这次是仓促的。6年前，越南首都河内击败了印尼第二大城市泗水获得了2019年第18届亚运会举办权。但仅仅两年不到的时间，河内就打起了退堂鼓，雅加达接过主办权，而为了避开印尼的总统选举，雅加达亚运会比计划整整提前了一年。

一届亚运会，一座亚运村，位于克马腰兰的雅加达亚运村由七幢高层公寓组成，七栋楼中除了一栋被服务人员使用外，另外六栋可容纳14000名运动员和官员。亚运会结束后，这些小户型的公寓将由印尼政府作为福利出售给当地低收入家庭。

与雅加达亚运村的紧凑相比，八年前的广州亚运城则显得十分“阔绰”--96栋住宅楼， 8078套单位，70到180平方米的多种户型。与雅加达不同的是，在亚运会开始前，广州政府就将亚运城项目打包卖给了开发商，再推入市场销售。

方元（化名）是当年抢购广州亚运城媒体村住房的一员，“2010年亚运城住宅刚入市销售的时候异常火爆，当时是以1.1万/平方米的价格买入，如今八年过去了，这边房价只涨了近一倍。”对于亚运城房子的升值，方元似乎并不满意。

按照十年前的规划，广州亚运城是被视为带动“广州新城”发展的引擎，但现在看来，亚运城更像是一个房地产项目。而在亚运会光环褪去后，当年投资人追逐财富增长的热烈期待，逐渐归于了沉寂。

◆亚运城“回春”

八年过去，从广州市中心通往亚运城的公共交通依然不便，即便在近些年雨后春笋般涌现的广州地铁网络中，仅有地铁4号线可以抵达。从地铁海傍站出口，一排摩的闲散地等候着的乘客，附近新开的一家小型农贸市场，红色的挂牌上写着“海傍村自产自销临时摆卖点”。

图：海傍村自产自销临时摆卖点 来源：时代财经

按照规划，这里原本要建成金嘉地铁商业街的，但由于迟迟未开发，早期入住亚运城的人生活很不方便。为了提升配套，2014年这里建起了一个临时的农贸市场，但方元称，“这里随时都有拆掉的可能。”

在农贸市场的对面是广州亚运会的遗迹之一--媒体中心，如今它已变成了亚运城板块内的首个购物中心“亚运城广场”，并在去年底正式开业。“当初开业时，亚运城广场广告做得特别大，但是人流量一直不多，还是位置太偏了。”亚运城广场华为旗舰店的店员说道。

广州亚运城目前的住宅小区主要包括亚运会前修建的媒体村、运动员村、技术官员村（山海湾），以及后来推出天荟、天城、天誉、天峯。目前在售的是天峯小区的三栋楼，户型在88-135平方米，售价约2.4万-2.9万/平方米。

图：亚运城售楼处  来源：时代财经

据亚运城置业顾问介绍，除了天峯外，其它楼盘均已售罄。目前天峯在售的三栋楼一共有564套可售房源，已有300人进行了诚意登记。因为处于价格洼地，广州亚运城在这两年才有了“回春”的迹象，今年上半年广州亚运城共售出新房1219套，在广州所有楼盘中排第二。 

但这仍不及亚运城项目刚推出时火爆场景——在八年前亚运城首次推盘时，曾上演5000人排队抢房的场面。专注亚运城租售服务的广州泽成房地产经纪有限公司客户经理周泉森称，房价相对便宜是广州亚运城这几年销量走高的重要原因，“现在购房者过来亚运城买房主要就是图便宜。”

不可否认，广州亚运城目前正处于“价格洼地”。与亚运城相比，距离广州市中心更远的南沙区，不少新房在售价格都已经超过了3万/平方米。同时，当前的广州亚运城也出现一二手房价倒挂的现象。一方面是限价的影响，另外如今在售的一手房离地铁口较远，步行至少要25至30分钟。

周泉森指出，目前广州亚运城的购房者以刚需客为主，购房者选择此楼盘除了因为价格相对便宜，还考虑到学校和地铁配套。按照亚运城的原本规划，这里将合计建设从幼儿园到高中的18所学校，目前已正式招生的学校共有4所。

尽管相关配套逐渐完善，但由于广州亚运城位于番禺区莲花山南麓，较为偏远，原本规划的地铁3号线东延线和8号线南延线也未建成，这成为亚运城房价8年来增长乏力的重要原因。但亚运城销售中心置业顾问表示，地铁3号线延长段大概率2022年会正式开通。

在周泉森看来，地铁三号线东延线建成后，广州亚运城的房价会有较大的涨幅。“八年来广州亚运城的房价才增长了一倍，一是由于房源数量多，二是缺少利好消息，而新开通的地铁线将成为下一个重要的房价刺激点。”

◆有人亏本离场

头顶亚运会光环的广州亚运城自2009年面世以来就备受关注。当年12月，富力、雅居乐、碧桂园以255亿元的天价夺得广州亚运城地块，刷新了国内总价地王纪录。除了14宗未开发的建设用地外，三大开发商还拿下了彼时在亚运会前已建成的主媒体中心、媒体村、技术官员村、运动员村及相关配套设施。

开发商整体拍下后可在亚运前先期发售已建好的“三大村”，包含96栋住宅楼，共有8078套单位。为了平衡开发风险，2010年6月三大开发商引入了世茂和中信地产，组建了一家名为广州利合房地产开发有限公司（以下简称“广州利合”）的项目公司，5家公司各持20%的股份。

加入新的股东后，五家开发商分工明确，由中信地产负责融资，富力负责报建规划，世茂负责设计，碧桂园负责工程和物管，雅居乐负责营销。经过仅仅近三个月的磨合后，亚运城正式对外销售运动员村、技术官员村和媒体村住宅。

亚运城的首次推盘销售异常火爆，3个月内卖出3900套房，均价达到12489元/平方米，而同期作为广州中心城区的海珠、荔湾的房价也才1.8万/平方米。“当时亚运城卖的真的非常火，我当时好不容易抢下了一套媒体村的两居室，售价约为1.1万/平方米。”2012年入住媒体村的方元说道。

亚运城将番禺的房价带入到“万元时代”。方元回忆说，当时番禺不少小区的房价才6000-8000元/平方米的样子，亚运城的高定价将整个番禺的房价都拉上去了。“选择买这么贵的房子，主要就是因为当时亚运城真的非常火，相信这的房子会有很大的升值空间。”

多位业内人士对时代财经表示，亚运城推盘初期，投资客是主要购房者，约占总购房者7成以上的比例。不少投资客买入亚运城的房子后并未用于居住，这直接导致了亚运城人烟稀少。

“2013年以前，白天在亚运城小区内逛一圈几乎没什么人，能看到的可能只有几个保安和清洁阿姨，晚上一栋楼可能就亮一两盏灯。”有投资人表示，这样的情况到2014年才慢慢好起来。

数据显示，2010年亚运村起售价均价约为1.3万/平方米，部分单元价格更是突破2万/平方米，到2014年，技术官员村甚至出现降价，一度跌至9800元/平方米。总的来看，2016年前，亚运村的销售均价基本保持在一个直线水平，没有突破过2万/平方米。

“从整个广州来看，别的板块房价在那几年都上涨不少，但亚运城却原地踏步，甚至一度出现房价下跌的情况。”周泉森向时代财经透露，2016年之前不少投资客觉得亚运城的房价上涨遥遥无期，都陆续选择了抛售房产，其中不少人是亏钱卖的。

“2015年时很多投资客都是亏钱在卖，原来一百多万买的房子，亏五、六万，甚至十多万卖的都有。售价涨得比较多的是2016年之后。”

图：亚运城二手房中介门店  来源：时代财经

事实上，不仅购房者对亚运城房价增长乏力感到失望。作为开发商之一的富力也在2016年决定退出该项目。同时，由于中信地产和中海地产业务整合，原由中信地产持有的股份转由中海地产持有。至此，广州利合的股权由世茂、碧桂园、雅居乐以及中海地产平分。

据亚运城售楼处置业顾问介绍，如今，亚运城由碧桂园负责营销，世茂承建，中海负责财务，雅居乐负责物业。中原地产分析师黄韬表示，经历2014年的低谷之后，亚运城在整个楼市的推动下从2016年开始有一个比较大的涨幅，同时，碧桂园负责营销后，亚运城项目变得更加进取。

◆亚运馆闲置四年，仍需政府补贴

作为一个因体育赛事而生的项目，亚运城热度在亚运会后很快褪去，而项目中的广州亚运城综合体育馆也因为人气问题闲置了长达四年。

广州亚运城综合体育馆（以下简称“亚运馆”）是专为广州亚运会而新建的规模最大的比赛场馆，占地面积约10万平米，总建筑面积约6万平米，亚运会期间承办了体操、蹦床、台球及壁球等比赛项目，建筑群包括体院馆，、台球馆、壁球馆以及广州亚运城纪念馆。广州亚运城综合体育馆并没有和“三大村”一起被拍卖给开发商，其产权仍属于番禺区政府。

图：亚运馆  来源：时代财经

在完成亚运会的使命后，亚运馆就陷入了长达4年的沉寂期。2011年起，亚运馆由番禺区体育局代表区政府接管，由于缺乏专业运营，这期间“只能听得到鸟叫，闻不到人声”。

2014年8月，番禺区体育局通过向社会公开招投标甄选专业场馆运营商，同年11月，广州珠江体育文化发展有限公司和广州广电物业管理有限公司一起成立了广州亚运城综合体育馆运营管理有限公司，专门负责运营管理亚运馆。

“公司接管这几年来，亚运馆发生了翻天覆地的变化。”广州亚运城综合体育运营管理有限公司相关负责人透露，如今周边的市民都会到亚运馆来运动，每天人流量可以达到千人次，一年的人流量有数十万人次。

人气的回暖主要在于亚运馆做出了改变。一方面，亚运馆会对所有市民开放，既打造了一些免费的羽毛球、篮球、乒乓球等场地，也开放一些低价收费的专业场地；另一方面，亚运馆还加大了青少年体育培训的开发，引进了很多有特色的体育培训以及国际高端的体育赛事。

由于承办过亚运会，知名度以及配套的完整度都是亚运馆优势，但目前来看亚运馆也存着位置偏远、周边人口不足、场馆固定座位太少等短板。

“由于接管时间比较短，亚运馆现在还是需要依靠政府的补贴来生存，但是我们也在争取慢慢实现自负盈亏”上述负责人指出，亚运馆近些年不仅了举办一些赛事、演唱会、企业年会等大型活动，还开展了20个文体项目培训，同时还会做一些商业开发，比如赛事冠名、广告招商等，以及出租一些功能房以增加场馆收益来源。

◆被遗忘的“广州新城”

尽管亚运城这些年在慢慢向着更好的方向发展，但其价值体现显然与十年前的设想并不匹配。

在“亚运要让广州城市建设至少提速十年”的共识下，亚运城的选址十分慎重。2004年申亚时，亚运城的初步选址是奥体中心广氮社区,2006年9月有大学城、目前的亚运城、以及广氮社区三个选择。而最终选址目前的亚运城是因为配合广州城市发展往南拓的战略,赛后这里也将成为可居住10万人口的居住新城,赛后利用率很高。

2007年，广州举办了2010年亚运会（广州）亚运村规划建设研讨会，与会专家一致认为广州亚运城选址科学合理，肯定了以亚运城作为“广州新城”发展的引擎，带动整个新城发展的战略。

彼时在“广州新城”概念的带动下，外界对广州亚运城的发展极为看好。按照规划，广州新城位于广州市中南部，包括沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇以及沙湾水道北边市桥以东的石碁镇、石楼镇和石龙镇的一部分，总面积228平方千米，人口规模将达100-120万人。

然而，所谓的广州新城这些年并未取得多大进展。广州市社会科学院研究员、南方民间智库专家委员会副主席彭澎向时代财经透露，基本上现在除了开发商还在说“广州新城”的概念外，真正负责城市规划的政府部门都比较少提了。

广州新城的设想之所以停滞主要是受到两个方面因素影响。彭澎认为，一是广州新城规划的区域被分割了，2012年12月原属于番禺区的东涌镇、大岗镇、榄核镇正式划归为南沙区管辖，广州新城的规划地块就开始分属两个区。

番禺区和南沙区对于分割后的地块都有自己的规划，这也成为影响广州新城发展的第二大因素。番禺在广州新城的地域上提出了番禺汽车城的规划，目前这一规划正在不断深入，相近的地方还规划有广州国际创新城、思科智慧城。南沙在广州新城这一块规划了商务机场，但迟迟没有正式落地。

“广州亚运城跟整个城市总体规划有点脱节，如果说还坚持发展广州新城，那亚运城会非常火爆，但是因为广州新城的理念没有被坚持下去，后面由于行政区划的调整就支离破碎了，现在的番禺汽车城也没有形成完整的规划，没有真正考虑到两个区。” 彭澎指出。

与广州亚运城的坎坷相比，为1990年北京亚运会而修建的北京亚运村已成为北京最早的富人区之一。北京亚运村建在北京市朝阳区北三环与北四环之间，在大规模的城市改扩建过程中，北京城市建设的轴心第一次大规模地向北偏移。

北京亚运会举办后，北京亚运村成为了北京最具代表性的高档住宅区，当初的运动员公寓--汇园公寓一度成为全国最贵的公寓。据媒体公开报道，当时北京亚运村的首批购房者多为明星和外国人，刘欢是最早的买房者之一，当时的售价仅为1200元/平方米，如今不少小区房价已涨到十万以上。

彭澎认为，广州亚运城之所以房价增长乏力，一是离中心城区较远；二是房源量较大；三是 “三大村”由政府在短时间内建好的，存在较多质量问题。另外，对比来看，北京亚运村的兴建时间比广州要早很多，早已融入中心城区。

杭州将成为继北京、广州之后，第三座举办亚运会的国内城市。今年2月杭州亚运村选址确定为萧山区钱江世纪城，有分析人士认为，虽然杭州亚运村和广州亚运城一样也将崛起于一片农田，但其与已建成区较短的空间距离和杭州智慧城市的定位会使得亚运会效应更强烈。

与广州亚运城建好主体建筑后拍卖给开发商不同的是，杭州亚运村在项目建设阶段就开始招标，目前入围且处于公示阶段的是绿城、万科、华润三家开发商，它们将独立开发不同地块。一场新的“长跑”已经开始。