作者：爱读财报的面包君

近期，发改委一则公开发布的通知，搅动了债券市场的神经。

官网信息显示，国家发展改革委下发了《支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》发改财金〔2018〕1806号（以下简称“通知”），通知称支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。

在通知给出的优质企业经营财务指标参考表中，房地产企业作为“第四类”行业也位列其中。

由此，引发了市场关于房地产调控松绑的猜想。但很快，相关部门在接受媒体采访时表态：相关企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目；这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

细读“通知”原文，其中也确实明确将“房地产投资和过剩产能投资”列入了负面清单，原文如下：

（二）申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

综合各方面信息来看，将这一政策解读成为房地产“松绑”确实与文件内容不符。但是，这对于位居头部并且拥有“棚改”、“保障性住房”和“租赁住房”等领域有项目的房地产公司应当是一个利好。

根据参考标准，满足优质发债企业的地产公司需满足资产大于1500亿元，营收超过300亿元，资产负债率不超过85%。

实际上，从此前面包财经梳理的债券市场数据来看，早在这个通知公开发布之前，一些大型龙头房企的发债速度就已经有所提升。在经历今年上半年的清冷之后，房企发债在近期有所升温。

这对于房企和债券市场都相当重要。由于2015年和2016年是房企人民币债券发行高峰，期限集中在3—5年，这导致2020年和2021年不少房企将迎来债券到期高峰。

进入2017年之后，房企人民币债券发行收紧，海外债券发行量迅速增加，再加上此前的存量债券到期，2019年到2021年三年，房企海外债券也可能会迎来到期高峰。

相比较信托、资管计划等工具，债券融资成本相对较低。债券发行回暖，对于纾解房企未来几年的流动性压力相当关键。

房企债券未来三年到期超3600亿：2021年是高峰

目前，债券市场是房地产企业重要的融资渠道之一，不仅规模大而且融资成本也相对较低。统计wind数据显示：2015年和2016年房地产企业发行的人民币公司债券规模出现了爆发式的增长，发债数量和金额频均创下了新高。

2017年房地产企业的债券规模明显缩减，进入2018年发行总量开始触底回升，截止2018年12月23日，发行规模达到1081.2亿元。以下为根据wind数据，按证监会债券分类及已到期债券整理的房企公司债发行情况：

有借就有还，2015和2016年大量发债后，房企的人民币债券将在2020年之后迎来到期高峰。

根据wind数据统计分析，2019到2021年房企债券到期金额预计将逐年走高，合计到期金额超过3600亿；如果不计新增债券，到期金额会在2022年大幅下降。房企债券到期统计如下图：

由上图数据可以，在不考虑提前赎回的因素下，2019年房企债券偿债规模超过300亿元，随后两年继续增加，到2021年全年的到期公司债将达到2309.59亿元，达到偿债高峰。

除了国内的公司债，房企在2017-2018年国内融资紧缩的情况下，海外债券发行量激增，用来缓解资金压力。

未来三年到期美元债或超700亿美元

以下为根据wind数据整理，截止2018年12月13日内地房地产企业海外发行美元债的情况：

由上图数据来看，2015和2016年在国内融资政策较为宽松的环境下，房地产企业的海外美元债发债量处于较低水平。随后2017至2018年国内融资收紧，房企转向海外融资，美元债的发行量呈井喷式增长。海外美元债的发行总额由2016全年的93.69亿元快速增长至2017全年的的415.83亿元。截止2018年12月13日，2018年海外美元债的发行量已超过了2017年全年，达到419.39亿元。

虽然海外融资缓解了国内房企的融资需求，但越来越高的融资成本却成为房企即将面对的又一难题。

海外的融资利率在美元加息等因素的影响下明显抬升。10%左右的融资利率已经成为海外美元债的常态，以下为10月至今海外房地产美元债的发行情况：

根据wind数据统计分析，2019到2021年内地房企海外美元债到期金额将逐年升高，合计达699.68亿美元。由于近期又有若干地产公司公告了海外债券的发行计划，部分债券到期日也在2021年及之前，在不考虑提前赎回的情况下，未来三年房企美元债到期金额实际上已经突破700亿美元。

如果不考虑新增债券，海外美元债的到期金额在2022年将大幅下降。以下为内地房地产公司海外美元债到期统计图：

到债券市场借钱，迟早是要还的；到期还不了钱，就叫违约；买中了违约债券，就叫踩雷。

有借有还，市场才能维系。债券市场不是慈善机构，雪中送炭，其实是在维系自身的流动性。