中国房地产发展已经进入到换档的时间窗口。中国住房经营的未来看哪里？稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入，三者之间的平衡是中国租赁住房经营未来必须关注和贡献的方向。

中国房地产发展30多年毋庸置疑推动了国民经济的高速发展，推动了中国的城镇化进程并带动了居民生活环境的改善，可谓是功不可没、贡献巨大。但现在应该是进入到换档的时间窗口。一二档提供了超级的扭矩和加速度推动了GDP两位数的高速发展，但代价也是显而易见的，高企的房价、高企的租金收入比（北京58%、上海48%、德国27%），还附带了一些资源没有有效充分利用和不少房屋空置等等问题；当需要更加安全稳定的推动经济时，更高的八九档位是大势所趋，依然可以高速行驶但节能增效持久安全。因此，稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入，这三者之间的平衡是中国住房经营未来必须关注和贡献的方向。

怎么办？国家要的是经济增加值，老百姓要的是新时代更美好的生活，那我们就把居民在减掉住房开支后的可支配收入提高上去，让大家更愿意去花钱消费，在安居宜居中去为社会做贡献；方法在哪里，就需要中国做房地产行业的不能再抽鸦片了，虽然兴奋玄妙但只是及时行乐，离开高周转高负债高杠杆；喝喝茶也可以健康快乐幸福一生，坚持长期运营、坚定服务经营、做好消费产业、推动实业供给侧应用场景升级，用控制租金上涨促进消费增长“租金换消费”。

 上海地产集团“城方”品牌作为租赁住房运营管理服务的“国家队”扛旗者，在2018年初就提出“让更多人安居都市宜居生活”的企业愿景。

 十九大报告宣示“新时代”，指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”并指出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。这一问题在中国房地产经营上就表现为房价需要稳定、租金更需要稳中有降，另外实际可用于居住房源供应量需要大幅增加；满足并提升消费服务和能级更是我们必须关注和努力的方向。

 今年的《政府工作报告》也再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”“积极扩大消费和促进有效投资。顺应居民需求新变化扩大消费，着眼调结构增加投资，形成供给结构优化和总需求适度扩大的良性循环。增强消费对经济发展的基础性作用。推进消费升级，发展消费新业态新模式。”从报告中可以看出：我国的经济产业结构发生了重大的变化，第三服务产业将成为国家经济结构的主力，经济增长实现由主要依靠投资、出口拉动转向依靠消费、投资、出口协同拉动，由主要依靠第二产业带动转向依靠三次产业共同带动。

 在当下不难看出，不管是国家层面还是各级地方政府层面，都在严格推动房地产市场稳定的规范管理和租购并举的住房制度，未来很长的一个时期内这将是一种社会运营常态；改变是必然的，只是我们是否已经准备好迎接这个新时代。“消费”是龙头，而住房经营只是一种载体服务，也是一种居民日常的消费。若居民的日常生活消费是消费，载体服务也是一种刚需消费，那这两种“消费”自然就可以相互置换并一定会相互影响。

 而租赁住房市场的现状是，根据易居研究院发布的一份2017年6月全国50城房租收入比，27个城市房租收入比达到了30%以上，北京、深圳、三亚、上海位居前四位，均在48%以上，北京甚至高达58%。这些城市的房租收入比都已经高于45%，都是属于租金严重过高城市，也就是说在这些城市工作的租房人群，每月一半甚至超过一半的收入都用于付房租。市场上普遍认为，房租收入比在25%以内是合理，房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则表明房租压力过大。 

而同样对比一下国外，以住房租赁制度环境和发展经验非常值得中国借鉴的德国为例，众所周知，德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，是租赁比率最高的国家，根据德国联邦统计局数据显示，超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。德国将租金增长率控制在经济增速之内。19世纪《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%，2015年，规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%。目前德国的房租收入比在27%左右。 

 

根据2015年人口普查报告，流动人口中租赁人口占比为67.3%，按上海统计公报数据，以近五年来外来常住人口及近三年高校毕业生增速，亿翰智库预测，到2023年，上海将有681.4万的租赁人口，人均可支配收入达10万元，人均消费支出6万元，上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元，房租收入比保守估计为45%，实际或超50%。如果根据测算的租金和收入水平，预测到2023年，房租收入比每降低10%，将拉动消费增加700-850亿。 

 

在这个庞大的消费额中，可以产生约30%的毛利率，是一笔非常可观的数字，也是一门长久的生意，值得中国住房租赁行业来研究和实践。对于上海地产租赁住房运营服务品牌城方而言，一开始想的就是70年的生意，城方认定自己是消费服务经营类公司，不是房地产经营公司，所以做的事情也应该是服务经营。

上海市委书记李强说“真正的人才，最看重的是成长的舞台、发展的空间。”营造有利于人才成长发展的良好生态。不仅仅是上海，所有的一二线城市人才服务关键都在于 “为城留人、助人兴城”，通过安居服务吸引人才并留住人才，在关注人才就业的同时提供各种发展机会和平台，推动城市“职住平衡”健康发展和社会资源的高效匹配，这样才会有更多的人安居都市宜居生活，才会有更多的创新创业和更多企业的健康发展。作为安居宜居载体服务的经营管理主体，中国的住房经营企业在普遍关注生活服务的同时也需要同时关注发展服务。上海地产集团“城方”租赁住房运营服务品牌，建立伊始就提供了“6大生活”+“4大发展”的业务模型。