伟大的企业，至少经历过一次重大的危机。

为什么？

一方面，危机到来的的时候，企业对外的能力、内部的管理问题、以及员工的忠诚度，将经历考验，烈火炼出的才是真金。

另一方面，危机会干掉大量同行，存活下来的最优秀者，则将拥有整个市场。

地产行业目前正处在一个很关键的阶段。历史上持续最久、且将持续的强调控政策，加上主流市场逐渐从增量转向存量，正在改变行业的底层逻辑。

如果到某个时刻，房价每年的涨幅，低于房企加杠杆之后的资金成本，那么储存开发能力之外的土地就是没有意义的。

许多房企处在焦虑和不安中，他们通过裁员、卖地降杠杆，来缓解这种焦虑，大家身边都有例子。

今天明源君主要说三件事情：

正在冲千亿的中型房企，如果基础扎得不牢，是所有房企中最危险的。

“大而不能倒”是个伪命题，已经或即将破千亿的房企，也可能遭遇危机被收购。

 靠能力吃饭的房企，将赢来千载难逢的机会。

01、中型房企

最有可能倒在盲目冲千亿的路上

说中型房企最危险，是因为他们正面对着有史以来最复杂的地产市场。

现在全国的楼市：

第一不能依照城市发展水平，按一线、二线、三线来划分。

第二不能依照供需关系，按供大于求、供需平衡、供不应求来划分。

第三不能依照政策严厉程度，按调控政策最严、中等、一般来划分。

现在的楼市，其实是上面三条的排列组合，最终至少有27类地产市场，甚至更多。举例来说，甲、乙同样是二线城市，还有以下共同点：限价、限购、限贷、限售都有，限价按照“地价+成本+一定比例利润”的逻辑；供需相对平衡。按照上面的逻辑，他们应该是27类中的同一类市场，可是事实上其市场完全不同。

甲城市即将入市的项目中，60%是3年前拿的地，楼面价1万2左右，批复的限价在2万左右。去年拿地、楼面价在3万左右的项目，即使能获得4万的价格批复，也不敢开盘，因为根本无法和限价2万的那些项目竞争，可继续等下去就将持续付出财务等成本，最终可能亏本……

乙城市即将入市的项目，80%是近2年拿的地，楼面价都在3万左右，批复的售价都在4万左右，所有项目都可以随时开盘……

这种复杂的情况以前是不存在的，没有限价的市场，价格是由客户购买力决定的。比如甲城市所有的项目都可以卖4万，无非是拿地早的多赚一些，拿地晚的少赚一些……

在市场如此复杂的情况下，之前曾快速扩张、比较盲目的中型房企无疑是最痛苦的。

为什么？

1、小型房企只有几个项目，管理层可以关注到每个项目

小房企一般可以分为2类。

第一类是管理层能力很强的小房企，高层可以关注到每个项目，对每个项目的情况都很熟悉，就和自己的孩子一样知根知底，每个项目都经过精确计算，只有赚多赚少，不存在可能亏本的问题。其产品由管理层直接操盘，一般也很好，敢于和大房企的项目一对一PK。不管市场多么复杂，如何变化，这类小房企都可以灵活应对，没有问题。

第二类是能力比较弱的小房企，他们并不纠结，实在不行，就卖掉项目退出地产行业。

2、大型房企全国布局，有完整的体系，拿地有节奏，排列组合之后，可以应对复杂局面

就产品来说，大型房企内有几条乃至十几条产品线，各种装修方案，完整的供应链，各种营销预案等等，通过不同的排列组合，可以应对各种复杂局面。

就抗风险能力来说，其获取的土地，有早年便宜的，也有近年贵的，而且分布在各个区域、各线城市。其可以通过各个项目开发节奏的调整，互相支援，最终度过难关。

3、正在冲千亿的一些中型房企，有全国布局却不平衡；土地集中在最近2年很贵；管理层无法关注到每个项目，内部体系也没有形成；抗风险能力有限，又不甘心轻易退出

这类房企的内部管理体系、产品体系，事实上还没有真正形成，在遇到复杂局面的时候，只有因地制宜，个别判断。

但是，他们拿的地又分布在全国各地，比较多，管理层不可能关注到每个项目的细节。而因为正在扩张品牌有限，其项目总、区域总能力未必很强，作为操盘手很有可能判断失误，在正面对抗中也很可能打不过巨头。

最麻烦的地方在于：

从空间层面来讲，他们虽然号称“全国布局”，但是实际上普遍只有3-4个城市或者区域，一旦有3个城市不那么景气，整个公司都会出问题。

从时间层面来讲，他们前两年为了迅速扩大规模，拿到地就很快做项目出手，而且不断加杠杆，目前其手里已经没有便宜的地，都是近2年新拿的高价地。

如果楼市持续上行，中型房企的这些问题都不是问题，随着规模进一步扩大，他们会变成大型房企。可是一旦楼市下行，或者持续横盘，这些地就成了烫手的山芋。

他们将无法享受规模带来的红利，却将遭遇所有规模带来的麻烦。

他们又不甘心像小房企一样退出，所以一定会支撑到最后，因为资金链断裂或者亏损，而被收购……

那么，是不是大型房企、千亿房企就一定安全呢？

明源君认为，他们当然比中型、小型房企安全多了。

但是，“大而不能倒”这件事情本身并不存在，杠杆加得太高的千亿房企，一旦市场逻辑发生根本改变，自己内部出现整体性的问题，将没有人能拯救。

02、大而不倒是个伪命题，大不等于强

当高杆杠遭遇行业逻辑变化就会有危险

行业逻辑发生变化的时候，巨头会出现怎样的问题？

大家先一起来看看美国2个地产巨头，在次贷危机之后的表现。

桑达克斯（Centex）公司曾是与Pulte、DR Horton以及Lennar齐名的美国四大房地产商之一，受次贷危机影响，于2009年8月18日被美国最大的房地产商帕尔迪（Pulte）收购。

而收购桑达克斯的帕尔迪，之前的日子也并不好过。

在2004年年报中，帕尔迪曾经很骄傲地认为它54年的持续盈利受益于严守财务纪律。2005年与2006年，帕尔迪公司继续开创盈利记录。可2007年上半年，帕尔迪亏损5.08亿美元，每股亏损2.01美元，为了活下去，最终亏本出售了大量土地。

为什么会出现这种情况？

主要原因就是：

帕尔迪在危机来临前仍在持续增加土地储备，而因为行业逻辑因为危机发生根本改变，这些土地储备没有成为企业的竞争优势，反而成为了企业的负担。

表现在数字上：

2007年上半年，在平均房价与上年同期相比只下跌了3.03%的情况下，帕尔迪的售房利润率却从21.95%猛跌至-4.29%，原因是平均成本反而上升了。

2007年上半年，帕尔迪销售和管理费用占房屋销售收入的比例为15.6%，而上年同期仅为8.9%。

我国的楼市，过去有一个持续多年的逻辑，那就是：房价永远涨。

如果没有这个逻辑存在，那么房企的很多行为，都是有问题的。

举例来说，如果一家房企只有10亿自有资金，却用高杠杆做了150亿的项目，资金成本是12%。那么，如果房价没有上涨，不管如何快周转，它都会亏本。

我国政府已经多次表态，要稳楼市，不会让楼市大涨大跌，明源君相信政府也有这个能力。

可是，如果房企借钱太贵、杠杆太高、拿地价格还高，楼市整体2年不涨，或者下跌2%，都可能是致命的打击。

要知道，上面提到的桑达克斯、帕尔迪所用的杠杆，远不如我国某些房企。

明源君认为，“大”不等于“强”。

有的地产巨头，非常集权，全国一盘棋、一个逻辑、一个标准。市场调查、设计、营销，都迎合老板趣味。行业逻辑不发生变化，大家一起赚钱。行业逻辑一旦发生变化，就是整个企业的问题，没有人能站出来顶住塌下来的天。

还有的巨头，迷信规模，不计后果地扩张，认为规模一定带来安全。爬到山顶却发现，山丘那边无人等候。

对于巨头来说，只要国内还有一半以上市场不错，就可以内部调剂保证安全，可是如果有一半以上不再上涨，或者略有下跌呢？

一旦行业逻辑整体发生变化，手里很贵的土地储备，不再是资本而成了累赘。

事实上，因为规模太大，一旦出了整体性的问题，也没有人能拯救巨头。

巴别塔之所以无法建成，不在于上层不好修，而在于塔越高，需要的基础越要结实，而世界上其实没有那么结实的基础。而且，塔越高，越容易有结构不稳定的问题，一阵大风都是很大威胁……

如果行业逻辑发生变化，什么样的企业可以逆袭呢？靠能力吃饭的房企！

这时候行业的规则，将如毛主席所说：存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。

03、结语：活下来的房企

将凭能力赢得整个春天

帕尔迪虽然有过大的亏损，但它活下来了，还收购了桑达克斯。

如果到某个时刻，房价每年的涨幅，低于房企加杠杆之后的资金成本，那么储存开发能力之外的土地就是没有意义的。

这时候的房企，规模是建立在能力而非杠杆和资本的基础上，赚取的钱，也将是能力的钱。

事实上，现在我们已经能看到建立在能力基础之上的房企的存在，比如以小股操盘为主要模式、规模中等的朗诗；以代建为主要模式，规模中等的绿城管理……他们发展凭借的都不是土地储备，而是品牌、产品力、管理能力的输出。

而以产品、能力著称的房企，内部文化也不会迷信规模，而是有很多别的追求：

比如提高客户满意度、赚服务的钱；再比如产品创新，把产品艺术化，创造可以载入史册的建筑。