过去几年，澳洲最热门的两大城市悉尼和墨尔本的房地产热潮一直占据澳洲各大媒体头条。全球投资者蜂拥而至，置业热潮一直持续到今年年初。

随着澳洲各大银行加息模式的开启，同时贷款政策又未见松动，悉尼，墨尔本以及各大首府城市的房价应声下跌。下滑通道的开启，使得投资者关心的不再是房价是否会下跌，而是什么时候开始触底回调。

那么，澳洲是否仍然是海外置业的优选国？如何选择最具投资价值的房产项目？置业澳洲是为了追求资本增长，还是租金回报？购置和持有澳洲房产分别有什么成本？房产质量和投资人的资产安全，又如何能得到保护？

对于投资人来说，要弄清楚这些问题是非常必要的。

解密一：造成澳洲房地产下行的主要原因是什么？

首先分析一下，造成现阶段澳洲房产下行的最主要原因是什么？银行信贷供应收紧。早在2016年，以澳新、国民、西太、联邦四大行为首的澳洲本土银行对海外客户关闭了贷款通道。而现在，不仅是海外人士，就连有澳洲本地身份的投资者申请贷款的难度也大大增加。

所以，澳洲房地产下行的根本原因不是经济衰弱，而是信贷收紧，政府有意为之。这次的动作是澳洲储备银行通过澳洲监管银行机构做出的决策，最主要的作用是要抑制房产市场过热而产生泡沫。

悉尼和墨尔本，作为澳洲房产市场的领头羊，拍卖清空率走低是意料之中。也只有如此，才能让澳洲的房产市场不会像过山车，波峰波谷交替，而是一个减速。这样稳定持久的上升，才是更健康、更持久的发展。

根据当前市场表现，大多数的业界人士认为，目前的房产市场只是回调，房地产市场的降温仍然是有序的，几乎没有不良销售的迹象。

解密二：澳洲仍然是海外置业的优选国吗？

在房市下行的背景下，澳洲仍然是海外置业的优选国吗？中长期来看，澳洲的房地产市场是世界上最稳定的市场之一，因为有很多的基本面因素支持。

澳洲经济状态良好

2018年9月统计，澳洲第二季度GDP同比增长3.4%，这是自2012年初以来最强劲的经济增长速度，创6年新高。至此，澳大利亚已有27年没有出现经济衰退，年平均增长额为3.3%，累计增长几乎是德国的3倍；居民收入中位数的增长速度是美国的4倍。在全球范围来说，都是极为罕见的。

同时，澳洲出口额也增长了4%，2018年全年的总出口额很有可能首次突破4000亿澳元，合2万亿人民币。事实上，澳洲储备银行认为澳洲出口将持续增加，将重现强劲的经济增长。

高人口增长率

澳洲统计局数据显示，自 2009 年起，澳洲人口增长率维持在 2.1% 左右，其中 7 成是海外移民。最近5年，澳洲人口更是迅猛增长，墨尔本、悉尼、布里斯班分别以12.13%，9.84%，9.91%的比例增长。今年澳洲的人口突破了2500万，这一目标达成比澳洲人口普查局先前预估的2033年提前了15年。

此外，澳洲人口特别集中，近70%的澳大利亚人生活在8个首府城市。这样的人口集中程度，再加上长期住房供应不足（尤其是在悉尼和墨尔本），令房价坚如磐石。

预计未来十年，澳洲政府计划投资750亿澳币用于澳洲8个首府城市的基础建设。基建带动就业，就业带动人口，人口拉动房价，这是个良性循环的过程。

全球财富排行榜领先

澳洲是个富有的国家，这在瑞士信贷研究所2018年全球财富报告中得到证实。报告显示，每个澳洲成人的财富中位数为191,453美元。不仅超过了传统的英美加和北欧等国，还超过瑞士成为全世界家庭财富最高的国家。

总而言之，现阶段澳洲房价正处于调整期，但其实并不是坏事，因为此轮房价调整并非由供需引起，而是受多重不利政策的影响。现在回调一下，反而有利于房地产市场的长期健康。需要强调一下，澳洲房产从来不适合短线“炒房”，无论是投资还是自住，澳洲的房子都必须长期持有才有得赚。

解密三：如何选择最具投资价值的澳洲房产项目？

澳大利亚的经济发展被看作是发达国家中最成功的典范，未来５年澳大利亚经济增长率将是主要发达经济体中最高的。由于澳洲的经济恢复能力和潜力巨大，现如今澳大利亚的信用评级为最高等级的AAA，让澳洲成为全球具有吸引力的投资圣地。

投资澳洲房地产的住宅项目种类包括：公寓、独栋别墅、联排别墅、双拼/多拼别墅，以及住宅土地。如何选择最具投资价值的房地产？需要确定购买的澳洲房产，从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面，都是经过精心挑选的最具投资潜力的项目。可根据以上因素来做出最佳选择，或咨询专业的海外置业顾问。

关于区域选择

在不同城市投资的区别总体相差不大，只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异，而每个州的购房成本比如印花税也各有不同，所以要具体分析。

一般来说，墨尔本，悉尼、布里斯班和黄金海岸升值潜力相对其他城市而言会更大一些。目前墨尔本的平均租金产出率为 4.7% （年租金收入占房价的比例），扣除持有费用的净租金产出率为3.8% 。

关于房型选择

关于房型选择，由于澳洲是有社区规划的，为了保持社区的统一性，会按照统一的建筑标准设计。当然也可以在原有房型的基础上稍加改动，需要额外付款。

澳洲别墅有单层也有双层，从投资回报率而言，单层的租金回报率更高，而双层更适合自己居住。所以单层还是双层，都可以根据客户的选择来定制。

解密四：澳洲置业的投资目标，是追求资本增长，还是租金回报？

如果想投资澳洲地产，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长，还是租金回报。通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系——即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。

土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以对于一处房产来说，其所拥有土地面积（Land Component）越大，其资本增长的潜力也就越大；这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。

而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就相对小一些。

对于出租而言，在澳洲只要不是非常偏远及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，墨尔本的空置率低于2%，悉尼低于1.8%，也就是说一百套房屋里只有2-3套租不出去。所以只要物业租金价格合理，房子就会比较抢手。

通常状况下，业主也不需要为租客准备生活设施，家具等用品；除非租客有特别要求，愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。

解密五：购置和持有澳洲房产的成本有哪些？

澳洲没有传统意义上的“房产证”，澳洲的是地契证明，这份证件是一张印有公章的纸，上面有相应的编码，在澳洲的房地产管理局都能查到房子的信息，来证明业主的身份。

购置房产阶段

海外人士投资或购买澳洲房产，除了房屋价格之外的购房成本还包括：政府印花税，律师费，产权过户费等。

如果看中澳洲房产想要购买，根据在澳洲买房交费的大致程序，客户共涉及3次汇款：

（1）支付订金预定房源，提供个人的身份证明和护照，订金在支付首付后退还；

（2）律师会帮你讲解合同，合同签订后14天之内支付10%的首付款；

（3）在交房日前，需要支付90%的尾款，以及律师费、印花税和成交杂费。

客户在购房过程中共涉及3个帐户：买方律师信用账户；卖方律师信用账户；用于收取租金收入的客户个人的澳洲账户。

澳大利亚专业分工明细，买房必须聘请律师协助交易。律师会对客户解释房屋购买合同的相关细节，并全程协助客户办理房屋所有权证。目前收费约1500~2000澳元，视客户购买公寓还是独栋别墅，以及律所的知名度不同而略有不同。

持有房产阶段

在房屋持有阶段，有物业费，市政费、排污水费、房屋租赁管理费、房屋保险费等支出。

（1）物业管理费根据开发商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度；（1房-3房的费用也根据面积不同而相应不同）。

（2）市政管理费（Council Rate）通常为$1,000-1,200/每年。

（3）排污费（Water Rate），一般在$698-$1,000之间，在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则由租客支付。

（4）土地税（Land Tax）根据政府评估的土地价值对应的税基而定。州与州之间的税费也不同。

（5）房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在$300—$500/每年不等。

解密六：投资者出租和抛售澳洲房产后，是否需要纳税？

根据澳洲税法规定，一般说来只要住所在澳洲境内，就算你不在澳洲或在澳洲居留满183天以上者（海外投资人），便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务。不论其所得来自澳洲境内或海外，均需向澳洲国税局申报所得税。澳洲财务年度从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得需申报个人所得税。

投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？根据澳洲法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金，但该收入是出租后的净收入。 同时，澳洲有负扣税优惠，物业的各项开支可用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后需要支付增值税。2017年7月1日后，海外买家出售澳洲房产单套达到75万澳币及以上，需要预扣实际出售价值的12.5%，但实际客户可以通过请税务师申报来降低税率，如售价未达到75万，则增值部分按照个人所得税自主申报缴纳。

投资者把在澳洲的房产卖出后，以下开支都可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支。具体包括：

租房广告费、物业管理费、借款手续费、清洁费、市政费、房屋设施折旧、园艺和锄草费用、房产保险、房贷利息、地税、法务费、除虫费、 房屋中介代管费、房屋维护维修费、房屋造价折旧、文具，电话费和邮费、水费、其它房屋出租杂费。

解密七：在澳洲置业，一定要找律师吗？投资权益如何得到保障？

根据澳洲法律规定，在您买房时，必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的，且完全为您服务。律师会详细地为您解释所有的法律条文，包括在购房中您的权利和义务。

律师是值得投资者信任的。在澳洲，律师是非常受人尊敬的行业，在网上可以查到每个律师的编号，在澳大利亚买卖房屋、必须通过律师进行产权调查。交易资金是在政府的监管账户下，律师来行使权利和义务的。

如果房屋出现了质量问题该如何处理？从以下几点可以得到保障：

首先，房地产开发商会有7年的结构担保；

同时，澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险，保期7年。如有问题，保险公司会负责赔偿；

此外，澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序，地方政府专员要对交工的房产检验，买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

在投资人资产安全的保护方面，澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。而且，根据澳洲法律规定，澳洲房地产是可以由子女继承的，并且没有遗产税，产权也没有人数的限制。