德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内，许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨，部分城市的公寓价格上涨了一倍。
强劲的人口和就业增长、持续下降的失业率推高了房地产需求，而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增长。
政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。多个城市的数据证明，房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑的住房空置率接近于零。2017年，柏林市的就业率上升了0.4%。早在2015年，法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年的公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特地处盆地，这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制，进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。汉堡和杜塞尔多夫的物价也呈现强劲上涨趋势，然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。
因此，当地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此，由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升，汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁，因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年，至少在德国的大多数主要城市是这样。
图一：德国重要城市市中心内外的公寓价格对比（每平方米/欧元）
来源：Numbeo
风险展望：即使受到利率的冲击，2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题，即使出现了“利率冲击”的情况，住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。
因此，即使利率上升，我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡，因为相比德国其他大都市地区，那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来，更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中，利率风险很可能会上升。然而，利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长，价格升降趋势，还有未来可能实施的货币政策，因此显然存在着不确定性。
居留许可类型
所有来自非欧盟成员国的外国居民，无论其原籍是哪里，只要其计划停留时间超过90天，都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下，短期游客签证才能延期。
在通常情况下，外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可（必要时还应该申请工作许可证）。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外，特别是寻求庇护者和政治难民。显然，他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。
对于移居德国的一般外籍人士来说，以下各类的居留许可也许较为实用：临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。
临时居留证（Aufenthaltserlaubnis）是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况，职业和国籍。例如，与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而，如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同，则他（她）的居留许可证也将在两年后到期。
只要您的个人状态没有改变，则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而，如果您经历了跳槽，失业，离婚等过程，则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况，最好立即联系当地的外籍人士登记办公室（Ausl nderbeh rde）。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。
欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认，且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元，则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外，持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。
如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。
如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。
在德国最多可以申请多少贷款？
无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。
然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。
此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。
德国抵押贷款的税收减免政策
因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用，维护费用，维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。
50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。
图二：德国单身和已婚人士的个人所得税
计算租金所得税后还要对待征收的税款加收5.5％的团结附加费。例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。
此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。
对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。
德国抵押贷款申请条件
德国的抵押贷款申请都很直截了当，但贷款机构对申请人财务状况和其他记录的审查流程十分严格，令人望而生畏。
您需要提供的文件（需翻译成德语）包括：
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德语自我表述（Selbstauskunft）问卷；
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财产评估报告；
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就业证明（附2至12个月的工资单）；
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自雇人士必须提供额外的收入和净值证明，包括两年的资产负债表，业务和经济评估以及上一年的纳税申报表；
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最新纳税申报表；
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租赁收入凭证（若物业已提前租出）；
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有效权益证明
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过去六周内的土地登记册文件摘录。
此外，外国买家需要提供护照复印件，在某些情况下还需要提供居留许可证。
德国的独特卖点
九条边界德国与法国、卢森堡、比利时、荷兰、丹麦、波兰、捷克共和国、奥地利和瑞士接壤。它是边界最多的欧盟国家。这意味着您可以随意跳上一辆公共汽车或火车，然后在不知不觉的情况下到达其他国家。您可以在巴黎咀嚼新鲜的法式面包，或在布拉格大口吞下炖牛肉和比尔森啤酒。
低廉的生活成本与其他西方国家相比，德国的生活成本真的很低。根据咨询公司美世（Mercer）2015年发布的一项调查结果，德国首都柏林在全球生活成本最高的200个国家中排名106。伦敦名列第12，而瑞士的三个城市——苏黎世（3）、日内瓦（5）和伯尔尼（9）——均跻身前十。
迷人的美景从南部阿尔卑斯山白雪皑皑的峰顶到北部纯净怡人的沙滩，德国得天独厚，拥有多处令人赞叹不已的景观。如果您住在柏林，那您可以携亲朋好友去距离柏林不远的绝佳露营地——萨克森瑞士砂岩悬崖共度美好时光。距离慕尼黑一箭之遥的地方就有冒险胜地，您还可以潜入斯塔恩伯格湖（Lake Starnberg）那清澈透明的湖水中，享受片刻的清凉。如果您身在科隆，那您可以乘船观赏莱茵河沿岸风光……然后在德国著名的葡萄酒产区停下来品尝美酒。
豪华列车系统德国的列车可能不是您所搭乘过的最便宜的列车，但它们飞快的速度和华丽的外观一定能让您满意。搭乘列车从德国北部的汉堡到南部的慕尼黑只需要六个小时。即使您所坐的是高速城际列车（ICE train）的二等舱座位，您也可以把自己疲惫的双腿放在一个舒适，安静的隔间中，而这样的隔间在大多数国家都是头等舱的专属福利。
惹人喜爱的圣诞集市当秋天来临时，大多数国家都会弥漫着一股令人沮丧的气息。德国有悠长的冬日，进入11月下旬，全国各地的城镇中心都搭起圣诞集市后，这些地方就会变成冬季仙境。几杯德国热红酒下肚，您就会彻底忘记室外零下五度的严寒天气。
公共假期多德国设有多个公众假期，而且这些假期不会被计入每年的法定休假。部分地区在公众假期方面非常慷慨。位于德国南部，富裕繁华的巴伐利亚州每年有长达13天的公众假期。因此，除了众多企业提供的30天标准假期外，您还可以期待另外两周的长假，并用这些时间来自由探索德国及周边国家。
充分的家庭福利即使您早已成家也完全不必担心家庭生活会受到影响！德国也会向您提供多种福利。德国联邦政府为新手父母建立了一个非常大方的社会关怀体系。新手母亲和父亲双方一共可以获得长达14个月的带薪休假。除此之外，政府还会一直向您发放养育子女补贴，直到他们年满18岁。
接触中国文化的机会和便利性
德国唐人街德国首都柏林，有两个历史悠久的唐人街——东侧的利希滕堡赫兹伯格大街（Herzbergstrasse of Lichtenberg）Dong Xuan Center，还有西侧的夏洛滕堡康德斯特拉斯（Kantstrasse of Charlottenburg）（又名堪通斯特拉斯，Kantonstrasse）。德国第二大城市汉堡及其主要港口，与中国及其他亚洲国家保持着十分密切的联系。
早在20世纪30年代之前，汉堡市圣保罗区内就已经建有“中国城”（Chinesenviertel）唐人街。自2010年以来，这条唐人街又陆续进行了几次改建。该市负责主办两年一度的高级别会议——汉堡峰会：中国与欧洲相遇（Hamburg Summit: China meets Europe）。在汉堡市奥斯玛勋（Othmarschen）的易北河大道（Elbchaussee） 268号还坐落着一栋建于1921年的中国领事馆。
德国的大学德国的大学对来自所有国家的学生开放。目前德国共有约200万名注册学生，包括25万名留学生。德国的留学生占比超过10%，是世界上最受欢迎的求学之地！一开始，德国高等教育体系的多样性也许会让您感到困惑不解，但这一特色可以帮助您为将来的学业做出最好的选择。德国采用从1到6分的评分等级，1分最高（相当于A），6分最低（相当于F）。如果有几门科目的成绩不理想，那学生可能就不得不留级重新学习了。
居外德国房源推荐 德国普法尔茨州巴德诺伊埃纳尔-阿尔魏莱尔2卧1卫新房的房产，是位于Bad Neuenahr市中心的新建项目，为高品质建筑。毗邻大学，生活在这里每天都如度假。
图三：居外德国2卧1卫的房源，物业编号：41291954
104平方米，约351万人民币
居外德国房源推荐 德国柏林4卧1卫的房产，交通生活便利，景色怡人，有绿地和水域，四周是花园和露台。
图四：居外德国4卧1卫的房源，物业编号：42273685
135平方米，约453万人民币
参考来源：德意志银行研究部
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