深圳出现全国首个现房销售试点

9月21日，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部，据媒体报道，在上报的材料中提到：降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

对此，省房协的相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后，现房销售试点就亮相了，这给最近本就已经是惊弓之鸟的楼市又鸣了一枪。

根据《证券时报》报道称，全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。

时间回拨至2016年6月，为防止地王频现，抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

本以为采取“现售制+暗标”的出让方式，既增加地块的运营成本，提高开发商门槛，又能避免拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价。没想到，这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情。

当天，有18家房企及联合体参与投标，其中包括电建+金茂联合体、中海+中铁联合体、葛洲坝、招商地产、金地、碧桂园、万科等全国性知名房企，并且多数为央企。最终，电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元/平方米，远远超过该区域新房成交均价（4.3万元/平方米），刷新深圳地王纪录。

当时有业内人士预计，该项目至少要卖到8万才能赚钱。

时隔2年，该项目终于正式亮相。中国金茂表示，在绿色健康和智慧科技两方面升级，将该项目打造成为珠三角地区的标杆金茂府项目。

不过，有业内人士认为，在当前深圳房地产市场降温、改善需求陷入观望的背景下，该昔日地王项目以高品质、高价格入市后，市场接受程度还有待观察。

预售制缺点越来越突出

现行的商品房预售制来源于香港，并在1994年出台的《城市房地产管理法》中正式提出，意思是允许开发商将正在建设当中的房子预先出售，收取预付款的一项新房买卖制度。

当时由于房屋紧缺、中国的房地产市场尚处于起步阶段，商品房预售制有其正面意义，但是进入新阶段，商品房预售制的缺点也越来越突出。

1、在预售当中购房人预先缴纳了全部款项（含银行贷款），购房人对房屋的质量难以把控，同时也存在因开发商资金断链无法完工而使购房人蒙受巨大损失的风险。据悉，不少的开发商在楼盘还没封顶时就开始预售，而从开盘到入住一般也用一两年才可以入住，对购房人是一种考验。

2、预付款的资金全部进入开发商的账户中，一方面会放大杠杆的倍数，开发商在拿到这些钱后可以向银行申请贷款，开发更多的项目，而源源不断预付-贷款-开发之间的循环将无限放大杠杆的倍数，一旦资金断链极易产生系统性风险。

基于此，社会上一直有人呼吁取消现行的商品房预售制度

取消预售制不该一刀切

取消商品房预售制，有助于降低房企负债，也有助于降低中国的宏观杠杆率，但短期来说来会给开发商带来资金压力，有的甚至存在破产倒闭的可能！

中原地产首席分析师张大伟认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。

当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。“预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。”他说。

取消商品房预售制最大的考验就是那些规模小、资金实力较弱的房企，如果成行，未来房地产领域大鱼吃小鱼的态势将会更加白热化。

那么对于房价？

以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。

上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。

再结合广东省的实际情况看，广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高，近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间，取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击，短期将大规模缩减土地出让金，长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给，难免会形成较大的房价上涨预期。

南京会跟进么？

9月11日，住建部房地产市场监管司向湖北、四川、江苏、河南、广东、辽宁等6省下发了一封函件。该函件要求对于包括商品房预售制度在内的现有行政许可事项进行清理和论证。

虽然住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。

然而此次深圳的现房销售试点亮相，是不是说明取消商品房预售制离我们越来越近了呢？

（内容综合来源：证券时报、华尔街见闻网、小白读财经）