文 | 券商中国 陈冬升

楼市调控政策松绑正在蔓延。菏泽、广州之后，珠海加入了放松限购门槛的队列。

20日晚间，有媒体报道称珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

券商中国记者从一家在珠海有项目的房企高管处了解到，该消息属实，一个月前相关部门曾召开了内部的会议，但没有文件，只是口头表示。

这位高管还透露，楼市调控松绑的政策可以由各区按照自己的实际情况制定针对性的措施。

不过，今天下午记者联系了珠海市住房和城乡规划建设局，相关工作人员表示，不了解具体情况，以公开发布的信息为准，稍后会有统一的说明，说明发布的时间暂时也不知道。

有意思的是，记者注意到，珠海此前的限购政策堪比北京、深圳等一线城市。

12月20日，珠海本地地产股全部上涨，不过涨幅均不超过2%，珠江实业上涨1.88%、世荣兆业上涨1.45%、华发股份上涨1.24%、格力地产上涨1%。

珠海两区放松社保限购门槛

昨日晚间，有媒体报道称珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

针对这一报道，今天下午记者联系了珠海市住房和城乡规划建设局，相关工作人员表示，不了解具体情况，以公开发布的信息为准，稍后会有统一的说明，说明发布的时间暂时也不知道。

记者从多家地产公司处进行了核实，一家在珠海有项目的房企高管处了解到，该消息属实，一个月前相关部门曾召开了内部的会议，但没有文件，只是口头表示。

这位高管还透露，楼市调控松绑的政策可以由各区按照自己的实际情况制定针对性的措施。

珠海一位地产中介相关工作人员也表示，目前非户籍人口只用交一年社保就可以购房。

目前限购门槛看齐一线城市

记者注意到，珠海此前的社保购房门槛堪比北京、深圳等一线城市。

2017年4月8日，珠海限购政策加码，强化“限购、限售、价格备案”政策。将全部户型纳入监管范围，非本市户籍居民购房社保要求从连续缴纳1年社保变成连续缴纳5年。

而在此前的2016年10月6日，珠海的限购政策为限制144平以下的住宅购买，本地户籍居民家庭限购三套，非本地户籍居民家庭需提供1年以上个税或社保证明，限购1套。

一位地产中介认为，连续缴纳5年社保的购房资格对于外地在珠海工作的刚需一族是“误伤”，降低门槛对于这类人群而言是比较大的利好。

资料显示，珠海全市下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，设有横琴、高新、高栏、万山4个经济功能区。截至2017 年末，土地面积为1736.46平方公里。常住人口176.54万人，比上年末增加9.01万人，增长5.4%，人口城镇比89.37%。

常住人口数量方面和一线城市差距甚大。

2018年前三季度珠海经济运行简况显示，前三季度珠海财政收入增速稳中有压。前三季度，珠海全市完成一般公共预算收入250.70亿元，同比增长5.9%，增幅较上半年回落1.3个百分点。

松绑意义在于中期维稳托底

政策端方面，从 2016到2017 年开始的调控陆逐出台，在限购、限贷、限价、限售等从紧政策下，过分燃热的市场已趋平稳，政策继续从紧的压力相对较轻。

12 月 19 日，菏泽和广州出台文件，分别针对住房和商服物业的二手交易进行松绑。

中原地产首席分析师张大伟预测，房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

安信国际最新的房地产行业深度分析中表示，加上在外围市场波动及中美贸易紧张的不明朗因素下，“稳经济” 很大机会成为政府新一年的目标，期会放松信贷、扶持楼市及加大基建投资等。假若政策放松，一、二线城市需求较为坚实，销售增长回复将较为明显。

国泰君安证券研究所认为，除去政策本身的影响，当前出台的政策的背景、和意义更值得关注。广州政策的新老划断措施，属于合理性措施。菏泽政策的背景是因为限售导致供需失衡、进而引发房价上涨、再因为需要调控房价、并因此取消限售，从前面的分析来看，此逻辑为短周期逻辑，因为，当前政策的意义在于中期的维稳托底，而非短期的房价上行。

国泰君安证券研究所表示，考虑到此为因城施策进入到放松周期的第一个城市，具备一定的示范效应，但是否会出现触及到关键领域的政策出台，还需进一步观察，如取消限购限贷、降低首付比例等政策。

另外一个方面，2018 银根从紧，国内贷款增速下降。截至 2018 年第三季末，全国房地产贷款余额为 37.5 万亿元，环比增长 4.7%，增速反复回落。个人住房贷款余额为 24.97 万亿元，环比增长 4.3%，增速较上半年微升 0.2 个百分点，但比 2017 年同期下降 1 个百分点。房地产贷款增速维持平稳，并未大幅放量。

安信国际认为，受宏观调控政策所制，房地产资金流入被限制，目前对房地产市场，政府依然保持着较紧的政策环境，但在经济及国际贸易等不明朗因素下，从紧政策有望放松。