买房的时候，拿到户型图之后，一看面积好大，心中一喜下单买了，由于现阶段买房，期房是较多的，真正的现房微乎其微，如果是现房，完全可以去感受一下现场，面积大小一目了然，期房那就有很大的水分，不直观，真正建筑面积的得房率，有多高，有很大的说法，多层，小高层，高层，洋房，LOFT，别墅的得房率是不一样的，得房率最高的就是LOFT户型，还有多层房；

得房率的计算，有时候是比较复杂的，这里面参合最多的就是，公摊面积，赠送面积等等；

大概在两年前，那时候三四线房价正低迷，想储备点房源，去看了一套小两室的房子，70多平米，但是设计的时候，是两室一厅的房子，实际上房子的进门正对的地方，还有一个全屋顶的平台，这个平台，实际上完全可以装上窗户，就是一个卧室，无形中多出来一个卧室，变成了三室一厅，心中甚喜，但是，其他的卧室，说实话，实在是太小了，放一张床就没地方，但是这个户型非常的吸引人；

这个房子的得房率，加上送的平台，可以说达到了90以上，这样的高层房子，实属罕见；

但是，由于房子的结构问题，光线问题，还是选择了放弃，再次说明，赠送面积虽好，有诱惑，但是还是要考虑他的实用性，今天聊的就是一个房子的得房率，接下来好好聊聊！

第一：公摊面积都有哪些，怎么计算？

公摊面积，一般包括电梯井，公共用房，物业管理用房，设备间用房，管道井，楼梯，门厅过道，垃圾道，变电室，公共墙体等等，之前北方供暖的时候，还有供暖锅炉房，现在都基本上集中供暖，理论上只有一个管理阀门，就简单多了；

公摊面积的一些常识，买房的时候，一定要知晓；

一是公摊面积怎么计算，公摊面积，是根据面积计算的，而不是户数计算的，总公摊面积/套内建筑面积=计算出一个公摊系数，一套房的套内面积是多少，减去公摊面积，就是理论上的得房率，这是最基本的算法，赠送面积除外；

二是公摊面积并非越小越好，公摊面积太小了，代表公共建筑设施减少，影响住宅居住品质，楼层越高公摊面积越大，商业用房公摊面积最大，因为公共服务更多，另外，零公摊的面积的宣传，都是说瞎话；

三是公摊面积大概比例，多层房子公摊系数在8-10%之间，小高层12-15%之间，高层公摊面积在15-25%之间，别墅最低5%左右，商业用房最高达到45%以上，都是大概率事件，商业用房走廊，电梯，以及公共配套更多，公摊系数也越大；

四是公摊面积也可以自己去计算，或者要求开发商出具一个数据，或者写进合同也是合理的，一般人并不在意，但是太亏面积可以核实；

第二：赠送面积，是不是就是最划算的？

赠送的面积，如果能够合理利用，可以提高得房率，但是这些赠送的面积，也有很多的说法，不要被开发商忽悠了，为什么呢？

赠送面积固然是好的，但是不能因为赠送的面积，而成为选房的标准，只可以算做是锦上添花，绝不能当做理所应当的购买条件，户型还是需要合理设计！

一是哪些面积，本来就是你的呢？

露天阳台，入户花园只计算一半的面积，这都是常识，净高低于2.1米的地下室，阁楼，落地飘窗都是不计算面积的，实际上都会收费，一般几百钱一平米的地下室，每个人应该都付费了，只不过开发商，打了一个插边球，个人不知道而已，为什么开发商赠送你呢？

这个事是关于开发商的一些利益的事情，不计算面积的部分，开发商可以少交税，赠送给用户，换来营销效果，对开发商来讲是一箭双雕；

为什么地下室，都是很便宜，没有房产证，没有任何手续，只有一个协议呢？

二是赠送的面积，都有哪些应该注意的事项呢？

赠送的面积，基本上没有产权，法律保护就更加的扯淡了，赠送面积合理利用，不能影响主建筑，另外，就是注意城管找你；

有些时候赠送面积，也是花了钱的，例如顶层赠送阁楼，阁楼一般都是不收费，但是顶层或按照所有楼层最佳高卖给你，多层的房子，会按照三四楼的价格卖给你，实际上等于花了钱买的房子，但是这些房子没有任何的手续，产权等等；

开发商最喜欢用，两房变三房，买一层送一层的噱头来宣传推广，去看房的时候，一定要了解实质，算清楚自己的帐，了解清楚自己的需求，甚至要提前设计好怎么装修，效果最好，才可以出手购买；

第三：2014年后新规后的建筑市场，赠送面积成为了历史；

为什么还有市场上，赠送面积的情况，这就是已经审批的房子，还是按照旧的执行，2014年7月1号以后审批规划的房子，就不在有赠送面积这么一说了，大的飘窗，入户花园，没有围起来的阳台，2.2米以下的地下室，一些复式户型的夹层面积，2.2米都要进行计算面积，这些面积只不过按照一半计算，地下室可以就产权证了，只不过是一半的价格；

购房成本会增加是一定的，但是房价更加实诚，也是有可能的，这会直接影响到一些小区的容积率，居住密度降低，但是未来想买小户型的房子可能越来越难了，开发商也不屑于建造这样的利润空间变小的房子；

得房率，还得按照传统的计算方式，应该是最正确的，那么得房率，用户业主会更加的在乎，开发商要做好数据，别糊弄业主。