文/黎珏伶

深圳城中村

寸土寸金的深圳，房屋推倒重来是一次重要的财富分配过程，开发商、原居民、政府各有所获。因此，介入推倒重来的“城市更新”，深圳普通人、地产商趋之若鹜。

2018年末，深圳市政府推出《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》，规定纳入综合整治的城中村不得列入推倒重来式“城市更新”的计划，这对于投资敏感、房价飙升的深圳房地产市场而言，无疑是一颗重磅炸弹。

城中村居民站出来，不要综合整治要拆迁；地产商站出来，前期已介入的项目成本高企，希望得到宽限。对于普通人来说，可能就是失去了一次参与财富重新分配的投资机会。

未来，开发商如何做城市更新？普通人投资城市更新项目的风险点在哪里？“工改工”公寓价值多少？这都需要从新的政策背景出发重新思考。

以下，为深圳城市更新资深人士、合一城市更新集团创始人兼董事总经理罗宇给出的答案。

进入高位盘整期，开发商该如何在深圳做城市更新？

罗宇：在旧改里面，一级开发熟化出地的能力往往决定了拓展能力，很多项目吃得下就要消化得了。深圳城市更新本质上是一场跨周期的投资，更考验现金流的平衡，某种程度上更适合股权类投资者。

从全世界范围的大都市发展历史来看，其实城市更新是个常态化行为，而不是短期行为。开放商在深圳做城市更新项目应该向香港学习，香港有些旧改盘做了十年才拿出来卖，本质上是在收获城市土地升值的红利。

从公开的上市房企财务报表来看，香港一些重要房企的负债率大概只有20%，而且资金成本比较便宜，而国内的一些房企的负债率达到了70%-80%，而且资金成本高昂。要注意的是，负债率很多时候并没有把一些隐形的负债体现出来，这就带给我们一个很重要的启示：内地房企背着沉重的负债压力做旧改，希望实现高周转，但是进入旧改这样一个长周期投资开发的领域，就必须要调整思维、策略和商业模式。

面对政策法规以及城市规划的变化和波动，我认为开发商在深圳做城市更新应该有一套自己独立的投资逻辑、商业模式和决策机制。在深圳做城市更新不是做高周转的，而是跨周期投资，收获的是长周期一二级开发联动后城市土地升值的红利，房企应该一步一个脚印，把项目扎扎实实往前推进，用心去孵化、熟化，这就需要花费大量的时间、精力和金钱。

很多在二三四线城市做惯了高周转的开发商，带着高周转模式进入深圳，这本身就是一个矛盾，如果不改变这种高周转模式，很难在深圳做好旧改。所以我建议在深圳做城市更新的开发企业，必须接受基于深圳政策规划和市场规则所形成的独特的投资开发体系，基于深圳的现实情况建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好旧改。

普通人怎么投资旧改？

罗宇：对一些普通人来说，如果要投资旧改，我认为要非常之慎重。当前市场上普通人投资旧改有三种主要方式，第一种是投资旧改基金，通过旧改基金投向旧改项目，这要看重旧改基金本身的操盘能力、管理项目的能力，包括募集资金投向项目、管理项目、退出项目。

第二种是投资一些具备城市更新或者棚改的旧小区房产。如果不考虑限购政策的影响，投资这种房产确实有获利空间，但这个项目在不在棚户区改造范围之内，到底能不能走向棚改，或者有机会并入到大的旧改单元里去立项等等，都是一些需要去考虑的现实因素。

第三种就是买小产权房，这本身是一种不合法行为。由于现实中存在比较大的获利空间，这个要具体情况具体考虑。

列入2018-2025年的综合整治的城中村，能否投资？

罗宇：小产权房可以归为两类，一类是整栋农民房，一般建筑面积超过480平方米；第二类是像统建楼一样、散卖的小产权房，这两类房产在法律上都不允许买卖。

一些在国有未出让土地上建起来的小产权房，政府会严格按照政策强制征收和强制拆除；而在原农村集体用地上建设的未完成手续的小产权房，虽然政府鼓励通过城市更新等多种方式改造，但现实中可能会因为出现钉子户等情况导致拆不下去。

买整栋的农民房在现实中较为常见，而且利益兑现更大，但本身也面临着法律不允许交易的问题，很可能到最后实施城市更新的时候，原来卖房子的村民会跳出来说交易不合法，买家就面临违约“反水”的情况，投资这个项目就比较危险。比起整栋的农民房，散卖的小产权房改造难度更大，开发商需要谈拢一栋楼里几十位业主才能推动拆迁。

列入2018-2025年综合整治的城中村，我不太建议杀进去投资，因为里面的不确定性太强了。

城中村业主要不要接受综合整治？

罗宇：从利益出发，综合整治对于整体环境和品质的提升肯定没有城市更新来得大；但一个项目在立项后长时间不能推动的情况下，短周期引入运营商去综合整治脏乱差的环境、消防结构安全隐患等，提高出租运营收益，也是值得考虑的事情，所以应当综合平衡和思考。

深圳城中村房租上涨较快，是中介机构和开发商介入推动吗？

罗宇：房租上涨比较快有一些重要的因素。第一，有些城中村进行综合改造后，消防、燃气、安全、环保等等都有了全方位升级，品质上去了，房租自然上调了。一个项目房租上调，也会带动周边的房租整体上调，这是一个很重要的现象。目前来说，深圳的房源、人口没有太大变化，但成本上升了。

第二，中介机构和开发商的介入产生作用是不可忽视的。房多人少，房租肯定会下调，但是房少人多，房租持续上涨，这是市场必然规律。

缓解租金上涨还是要依赖政府的保障力度。城中村划片区综合整治政策里提到，希望把综合整治后的城中村住房纳入到保障房体系，这是值得支持的政策。后续一旦落地，能够减轻中低收入阶层在城中村居住的总成本压力。

在深圳做城市更新，如何平衡开发商、政府、居民的利益？

罗宇：以南山大冲村即现在的华润城为例。对于原村民、村集体来说，原来村民持有房产的状况并不是特别明晰，改造完后变成70年产权的住宅。另外，从脏乱差的握手楼环境到现代化的综合城区，市场价值比原来的村屋也有了很大提升，租金收益也因此大幅上涨。

对于开发企业来说，获得了一个数十亿货值的大盘，开发效益非常高，收获了土地升值的红利；政府关注的产业、公共配套也实现了。科技园的企业对于产业空间的需求量非常大，这个项目贡献了多种产业办公空间给这些企业入驻，有效缓解片区的压力。还整体提升学校、道路等公共配套，保留祠堂，这也是对利益的综合平衡。

您更看好哪些片区的发展？“老破小”买关内还是关外？

罗宇：深圳各个地方都有优势，从当前房价的整体表现来看，中西部是最合适、最明显的。比如，围绕港深广创新走廊的中轴，从福田一路北上到龙华，大家所说的“宇宙中心”，旧改发展好，空间非常大。

西部宝安集中了深圳目前最多、最重要的基础设施建设，包括国际会展中心、大空港、深中通道等等，未来可能还有深珠通道、第二条深南大道等规划，再加上宝安是连接粤港澳大湾区重要枢纽地带，发展潜力也非常大。

至于老破小到底买关内还是关外，从经验来判断，我认为关内成功的概率可能会相对高一些。

“工改工”公寓值得投资吗？

罗宇：工改工公寓是一个值得认真讨论的问题。事实上工改工本身不存在公寓，根据深圳城市更新规划的标准和准则，以及深圳建筑设计规则，公寓只存在于商务用地，工业用地上是不存在公寓的。

房地产营销时所讲的两类公寓，第一类是配套宿舍，建设完成后销售时就变成了公寓。这类公寓是允许居住的，合法性基础比较好，目前还没有受到“731”调控政策的影响，但是必须以企业名义购买，且每年要缴8.4‰的房产税，居住成本并不便宜。但价格相较于住宅来说还是低一点，所以还是有投资的价值，将来可以通过股权交易的方式转让。

第二类是用厂房或者研发用房的指标建设，竣工验收完成后，擅自改造成的居住空间。这种公寓是政府严厉打击的对象，也是一种违法建筑，将来转手或者遇到政府查处都是挺麻烦的。从违建的监管趋严的角度来说，应该慎重考虑和对待，最好还是不要去碰这种公寓的投资。