“绿万之争”引起了业内的强烈争议，围绕“回款”与“海外”两个焦点，三个榜单不同数据，业内相关人士戏说“全球综合绿地，中国地产万科”，无论谁是第一，终究是“外行看门道，内行玩技巧”。

 

有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。据绿地张玉良透露，2015年绿地海外业务收入将达400亿，而我们从万科王石的微博上也看到，万科集团第四个10年（2015～2025）会议印象，合伙制、万亿、绿卡、黏连、众筹、PK……万科到底要PK谁呢？

 

据“世房网”监测，2014年有近20多家开发商谋略出海路线图，他们都有各自的战略目标，我们从出海开发商的版图与谋略上看出，并不是所有的海外大地产商都是一帆风顺的，但是值得我们敬佩的是他们都有自己独特的商业模式。

 

全球资产管理进入绿地时代

 

绿地自2012年开始，就积极踏出上海以外的发展征程，13年绿地集团海外销售额30亿元，14年新增100亿美元海外投资，目标销售收入200亿元，海外投资额累计1000亿元，最终形成了“4洲10国100城”的全球战略布局。期间，绿地成功挺进美国、澳大利亚、加拿大、英国、德国、西班牙、韩国、泰国及马来西亚等多个发达国家的核心区域，并建立了四大洲核心城市中心有绿地的优质资源配置版图。

 

海外战略是绿地集团未来十年成为全球化领军企业的重要战略，绿地集团已成为在海外规模最大、投资金额最高、地域分布最广、业态最丰富的中国房企，张玉良表示，随着绿地的专业开发能力得到海外市场的认可，除了深耕优质市场，在已进驻并产生可观效益、拥有良好前景的国家和城市适时追加投资，还将开辟潜力市场，择优储备成本合理、杠杆性强、盈利水平高的项目，形成更加优化合理的海外投资布局，除了高端住宅外，还涉及高端商业、五星级酒店、度假村、博物馆、体育馆等多元化业态。

 

绿地海外销售中心（GOC）将成为海外不动产资源最丰富的配置中心，实质上是将多元化服务品牌进行一次大整合，也是近年绿地海外战略和服务地产战略的重要性动作，以当前中国可投资资产超过一千万人民币的高净值人群的资产规模估算，未来或有1.1万亿人民币投向海外房地产市场，而出现海外置业需求如此庞大的原因在于，中国高净值人群移民、留学、投资、资产全球配置等需求的共同推动，以携程、新东方、高力国际等14家首批战略合作企业与绿地共同签约GOC一站式服务平台，将共同为海外置业消费者提供多元化服务。

  

绿地凭借雄厚的海外资金及开发实力，海外资产国家布局最广阔，海外资产配置最优质，成为中国最大的，最具实力的海外投资房企。全球资产管理开始进入绿地时代，中国最大的海外置业品牌，将致力于为中国海外置业者提供一站式的海外置业全方位指南，选择最优质保值的海外资产，并提供完善的移民，留学、养老、医疗、贷款、贷房一体化服务，实现中国家庭资产的全球化配置安全，为更多的中国人海外资产配置保驾护航。

 

万科牵铁狮门试水海外开发

 

万科实施全球视野的国际化战略，是早有预谋的，由于一时之间未找到美国本土合适的合作伙伴，一直搁浅到2012年，业内人士称万科投资北美地产项目，是开启中国房企海外投资的新时代，在02年的7月，在香港的资本市场，万科掌控南联地产随后更名为万科置业，13年万科顺利通过B转H方案，在内地长期严控房企融资环境下，万科一举拥有海外融资双平台，为国际化战略搭建平台。

 

万科试水国际化，目标客户仍在国内。万科置业与香港新世界发展联手，作价34.34亿港元投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目，走出海外投资第一步。不到一个月，万科走进旧金山，入伙铁狮门商住项目。“公司将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴万科是不会做的”，郁亮曾表示。从万科两次海外投资项目来看，万科步伐谨慎，至少满足华人集中区和有当地合作伙伴两个条件。 

 

在地区选择上，王石在达沃斯论坛表示，万科在香港进行并购，2013年前往北美开展并购，未来陆续在其他国家开展投资。在客户定位方面，万科指向国内因政策限制丧失买房资格的有钱人，郁亮说，由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，像上海一些有钱人基本丧失了买房资格，万科考虑在境外做一些中国人的房子，卖给国内的人。同时，国内移民潮为万科创造了庞大的需求客户，中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%。

 

万科的第一个海外项目是与美国地产公司铁狮门合作，而万科布局海外的地产项目，目标客户为国内因政策限制丧失购买资格的富人，万科总裁郁亮也表示，公司优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴。万科选择旧金山是因为当地华人渊源颇深，华人人口比例占到12%左右，该市唐人街是美国最大的华人社区，万科此次投资的海外项目富升街201地块项目，是铁狮门在旧金山开发的地块之一。

 

碧桂园海外与国内二八原则

 

中国开发商在全球造房子的势头愈演愈烈，随着“出海热“的持续升温，开发商的海外战略也出现了分化和调整，碧桂园就适当缩减海外业务，回归国内“主战场”，海外投资占集团的业务比例从1/3降至1/10以下，未来将以省内、省外、海外市场三分天下。

 

碧桂园国际展销中心（IEC）是国内地产行业内首个4S旗舰店系统，主要功能是为客户提供“全球优质资产配置”的咨询服务，它涵盖置业、投资、移民、留学等方面的功能。房企出海成功与否的关键在于，能否满足当地市场和国内买家海外置业两种需求之一，甚至实现“通吃”。而碧桂园在有效掌握国内需求的同时，更是开创性地挖掘全球高级客户，还将推出“高级定制”服务，在全球范围内，根据客户需求为其量身定做大宗产品业务，为其建造企业总部、金融总部或家族庄园等高级定制业务。

 

碧桂园在马来西亚一共拿了6块地，而马来西亚金海湾项目，是单盘冠军，销售业绩100个亿，其中50个亿是大陆客户完成的，碧桂园从12年的470亿元，到2014年的1288亿元，全民营销和圈层营销的功劳是居功至伟的，而IEC也是全民营销的一部分，全民营销在碧桂园不是签约率的概念，而是实打实的东西。碧桂园将在北上广深等全国13大重点城市作为首要战略基地，努力将碧桂园IEC打造成为“全球资产配置的第一品牌”。这意味着碧桂园突破传统的营销模式，正式推出全球置业、投资、移民、留学、高级定制等服务。

 

万达海外并购产业而非地产

 

目前，万达已经将开发业务扩展到欧洲、北美及澳大利亚的战略性城市。跟万科等其他大型房地产开发商一样，万达的海外征途也将从伦敦等标志性国际大都市开始。万达集团在海外的投资，我们称之为文化产业，国外称之为娱乐产业，万达一直是以娱乐产业和旅游产业的并购为主，不是以房地产投资为主。王健林表示，万达集团的战略目标是到2020年，至少二成销售收入来自海外，其中房地产收入应该较少，只是海外项目的一个方面，而文化产业方面，万达将继续做大投资。

 

万达跨国发展将采取并购和直接投资两条腿走路，主要围绕万达相关业务，在文化、旅游、零售三个产业进行。万达加快国际化步伐，收购美国AMC影院，并购英国圣汐游艇公司，投资伦敦核心区建设超五星级的万达酒店。万达在伦敦投建的万达酒店接近7亿英镑，是中国企业首次在海外投资建设的高端酒店，标志着万达品牌酒店迈出全球布局的第一步。王健林表示，世界奢华酒店市场一直被外国品牌占领，海外从来见不到中国五星级酒店。万达决定做先行者，改变这种局面。到2015年，万达开业的五星级自有品牌酒店将超过60家。“万达决定从今年起，在海外发展万达五星级酒店，计划10年内，在世界8至10个主要城市建设万达酒店。” 

 

万达的目标是至2020年海外业务要占据较大比重，而并购是必不可少的途径，未来万达海外投资继续稳步推进，不冒进但也不停滞；且在国际化方向上万达更倾向于选择在经济发达、市场成熟、规则健全的国家和地区进行投资。

 

复星中国动力嫁接全球资源

 

“人类已经不能阻止复星的海外并购”是投资圈流行的一句玩笑式的流行语，被誉为“中国的巴菲特的郭广昌”，以每月一起大的海外并购的速度在全球完成了9次收购，其行业分布更是遍及金融、餐饮等各个领域。“中国动力嫁接全球资源”的投资战略加灵活的投资方式是复星的制胜法宝，而多年的海外投资实践积累的经验更是必不可少的。在进行投资时，复星从未想过把中国和外国分开，中国已经成为世界重要的一部分，今天有很多国际的企业，其实20%、30%、40%的收入都是来自于中国，中国消费市场的繁荣已经使中国成为了世界重要的一部分。“复星就是要在全球寻找中国消费者未来生活改变的机会。”

 

复星五年前就明确提出了国际化战略，一方面积累自己寻找资源和驾驭项目的能力，包括自己内部培养的能力，以及和海外优秀的企业接触的时候，通过投资并购得来的管理运营的能力。这样的能力帮助复星在驾驭比较复杂的、有当地特色背景的企业时，有足够的安全感。另一方面积累的经验在于如何给予对方安全感。如果当地国家认为复星的投资并没有带来加分，或者复星要把好的东西拿走或变坏，则无法形成持久的战略。当整个做这件事情的利益线条里面所有人都是受益者的时候，大家做起来的时候才不会猜疑。“现在复星在整个投资的过程中非常注重与被投企业一致”。

 

前不久，复星加码海外投资，六次提价并购地中海俱乐部，对复星国际来说，此次争夺战的胜利，或许只是在欧洲业务布局上迈出的关键一步，而频频的海外并购动作终将夯实其不断扩大的海外投资版图，复星和大多数的开发企业不同，既投资型企业，同时也是资源型企业，作为投资型企业，复星的此次收购看中的是地中海俱乐部代表的旅游产业在经济大潮中的前景，而作为资源型企业，复星将借助该俱乐部开辟海外市场渠道，并通过其去整合一些高附加值的资源。因此，复星此次收购地中海俱乐部更倾向于是一种海外“实业”投资。相较之下，其对美国MIG等海外险资的一系列“加码”收购动作则称得上是一种真正的“金融”投资。

 

移资潮助推全球资产配置热

 

据中国与全球化智库数据显示：中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%。中国从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出国。其中“技术移民”与“投资移民”的比例为1∶9，因此，不少人将“投资移民”又解读为“移资潮”，它正成为中国海外移民的新趋势。

 

为何会形成如此强大的“移资潮”？其背后的推动力不仅仅是投资回报，还是对移民、留学、国外健全医疗养老制度的强大需求，这些促使海外置业逐渐成为家庭资产配置的首选。并且就投资而言，相对于国内的限购、限贷等政策，海外一些国家的贷款政策较为宽松且利率较低，加上人民币升值带来的投资回报率提升，以及海外房屋产权较国内年限更长等因素。大量的投资热钱开始向外转移。同时，伴随移民潮而来的中国地产开发商也纷纷试水海外。

 

自2012年以来，包括绿地、富力、碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、万通等20余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达数百亿美元。海外购房，中国散户把钱汇到了世界各地，中国海外房企又把钱带回中国，真的是一个“圆”，时代的“循环经济”。这是上海荒岛创始人许仰东先生所说，如此汹涌的海外置业风，真正的助推器是中国的“大地产商”们。

 

海外返销国内寻买家成主流

 

高纬环球发布的数据显示，2008年中国投资者海外房地产投资规模仅有7520万美元。2013年这一数值更是跃升至超过158亿美元，5年间增长了200多倍。2014年上半年海外房地产投资额约为51亿美元，几乎是2012年的总额。

中国的海外房地产投资主体主要是由房地产开发商、金融和投资企业、主权财富基金和个体投资者构成。在这些投资主体之外，另一支力量是中国移民。巴克莱银行于2014年9月的一项调查显示，近一半的高净值中国人正考虑在未来5年内移民到更发达的国家，在海外寻求资产安置地。

 

尽管多数中国房企的海外项目均被严格设定当地人在楼盘中的客户占比，但这些房企依然将数量有限的货源积极向国内“返销”。此外，移民人数的不断增长，也为出海房企提供了大量的需求。胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是上述房企海外项目的潜在客群。对此，多家在海外开发项目的房企负责人也表示，他们项目锁定的主要客户群就是有海外置业需求的华人。据悉，在2015年1月2日元旦火热PARTY上，韩国济州岛唯一在售纯别墅项目麒麟山庄在上海举办盛大的见面会，吸引了近200多位上海名流圈、十余家沪上知名媒体、多位业内专家及全国十家知名营销机构参会，并当场创造了18套别墅成交、11套别墅定购的可观销绩。

 

前不久，奥巴马在APEC发表演讲，欢迎繁荣中国的崛起，延长签证有效期，中国学生签证有效期将由目前的一年延长到五年，商务和旅游签证将延长到十年。业内地产人士预计，美国房产在中国可能出现奥巴马曲线。如今，美国已经宣布退出量化宽松，美元升值成为大概率事件，在这样的“跷跷板”效应下，海外投资取代国内豪宅成为富裕人群最热衷的置业去向。