文/王志

11月5日，深圳市规土委发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（下称“规划”）征求意见稿，在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作。据该份规划，综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里。

其中，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

规划显示，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

值得一提的是，关于综合整治的参与者方面，规划明确表示，鼓励多方主体参与城中村综合整治，继受单位可依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。

这一规划，更加强化政府在城中村更新工作中的主导和统筹作用，通过协调多种存量开发实施手段，控制城中村改造节奏。在城中村住房规模化统租改造方面，对各区在综合整治分区内进行规范引导，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

对城中村租赁管理方面，政府也在加强力度，并就租户最为关心的房租定价问题作了规定：要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。此外，关于城中村存量房屋开展规模化租赁业务方面，政府也将进行引导。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房，可全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

早于去年8月28日，深圳市规土委就发布了《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）。其中，关于规模化租房租赁业务就有专门提及“‘十三五’”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。”

今年6月，万科在推进其“万村计划”进驻清湖新村进行改造时，就一度将房企长租公寓业务与租户的矛盾尖锐化。后者担心房企进村后，房租会上涨得厉害，经济压力承受不住而被迫离开深圳。由此，房企的进村计划受到了来自租户层面前所未有的阻力。

正如深圳资深地产媒体人朱罗纪所说，此次征求意见稿出台，说明了上次以万村计划为代表的开发商，围猎“城中村”引起了很大的社会反响。

关于上述征求意见稿，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，其可分为近期和远期两个大的目标。单近期目标来说，是以“稳”字当头。近来，整个楼市形势不是特别好，该意见稿的出台是为了稳定整个房地产开发和城市旧村改造，避免出乱，这是一阶段性与政策调控关联的目标。但其远期目标所占的比重更大，即配合深圳市政府出台二次房改的大方向。二次房改要建设大量的保障房，而深圳又是一缺地的城市，其用地来源主要还是从原有的旧村旧城里面腾挪土地。

据其分析，尤其是原关内的土地非常精贵，所以城中村必须控制好，否则，将来政府既定的二次房改战略目标——2035年170万套的总量，其中60%的用于保障房建设的任务就难以完成。现在，大面积的对原特区城中村实施这一战略控制。不许进行拆迁式改造，完全用于保障房，特别是租赁式住房问题建设，围绕这两个大的战略目标来推出，这完全是作为长远的深圳战略构想。

这一意见稿除了对大的方向把控以外，其还具有灵活性。它提出了一个界定范围，如有特殊需要，可采取总体综合性的占补平衡方式，去做一入一出的替换策略，这解决了特事特办的需要。

宋丁表示，总体来说，意见稿既稳定了目前整体的开发方向，也留出了一定灵活空间，并可根据具体情况去推动这一灵活空间，来保证其在稳定的基础上合理发展。

深职院房地产研究所所长邓志旺则认为，这是对深圳城中村改造的长远规划，也是对先前以推倒重来为主的城市更新方法的纠错。意见征求稿明确规定了以综合整治为主，可以控制城中村推倒重来过快的速度问题。因为推倒重来过快，会带来住房供给不够和居住成本上升过快等问题。